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Für Eigennutzer und Anleger wird es zunehmend schwieriger erschwingliche Immobilien in guter Lage zu erwerben.
Für Eigennutzer und Anleger wird es zunehmend schwieriger erschwingliche Immobilien in guter Lage zu erwerben.(Foto: picture alliance / dpa)

Der Traum vom Eigenheim: Immobilienblase voraus?

Von Axel Witte

Die eigene Immobilie vermittelt seit jeher Sicherheit und weckt Sehnsüchte - und das nicht erst in Zeiten niedriger Zinsen und exzessiver Staatsverschuldung. Ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage, Häuser und Wohnungen sind derzeit sehr gefragt. Doch die Preise für Wohnraum in Ballungsgebieten steigen stetig. Lohnt ein Kauf noch?

Sparer und Anleger sind zermürbt. Nach geplatzten Aktienträumen, globaler Finanzkrise und drastischer Staatsverschuldung zwecks Banken- und Konjunkturrettung gilt kaum eine Geldanlage noch als sicher. Oder als rentabel und sicher.

Um der Geldflut der Notenbanken und damit einhergehenden Inflationsängsten zu entgehen, wird von vielen Experten eine Investition in Immobilien empfohlen. Ob zur Eigennutzung oder Vermietung, in Zeiten historisch niedriger Zinsen und großer Unsicherheiten am Finanzmarkt entdecken die Deutschen die eigene Immobilie neu - die Nachfrage steigt, die Preise ziehen an. Und damit die Sorgen vor einer Immobilienblase. Medial befeuert, explodieren die Preise für Wohneigentum. Wirklich?

Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) weiß anderes zu berichten. Demnach sind die Preise für Wohnimmobilien seit 2010 in Deutschland im Durchschnitt um 4,5 Prozent pro Jahr gestiegen - bei einer Inflationsrate von rund zwei Prozent jährlich. Diese Bewertung klingt wenig explosiv. Allerdings muss hier eine regionale Unterscheidung vorgenommen werden. Während wegen deutlich sinkender Einwohnerzahlen mancherorts die Immobilienpreise unter Druck stehen, steigen sie in Ballungsgebieten zum Teil deutlich. Für die fünf größten Städte der Republik ging es laut IW Köln am stärksten aufwärts. Berlin, Hamburg und München verzeichneten für das Jahr 2011 Preissteigerungen von acht bis neun Prozent, Frankfurt und Köln von rund fünf Prozent. 2012 dürfte die Entwicklung ähnlich ausgesehen haben. Sind Immobilien hier also doch bereits zu teuer?

Probleme, passende Objekte zu finden

Max Herbst von der FMH-Finanzberatung sieht in Ballungsgebieten Preisgrenzen als erreicht und warnt vor einer Verdrängungssituation. Demnach kommen Käufer mit viel Kapital in die Zentren der Großstädte, Normalbürger werden in Vororte und ins Umland verdrängt. Kapitalanleger hingegen haben in diesen Gebieten bereits Probleme, passende Objekte zu finden, die unter der Schmerzgrenze von der 18-fachen Jahreskaltmiete zum Kauf angeboten werden.

Ähnlich beurteilt Fondsmanger Stefan Riße die Lage. Zwar betrachtet er eine Investition in Immobilien bei steigender Inflation als lohnend, warnt aber auch vor überhöhten Preisen und schlechten Mietrenditen in Ballungsgebieten mit guten Lagen. Eine Einschätzung, die auch die Bundesbank bestätigt - sie schließt Preisübertreibungen angesichts der starken Nachfrage in einzelnen regionalen Teilgebieten nicht aus. Darüber hinaus weist Riße allgemein auf eine schrumpfende Bevölkerungszahl in Deutschland hin. Mit der Konsequenz, dass Wohnraum in vielen Gebieten günstiger und nicht teurer wird.

Doch, ob zu teuer oder nicht, für die meisten Käufer muss die Immobilie mittels Fremdkapital zumindest teilfinanziert werden. Und so befürchtet manch einer schon eine Kreditblase "spanischer Art". Und auch die US-Hypothekenkrise ist in unguter Erinnerung.

Grundsätzlich entstehen spekulative Blasen immer dann, wenn die Nachfrage ein begrenztes Angebot übersteigt und zusätzlich Investoren nur deshalb kaufen, weil sie kurzfristig mit Gewinn verkaufen möchten - einhergehend mit einer expansiven Kreditvergabe der Banken. In Zeiten niedriger Kreditzinsen strebt der Spekulant sogar eine besonders hohe Fremdkapitalquote an, um seine Eigenkapitalrendite zu steigern.

Steigenden Anforderungen an Kreditvergabe

Die Deutsche Bundesbank kann allerdings Skeptikern die Sorge vor einem Kreditboom mit ihrem "Finanzstabilitätsbericht 2012" nehmen. Demnach lag der Zuwachs an Wohnimmobilienkrediten für das Jahr 2011 in Deutschland bei moderaten 1,2 Prozent. Im Vergleich dazu haben sich die Kreditvolumen in Ländern, in denen Immobilienpreisblasen geplatzt sind, in wenigen Jahren verdoppelt. Darüber hinaus weiß die Bundesbank zu berichten, dass die Banken ihre Kreditvergabestandards bei Wohnungskrediten verschärft haben. Auf Sicherheiten und Bonität der Kundschaft wird demnach verstärkt geachtet.

Und auch Max Herbst beobachtet in der Praxis, dass Banken die Zinsaufschläge für Haushalte mit wenig Eigenkapital kräftig erhöht haben, um Ausfallrisiken besser abdecken zu können. Auch die steigenden Anforderungen an eine Kreditvergabe sieht er bestätigt. Wer sich nur eine Kreditrate von 2,75 Prozent Zins und eine Tilgung von einem Prozent leisten könne, bekomme keinen Kredit mehr - außer er setze 50 Prozent Barmittel ein, so Herbst. Insofern scheint zumindest die Gefahr "spanischer Verhältnisse" - bei der jeder Kaufwillige jegliche Kredithöhe bekommen hat, und dass bei variablen Zinsen - gebannt.

Und auch eine andere Befürchtung kann laut IW Köln entkräftet werden. Der Immobilienboom in Deutschland wird nicht von Investoren aus dem Ausland getrieben. Käufe und Verkäufe durch Ausländer  hätten im Jahr 2011 weniger als ein Prozent ausgemacht, berichten die Wirtschaftsforscher. Demnach haben Ausländer 2011 Immobilien für 685 Millionen Euro gekauft, zugleich aber auch Grundstücke und Gebäude im Wert von 816 Millionen verkauft.

Doch auch wenn Zahlen, Statistiken und Meinungen zum Teil die Sorgen vor einer Immobilienblase nehmen, es bleibt eine Frage der persönlichen Bedürfnisse und finanziellen Möglichkeiten, der Lage und des Zustands des Objektes und nicht zuletzt des gesunden Menschenverstandes, ob sich der Traum von den eigenen vier Wänden oder einer sicheren, rentablen Geldanlage realisieren lässt.

Baugeld im Vergleich

Quelle: n-tv.de

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