Indexmiete, gestaffelt, möbliertSo sieht es am deutschen Mietmarkt aus
Die Daten zur Lage im deutschen Immobilienmarkt zeichnen ein klares Bild: Die Mehrheit der Deutschen wohnt zur Miete, regional gibt es jedoch erhebliche Unterschiede. Wie groß ist die Bedeutung der an die Inflation gekoppelten Indexmieten? Ein Überblick.
Die Vorstöße aus den Reihen der SPD schlagen hohe Wellen: Bundesjustizministerin Stefanie Hubig will das deutsche Mietrecht reformieren. Der von ihr vorgestellte Gesetzentwurf sieht unter anderem verschärfte Maßnahmen zum Mieterschutz vor. Geplant sind auch strengere Regelungen für die Vermietung möblierter Wohnungen und von Kurzzeitmietverträgen sowie eine Begrenzung von Indexmieten.
Der Verband der Hauseigentümer reagiert alarmiert, die Union sieht mit Blick auf den SPD-Vorstoß noch Redebedarf. Wie viele Mietverträge, wie viele Mieter wären von den Reformvorschlägen überhaupt betroffen?
Die verfügbaren Daten zeichnen ein durchmischtes Bild. Der überwiegende Anteil der Mietverträge entfällt auf herkömmliche, unbefristete Vermietungen, heißt es in einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Die Angaben stützen sich allerdings nur auf repräsentative Befragungen und hochgerechnete Ergebnisse. Lückenlose Zahlen zu den Strukturen im Immobilienmarkt gibt es nicht. In Deutschland werden Mietverträge nicht zentral erfasst, ein amtliches Mietregister existiert nicht.
Der Anteil der Indexmieten stellt demnach mit bislang lediglich 2,6 Prozent aller Mietverhältnisse eine "Randerscheinung" am deutschen Wohnungsmarkt dar, fasste IW-Ökonom Ralph Henger die Lage zusammen. Staffelmieten und zeitlich befristete Verträge bilden bundesweit ebenfalls nur überschaubare Nischensegmente. Rund 92 Prozent aller Mietverträge entfallen demnach auf herkömmliche, unbefristete Mietverhältnisse. Regional ergeben sich jedoch erhebliche Unterschiede.
Spitzenwerte in Rostock, Berlin und Leipzig
In Städten und Ballungsräumen wohnen deutlich mehr Menschen zur Miete als auf dem flachen Land. Die stärkere Nachfrage nach flexibleren Wohnangeboten in Metropolen führt dort auch zu höheren Anteilen von zeitlich befristeten Mietverhältnissen.
Eine große Rolle spielen offenbar auch das Gebäudealter und das Einzugsjahr. Bei Neubauten und nach 2021 abgeschlossenen Mietverträgen fallen der IW-Studie zufolge auch die Anteile von Index- und Staffelmieten deutlich höher aus.
Nur in 2 der 16 Bundesländer wohnt die Mehrheit der Menschen in den eigenen vier Wänden: In Rheinland-Pfalz liegt die Eigentumsquote laut Statistischem Bundesamt knapp über 50 Prozent. Im Saarland erreicht der Anteil der Wohnungseigentümer den Ergebnissen aus dem Mikrozensus zufolge den bundesweiten Spitzenwert von 59,7 Prozent.
Die Betrachtung nach Bundesländern verdeckt örtliche Unterschiede. In Sachsen zum Beispiel ziehen die hohen Mieteranteile in den Ballungsräumen Dresden, Chemnitz und Leipzig den landesweiten Schnitt nach oben.
Das Muster ist klar erkennbar: In ländlich geprägten Räumen, strukturschwachen Gebieten und abseits der Großstädte weisen die Zensus-Daten sehr viel höhere Eigentümerquoten aus als in den Stadtstaaten oder etwa im Ruhrgebiet. In den Innenstädten von Berlin, Rostock oder Leipzig erreicht der Mieteranteil dagegen 85 Prozent und mehr.
