Das Kerngeschäft von Vonovia & Co. läuft gut. Doch die Immobilienriesen streichen die Dividendenzahlungen und verkaufen Wohnungen. Die Aktionäre nehmen Reißaus. Die EZB hat der Branche einen Strich durch die Rechnung hinter ihrem schnellen Wachstum gemacht.

In einigen Wochen ist es genau zehn Jahre her, dass der damals schon größte deutsche Wohnungskonzern namens Deutsche Annington an die Börse ging. Für 16,50 Euro wurden die Aktien zugeteilt. In den folgenden Jahren ging es für die Papiere des bald in Vonovia umbenannten Konzerns wie für die ganze Branche steil nach oben. Bis 2021 verdreifachten sich der Aktienkurs und auch der Wohnungsbestand in etwa. Nichts, weder politischer Druck und Enteignungskampagnen, nicht einmal die Wirtschaftskrise infolge der Corona-Pandemie schien den Branchenführer und andere Wohnungskonzerne wie TAG, LEG und Aroundtown stoppen zu können.

Noch steiler als es bergauf ging, geht es zuletzt für die Immobilienaktien wieder bergab. In dieser Woche war das Vonovia-Papier wieder unter den Ausgabekurs von 2013 gefallen, zeitweise auf nur 15,30 Euro. Die Konkurrenten erwischte es teils noch heftiger.

Was ist passiert? Das Kerngeschäft der Wohnungskonzerne, das Vermieten, läuft weiter gut. Die Nachfrage ist hoch, Leerstand gibt es kaum. Der Anstieg der Mieten hat sich zuletzt sogar noch einmal beschleunigt. Dennoch haben einige der Immobilienkonzerne die Dividendenzahlungen an ihre Aktionäre inzwischen gestoppt, andere wie Vonovia zumindest stark gekürzt. Den Überschuss aus dem operativen Geschäft benötigen sie für etwas anderes: Vonovia & Co. müssen dringend ihre Bilanzen stärken und Schulden abbauen. Denn, obwohl das operative Geschäft mit den Wohnungen gut läuft, ist die hohe Verschuldung der Unternehmen im Zuge der Zinswende der Europäischen Zentralbank (EZB) zu einem Problem geworden.

Geldanlage-Check 17.03.23 02:45 min

Geldanlage-Check "Viele Immobilienfirmen haben echtes Ertragsproblem"

In Zeiten extrem niedriger Zinsen haben die Immobiliengesellschaften ihre riesigen Bestände zu hohen Preisen zusammengekauft. Doch nachdem die EZB die Leitzinsen im Rekordtempo erhöht, stehen sie vor demselben Problem wie mancher Eigenheimbesitzer, der sich aufgrund eines günstigen Immobilienkredits ein teures Haus gekauft hat, und dem nun im Zuge einer Anschlussfinanzierung plötzlich eine Vervielfachung seiner monatlichen Ratenzahlungen bevorsteht. Gleichzeitig ist der Wert der Immobilien, privater Eigenheime wie großer Mietskasernen, im Zuge der Zinswende gesunken. Auch deshalb fordern Banken und andere Geldgeber noch einmal höhere Zinsen von den Besitzern und mehr Eigenkapital.

Eine Möglichkeit für private Hausbesitzer wie für Großkonzerne besteht darin, mehr Eigenkapital aufzubringen, um die Verschuldung und damit die Zinslast zu senken. Deshalb haben die Konzerne bereits die Dividenden und andere Ausgaben, etwa für Sanierungen oder Neubauprojekte zusammengestrichen. Einige Finanzanalysten halten es für möglich, dass sich etwa Vonovia an der Börse neues Kapital holen will. Das hieße, dass der Wert der Altaktien sinkt. Eine andere Möglichkeit besteht darin, Immobilien zu verkaufen und so Schulden abzubauen. Viele der Konzerne haben das angekündigt oder bereits damit begonnen. Die Bedingungen im Markt sind für Verkäufer allerdings gerade alles andere als attraktiv. Wie manche privaten Immobilienkäufer haben auch die Konzerne teilweise extrem hohe Preise bezahlt und komplett mit Schulden finanziert. Das rächt sich nun.