Lange gelten Immobilienwerte als verlässliche Dividendenbringer. Doch der Wind hat sich gedreht: Steigende Zinsen und hohe Finanzierungskosten setzen den Unternehmen zu. Neubauvorhaben werden gestrichen. Vonovia schnürt milliardenschwere Pakete - zum Verkauf.

Deutschlands größter Immobilienkonzern Vonovia bekommt die Folgen hoher Zinsen, explodierender Baukosten und gestiegener Energiepreise zu spüren. Der Gewinn aus dem operativen Geschäft (Group Funds from Operations/Group FFO) - die bei Immobilienfirmen zentrale Kennziffer - werde 2023 auf 1,75 bis 1,95 Milliarden Euro schrumpfen, nach knapp über zwei Milliarden Euro im Vorjahr, teilte der DAX-Konzern mit. Das Tempo des allgemeinen Zinsanstiegs sei "explodiert" und habe die Finanzierungskosten für die Branche und für den Konzern in einer nie dagewesenen Geschwindigkeit erhöht, sagte Buch.

Dass sich der Wind am Immobilien-Markt gedreht hat, bekommen auch die Anteilseigner zu spüren. Sie sollen für 2022 nur eine Dividende 0,85 Euro je Aktie erhalten nach 1,66 Euro im Jahr davor. Dieser Vorschlag an die Hauptversammlung sei ein "Kompromiss", sagte Vonovia-Chef Rolf Buch. Denn es gebe Investoren, die eine Dividende erwarteten und solche, die angesichts der Entwicklung "absolute Kapitaldisziplin" erwarteten. Vonovia wolle auch in Zukunft Dividenden zahlen, betonte Buch: "Wir bestätigen ausdrücklich unsere langfristige Dividendenpolitik. Sie steht nicht zur Disposition."

Im abgelaufenen Jahr ergab sich bei Vonovia unter dem Strich ein Verlust, den Buch mit Abschreibungen begründete, die sich insgesamt auf 1,27 Milliarden Euro beliefen. Nach Steuern betrug der Verlust 669 Millionen Euro, im Vorjahr hatte sich ein Gewinn von 2,44 Milliarden Euro ergeben.

Wirtschaft 01.02.23 01:41 min

"Inflation enorm gestiegen" Immobilienriese Vonovia stoppt sämtliche Neubauprojekte

Verkaufspakte für 13 Milliarden geschnürt

Dem Vonovia-Chef zufolge wird die Nachfrage nach Wohnungen auch 2023 weiter steigen, das Marktumfeld bleibe aber herausfordernd. Buch hält trotzdem an seinen Plänen fest, nach dem Expansionskurs der Vergangenheit in den kommenden Jahren Wohnungen zu verkaufen - Vonovia hatte dafür Pakete mit einem Volumen von rund 13 Milliarden Euro identifiziert. Käufer von Paketen könnte die öffentliche Hand sein. "Wir sehen starke Nachfrage von Kommunen, die eine Re-Kommunalisieren wollen", sagte Buch. Die Investitionen in Modernisierung/Neubau insgesamt sollen sich auf 850 Millionen Euro belaufen - weniger als im Vorjahr.

Auch der kleinere Konkurrent LEG Immobilien hatte sich der Krise nicht entziehen können. Er hatte die Dividende für 2022 sogar komplett gestrichen. "Uns hat auch in der Wohnimmobilienbranche die Zeitenwende erfasst", hatte LEG-Chef Lars von Lackum gesagt: "Wir wollen lieber auf Nummer sicher gehen, als in einer unsicheren Marktsituation die Dividendenzahlung später zu bereuen."

Neubauprojekte gestrichen

Dabei galten Wohnimmobilien-Aktien eigentlich wegen des vermeintlich krisensicheren Geschäftsmodells bei Investoren als verlässlicher Dividendenbringer. Aber auch die Kurse der Konzerne sind die der Krise eingebrochen - Vonovia-Aktien notierten etwa noch vor einem Jahr bei über 48 Euro, jetzt kostet ein Anteilsschein noch knapp 20 Euro.

Buch hat sich längst auf das neue Umfeld eingerichtet, teure Neubauprojekte wurden bei Vonovia etwa gestrichen. "In Zeiten höherer Zinsen ist es sinnvoll, Schulden zu reduzieren", hatte er den Kurs begründet. Die Immobilienpreise kannten in Deutschland über Jahre nur den Weg nach oben, 2022 hatte Vonovia den Gewinn noch deutlich gesteigert.

Die Immobilienkonzerne bildeten die Wertsteigerungen in ihren Bilanzen ab und schrieben die Werte ihrer Bestände hoch. Das hat sich nun ebenfalls geändert. Wegen der stark gestiegenen Zinsen kam die Trendwende. Auch Vonovia bekam das zu spüren. Im Dezember 2021 lag der Verkehrswert des Portfolios – bereinigt um Verkäufe, Zukäufe und Neubau – noch bei 95,4 Milliarden Euro, im Dezember 2022 waren es 94,7 Milliarden Euro.