Wirtschaft

Immobilienmanagerin Schöberl "Der Schmerz ist so groß, dass sich etwas ändern muss"

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Deutschlands Innenstädte leiden, doch sie sterben nicht, ist Branchenkennerin Iris Schöberl sicher.

(Foto: imago images/Manfred Segerer)

Die Probleme sind seit Jahren bekannt, dennoch bekommt die Bundesregierung das sich verschärfende Problem auf dem Wohnungsmarkt nicht in den Griff. Iris Schöberl glaubt dennoch, dass die Wende bald gelingen könnte. Vorher könnte es allerdings noch schlimmer werden, warnt die Immobilienmanagerin und Vizechefin des Dachverbands der Immobilienwirtschaft ZIA im Interview mit ntv.de.

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Iris Schöberl ist Chefin des Immobilienunternehmens BMO Real Estate Partners Germany. Das Unternehmen verwaltet rund 170 Immobilien an fast 90 Standorten in Deutschland. Zudem ist sie Vizepräsidentin des Zentralen Immobilien-Ausschusses (ZIA), des Dachverbands der deutschen Immobilienwirtschaft.

ntv.de: Seit Jahren steht das Thema Wohnungsbau ganz oben auf der politischen Agenda. Gipfel dazu werden abgehalten, Bündnisse geschmiedet, ehrgeizige Ziele verkündet. Wenn man sich den Wohnungsmarkt ansieht, hat sich die Lage eher stetig verschlechtert. Nun haben wir seit knapp einem halben Jahr wieder ein Bundesbauministerium und eine Ministerin, die jüngst das "Bündnis für bezahlbaren Wohnraum" auf den Weg gebracht hat. Haben Sie Hoffnung, dass sich tatsächlich diesmal etwas bewegt?

Iris Schöberl: Es hat sich ja durchaus schon etwas bewegt in den vergangenen Jahren. Der Neubau hat erheblich zugenommen, allerdings nicht genug. Gleichzeitig ist der Bedarf vielerorts weiter gestiegen. Viele Hemmnisse, über die wir nun schon seit vielen Jahren reden, verhindern immer noch, dass ausreichend Wohnraum geschaffen wird. Es gibt da eine Diskrepanz zwischen der politischen Erkenntnis und der praktischen Umsetzung. Der richtige Weg ist bekannt. Von der Bauministerin Klara Geywitz und ihrem Bündnis muss nun der Ruck ausgehen, dass alle Beteiligten ihn auch einschlagen. Das ist schwer, aber ich bleibe optimistisch.

Was sind denn aus Ihrer Sicht die größten Hemmnisse für einen zügigen Wohnungsneubau und warum gelingt es seit Jahren nicht, sie aus dem Weg zu räumen?

Wir haben eine ausgeuferte Überregulierung. 1990 gab es beim Wohnungsbau etwa 5000 Vorschriften zu beachten, heute sind es ungefähr 20.000. Das macht das Bauen teuer und langsam. Zudem hat jedes Bundesland seine eigene Bauordnung. Deswegen gibt es immer noch keine einheitlichen Standards, beispielsweise für serielles Bauen mit vorgefertigten Bauteilen. Das wäre gerade für günstigen Wohnraum wichtig. Dann fehlen natürlich vielerorts Bauflächen. Die auszuweisen, ist Aufgabe der Kommunen. In vielen Bauämtern mangelt es jedoch an Fachpersonal. Bei allen Hindernissen: Wo ein politischer Wille ist, da bewegt sich auch etwas. Ein Beispiel: Mit vergleichbaren Voraussetzungen schafft Leipzig dreimal so viele Baugenehmigungen und -fertigstellungen wie Dresden.

Für all das, was Sie beschreiben, sind Bundesländer und Kommunen zuständig, nicht die Bundesregierung. Wie sinnvoll sind neue bundespolitische Initiativen oder Ziele, wie das der Ampelkoalition von 400.000 Wohnungen bundesweit pro Jahr, da überhaupt?

Natürlich kann Frau Geywitz weder das Baurecht der Länder beeinflussen noch Bauflächen ausweisen oder die Ausstattung der Genehmigungsbehörden verbessern. Doch sie kann einen Anstoß geben und alle Akteure zusammenbringen, damit auf den entscheidenden Ebenen etwas passiert.