Die angestrebte Reform bei den Indexmieten betrifft demnach nur eine Minderheit der Mieter, insbesondere in deutschen Großstädten. Unter den Bedingungen der dort besonders angespannten Wohnungsmärkte wirkten Indexmietverträge für Vermieter dort vor allem deshalb so attraktiv, weil die an die Inflation gekoppelten Mieten in Neubauten so auch die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten dürfen.
Bei konventionellen, unbefristeten Mietverträgen ist dies in der Regel nicht zulässig, wie die IW-Experten schreiben. Neubauten, die ab 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind dort von der Mietpreisbremse ausgenommen.
Ähnliche Entwicklungen lassen sich beim Segment der möbliert vermieteten Mietwohnungen erkennen. Justizministerin Hubig will überhöhte Aufschläge mit ihrem Gesetzentwurf verhindern. Der Verband der privaten Hauseigentümer Haus & Grund kritisierte die SPD-Pläne scharf. Verbandschef Kai Warnecke sprach von einem "Misstrauensvotum gegen die Millionen vermietenden Privatpersonen" und einem "weiteren Angriff auf die Funktionsfähigkeit des Mietwohnungsmarktes".
Der Anteil möblierter und temporär vermieteter Wohnungsangebote ist Berechnungen zufolge zuletzt deutlich gestiegen. In den großen kreisfreien Städten habe sich das Angebot in diesem Segment in den letzten Jahren "stark ausgeweitet", heißt es beim Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). In den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern, in denen die Mietpreisbremse gilt, bezogen sich demnach Ende 2024 bereits mehr als 30 Prozent aller Wohnungsinserate auf möblierte und befristet vermietete Wohnungen. Im Jahr 2012 waren es lediglich rund 15 Prozent.
Die erzielbaren höheren Mieten machen diese Angebote für Vermieter besonders attraktiv: Der durchschnittliche Preisaufschlag für möblierte Mietwohnungen liegt in den deutschen Großstädten Schätzungen zufolge bei rund 18 Prozent. "Möblierte und befristete Mietverhältnisse sind kein Randphänomen mehr, sondern prägen den Wohnungsmarkt in den Metropolen zunehmend", erklärte BBSR-Wohnungsmarktexperte Alexander Schürt mit Blick auf eine Auswertung des Instituts für Wohnen und Umwelt (IWU) im Auftrag des Bundesbauministeriums. "In kleinen und mittleren Großstädten, in städtischen Kreisen sowie in ländlichen Räumen liegt der Anteil dagegen seit Jahren auf einem deutlich niedrigeren und weitgehend stabilen Niveau."
"Massiver bürokratischer Aufwand"
Die Regeln für die Bestimmung eines Möblierungszuschlags in den Mietspiegeln sei nicht einheitlich und oft schwer nachvollziehbar, bemängeln die IW-Experten. Für zeitlich befristet vermietete Wohnungen gilt die Mietpreisbremse demnach grundsätzlich nicht. Grundsätzlich sehen die Experten einen steigenden Bedarf an "flexiblen und temporären Lösungen", insbesondere für internationale Fachkräfte und Studierende.
Beim Verband der Hauseigentümer wehrt man sich jedoch gegen zusätzliche Regulierungen. Den Zuschlag für Möbel gesondert ausweisen zu müssen, bedeute "massiven bürokratischen Aufwand" vor allem für vermietende Privatpersonen, kritisierte Haus-&-Grund-Chef Warnecke. Sein Lobbyverband vertritt nach eigenen Angaben die Interessen von mehr als 945.000 Privatvermietern. Er warnte vor "Marktverschiebungen" wie dem Verkauf von Möbeln oder Vermietungen ohne Küche. Diese Regelung werde "flexible Wohnformen" weiter verknappen, erklärte er.
Die Reform solle ein effektiveres Vorgehen gegen Mietwucher bringen und unter anderem auch strengere Regeln für die Mietpreisbremse bringen, hielt SPD-Politikerin Hubig dagegen. "Wir brauchen den Schutz der Mieterinnen und Mieter", betonte sie. Das Vermieten müsse aber für Vermieterinnen und Vermieter weiterhin "attraktiv bleiben". Ziel sei es, gemeinsam mit Mieter- und Vermieterverbänden "gute Lösungen" für die Wohnungsnot und gegen die steigenden Mietpreise zu finden.