Was macht Sie so optimistisch, dass das diesmal gelingt?

Wir können uns ein weiteres Aufschieben einfach nicht mehr leisten. Die Lage auf dem Wohnungsmarkt droht noch schlimmer zu werden. Es ist zu befürchten, dass fast alles, was derzeit geplant, aber noch nicht in der Bauphase ist, überhaupt nicht mehr gebaut wird. Denn die Kalkulationen gehen angesichts der explodierenden Preise für Baumaterial nicht mehr auf. Dazu kommen die bekannten Lieferkettenprobleme und der Fachkräftemangel. Gleichzeitig steigen die Zinsen und die Finanzierung wird schwieriger. Das bringt Bauunternehmen und Immobilienentwickler in Existenznot. Wir haben viel Zeit verstreichen lassen, als die Lage besser war, die Wirtschaft lief und die Zinsen niedrig waren. Jetzt sind die Probleme so akut, dass ich glaube, dass sich etwas verändern wird. Das gilt ja übrigens nicht nur für den Wohnungsbau, sondern auch für die Digitalisierung oder das Schulsystem. In vielen Bereichen konnte Deutschland es sich lange leisten, Reformen und Investitionen aufzuschieben. Spätestens seit Corona ist klar, dass diese Zeit vorbei ist.

Die politischen Stellschrauben beim Bau, wie das Ausweisen von Flächen und das Abbauen von Vorschriften, helfen bei diesen akuten Krisen-Symptomen aber nicht. Was kann die Politik tun, um einen unmittelbar bevorstehenden Einbruch beim Wohnungsbau zu verhindern?

Die Regierung muss schnell für eine Entlastung sorgen, sie könnte zum Beispiel die Mehrwertsteuer auf Baumaterial zeitweise senken.

Nach einer langen Zeit außergewöhnlich niedriger Zinsen beginnen diese nun wieder zu steigen. Wie wird sich das auf den Immobilienmarkt auswirken? Werden die Preise nach den exorbitanten Steigerungen der vergangenen Jahre einbrechen?

Der Druck von Investorenseite auf den Markt lässt etwas nach, weil Alternativen für sichere Anlagen wie zum Beispiel Staatsanleihen wieder Zinsen abwerfen und damit attraktiver werden. Ich sehe aber keine Flucht aus dem Wohnungssegment. Wohnimmobilien sind immer noch das bevorzugte Produkt institutioneller Investoren wie Pensionsfonds. Viele dieser Investoren finanzieren Immobilienprojekte vollständig mit Eigenkapital. Für sie sind steigende Zinsen also kein Problem. Bei Investments, die Fremdfinanzierung wie Bankkredite enthalten, schrumpft die Rendite durch die höheren Zinsen dagegen empfindlich zusammen. Auch beim Wohneigentum wie Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern werden die Preise wahrscheinlich leicht zurückgehen. Zum einen, weil die Finanzierungskosten durch die höheren Zinsen steigen, aber auch, weil in der Wirtschaftskrise das verfügbare Einkommen schrumpft.

Schon lange mit Problemen zu kämpfen hat der Markt für Einzelhandelsimmobilien. Mieten und Kaufpreise sind schon teils deutlich gesunken. In vielen Innenstädten stehen Geschäfte leer. Über das Thema "sterbende Innenstädte" wird nun schon seit Jahren diskutiert, viele Lösungsvorschläge liegen auf dem Tisch, aber die Situation wird schlimmer statt besser. Müssen wir uns damit abfinden, dass die deutschen Innenstädte nicht mehr zu retten sind?

Von den deutschen Innenstädten mit ihrer seit den 60er Jahren bestehenden Einzelhandels-Monokultur müssen wir uns verabschieden. Das heißt aber nicht, dass die Stadtzentren sterben. In Zukunft werden die Innenstädte wahrscheinlich so aussehen, wie meine Großeltern sie noch gekannt haben: mit einer lebenswerten Mischung, unter anderem aus Einzelhandel, Büros, Kultur, Gastronomie, Bildungseinrichtungen und auch Wohnen.

Das ist auch keine neue Idee. Aber vielerorts prägt seit Jahren zunehmend trostloser Leerstand das Bild, statt einer solchen Vielfalt, wie Sie es beschreiben. Warum glauben Sie, dass dieser Umbruch jetzt gelingen wird, wenn es in den vergangenen Jahren oder Jahrzehnten nicht geklappt hat?

In den vergangenen Jahren bis zur Corona-Krise war die Lage in den meisten deutschen Städten gar nicht so schlecht. Wir als BMO sind in über 80 deutschen Städten in Einzelhandelsimmobilien investiert. Gerade in den mittelgroßen Städten war das zwar kein Selbstläufer, aber mit entsprechendem Arbeitsaufwand haben wir noch immer passende Nachmieter für alle unsere Einzelhandelsimmobilien gefunden. Das hat sich tatsächlich mit Corona und den Lockdowns dahingehend geändert, dass wir in manchen Lagen noch kreativer in der Nachvermietung sein müssen und auch nach anderen Nutzungsarten schauen. Aber ja, die Lage für viele Innenstädte ist jetzt so dramatisch, der Schmerz so groß, dass sich etwas ändern muss. Wir erleben auch, dass die Kommunalpolitik jetzt wirklich aktiv wird.

Und warum ist sie das nicht schon lange?

Auch wenn die Entwicklung der Innenstädte schon länger ein Thema ist, stand das bisher nicht im Fokus der Kommunen. Bei der Wirtschaftsförderung wurde sich lange Zeit vor allem auf die Ausweisung von Gewerbegebieten im Außenbereich konzentriert. Bei vielen Einzelhandelsimmobilien wusste im Rathaus niemand, wem die eigentlich gehören. Das ändert sich jetzt. Wir haben gerade in 75 Städten die BürgermeisterInnen angeschrieben, um uns als Verantwortliche für unsere Immobilien vorzustellen. Viele haben sich sofort zurückgemeldet und wollen mit uns und den anderen Investoren in ihrer Innenstadt ins Gespräch kommen.

Was können die Kommunen denn tun?

Das Wichtigste ist, ein schlüssiges Leitbild zu erarbeiten: Wo wollen wir überhaupt hin? Was sind unsere Voraussetzungen und Möglichkeiten vor Ort? Dann können die Kommunen zielgenau handeln. In vielen Fällen sind für eine Umnutzung, etwa von Einzelhandel zu Gastronomie, neue Genehmigungen notwendig. Da müssen die Ämter schnell und unbürokratisch handeln. Neue Nutzungsformen führen nicht nur zu einer Belebung der Innenstadt, sondern oft auch zu Konflikten beispielsweise durch Lärm von Gästen in Restaurants und Kneipen, die es vorher nicht gab. Das muss die Kommunalpolitik moderieren und die Interessen ausgleichen. Eine Stadt kann zum Beispiel auch direkt Ladenlokale anmieten, um Leerstand zu verhindern oder um statt eines weiteren Ein-Euro-Shops ein junges lokales Unternehmen in die Innenstadt zu bringen, das sich aber die Miete noch nicht leisten kann.

Gehören Mieten von mehreren Hundert Euro pro Quadratmeter, wie sie etwa große Modeketten in Spitzenlagen zahlen, der Vergangenheit an? Was bedeuten sinkende Mieten für Investoren?

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Solche Spitzenmieten wurden auch bisher nur in der 1a-Lage erzielt. Die wird es auch weiterhin geben, denn gerade die Luxusbranche ist ein Teil des Einzelhandels, der gar keine Probleme hat. Allerdings werden diese Lagen kürzer und die Händler benötigen teils weniger Fläche. Statt mehrerer Stockwerke mietet ein Filialist dann oft nur noch das Erdgeschoss an. Darauf müssen wir uns mit neuen Nutzungskonzepten einstellen. Ein Obergeschoss, das bisher als Ladenfläche diente, kann beispielsweise in ein Büro oder eine Arztpraxis umgewandelt werden. Nur eines ist leider meistens nicht praktikabel: die Umnutzung etwa von Kaufhäusern in Wohnraum. Die Vorgaben im Planungs- und Baurecht sind so unterschiedlich und ein entsprechender Umbau so aufwendig, dass sich fast niemand solche Wohnungen leisten könnte.

Mit Iris Schöberl sprach Max Borowski

Quelle: ntv.de

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