Die Bauzinsen steigen. Die Inflation bricht immer neue Rekorde. Baumaterialien und Fachkräfte sind erstens Mangelware und zweitens teuer. Dennoch sollen Bauträger die garantierten Festpreise einhalten. Kann das gut gehen? Und wenn nein: Was bedeutet es für die Kunden?

Bauträgerverträge sind ein zweischneidiges Schwert. Zwar müssen Kunden ihre Immobilie weitgehend "von der Stange kaufen". Dafür profitieren sie von einem Service aus einer Hand - und dem garantierten Festpreis ihres Vertragspartners. In normalen Zeiten ist das ein unbestreitbarer Vorteil. Zumindest, wenn man sich einen gesunden und seriösen Bauträger ausgesucht hat.

Leider sind die Zeiten schon lange nicht mehr normal. Die Pandemie, der Ukraine-Krieg und die damit einhergehenden Störungen der Lieferketten machen den Bauträgern zunehmend das Leben schwer. Nun werden auch noch Kredite teurer. Das erhöht den Druck auf die Unternehmen zusätzlich.

Nachfinanzierung kann schnell fünf Prozent Zinsen kosten

Der eine oder andere Bauträger wird daher eine Nachforderung an seine Kunden stellen müssen. Eine schwierige Situation für alle Beteiligten, vor allem dann, wenn besagter Kunde deshalb um einen Nachschlag bei seiner Bank bitten muss. Nachfinanzierungen sind bei den Geldhäusern nicht gerne gesehen. Wer sie dennoch bekommt, muss daher richtig tief in die Tasche greifen. Das gilt umso mehr, als die meisten Kunden, die derzeit betroffen sind, ihre Finanzierung noch zu einem Zinssatz von weniger als einem Prozent abgeschlossen haben. Denn bei einer Nachfinanzierung müssen die Banken nicht nur den fehlenden Betrag als Darlehen gewähren, sondern die ganze Baufinanzierung auf neue Füße stellen. Grund ist der nun verringerte Eigenkapitalanteil des Kunden beziehungsweise der höhere Beleihungsauslauf ohne gleichzeitige Steigerung des Immobilienwertes.

Wer zum Beispiel nicht mehr nur 80, sondern 90 Prozent des Kaufpreises finanzieren muss, weil er eine Nachfinanzierung von 50.000 Euro beantragt, muss inzwischen dafür mit einem Zinssatz von 5 Prozent und mehr rechnen. Dieser hohe Wert wird unter anderem damit begründet, dass der höhere Beleihungsauslauf für das Gesamtdarlehen auszugleichen ist.

Tilgungsveränderungen schaffen Ressourcen

Glücklich schätzen können sich in einer solchen Konstellation Kunden, die mit ihrer Bank die Möglichkeit einer Tilgungsveränderung vereinbart haben. Die FMH weist seit Langem darauf hin, dass diese Option wichtiger ist als das Recht zu regelmäßigen Sondertilgungen. In den FMH-Baugeldvergleichen können Interessenten ihre Auswahl anhand dieser Vorgaben auswählen.

Wenn etwa der Darlehensvertrag ursprünglich eine Tilgung von drei Prozent der Darlehenssumme pro Jahr vorgesehen hat, können die Kunden die Quote um einen Prozentpunkt oder mehr reduzieren. Das schafft Belastungsfreiräume für die Nachfinanzierung und für den Banker, der vor allem die Risiken des neuen Darlehens im Blick haben muss.

Nehmen wir zum Beispiel an, ein Kunde hat im November 2021 ein Darlehen über 400.000 Euro abgeschlossen. Die Zinsbindung ist 15 Jahre fest, die Tilgung liegt bei drei Prozent. Bei einem guten Anbieter musste man dafür 1,22 Prozent Zinsen bezahlen. Das entspricht einer monatlichen Rate von 1400 Euro für Zins und Tilgung.

Wenn dieser Kunde nun statt 3 nur noch 2 Prozent tilgt, reduziert er seine monatliche Belastung um 333 Euro. Dieses Geld könnte er in die teure Nachfinanzierung investieren.

Flexibilität verschaffen

Wer aktuell ein Nachfinanzierungsproblem hat, kann sich allerdings auch an Ratenkreditanbieter wenden, die auch höhere Geldbeträge mit Laufzeiten von zehn Jahren anbieten. Die sind zwar ebenfalls teuer: 50.000 Euro mit einer Laufzeit von zehn Jahren kosten aktuell zwischen 4 und 5 Prozent Zinsen - und damit etwa 425 Euro pro Monat. Dennoch kann sich der Schritt lohnen, da grundbuchlich gesicherte Darlehen an Beleihungsgrenzen gekoppelt sind (siehe oben) und oft sogar mehr kosten als günstige Ratenkredite.

Mit einer langen Ratenkreditlaufzeit lässt sich die monatliche Rate zudem fast auf die Höhe der Einsparung durch eine Tilgungsveränderung drücken. Und diese können dann eben ohne Objektwertprüfung et cetera auskommen. Wichtig ist nur, dass der zusätzliche Kredit innerhalb der Laufzeit vollständig getilgt werden muss.

Als dritte Alternative können Bauinteressenten versuchen, mit ihrer Bank eine Art Zwischenlösung zu vereinbaren: Manchmal ist es möglich, einen Kreditvertrag über einen erhöhten Darlehensantrag zu vereinbaren - und in einem Vermerk festzuhalten, dass man bis zu 20.000 Euro nicht abnehmen muss, wenn der Betrag nicht benötigt wird. Auch das schafft etwas Flexibilität. Zu guter Letzt besteht noch die Option, ein schuldenfreies Objekt in der Verwandtschaft als Sicherheit für die Nachfinanzierung anzubieten.

Wirtschaft 20.05.22 01:33 min

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Wichtig ist es, hellwach zu sein, wenn sich beim Bauträger die ersten Probleme abzeichnen. Denn in der Regel gilt: Wenn ein Bauträger mit dem Festpreis-Vertrag nicht klarkommt, ist das Einsammeln neuer Gelder oft nur der letzte, verzweifelte Versuch, eine Insolvenz zu verhindern. Daher ist sehr wichtig, dass nicht mehr bezahlt wird, als an Gegenleistung laut Vertrag vorhanden sein muss.

Scheitert er damit, hat der Kunde ein Problem. Nicht nur, weil er einem Unternehmen in drohender Abwicklung noch einmal Geld gegeben hat, sondern auch, weil er sich womöglich mit einem neuen Vertragspartner konfrontiert sieht. Zwar ist es grundsätzlich erfreulich, wenn ein anderes Unternehmen die Fertigstellung des Bauvorhabens übernimmt. Allerdings steht dann zu erwarten, dass weder der alte Preis noch das ursprünglich geplante Einzugsdatum zu halten ist.

Bei Bauträgerverträgen aufs Kleingedruckte achten

Dieses Risiko sollten auch alle Kunden im Blick behalten, die noch keinen Bauträgervertrag unterschrieben haben, aber vorhaben, das zu tun. Denn viele Bauträgerangebote sind inzwischen mit einer sogenannten Preisgleitklausel versehen. Danach darf der Bauträger bei steigenden Materialpreisen den Festpreis erhöhen. Solche Formulierungen sind bei den meisten Banken ein K.-o. -Kriterium für eine Darlehenszusage.

Teilweise gehen Bauträger sogar schon dazu über, die Häuser in eigener Regie zu bauen, und verkaufen dann das fertige Objekt inklusive Gewinn. Dieses Modell dürfte sich in Zukunft noch weiter verbreiten.

Alles in allem bleibt die traurige Gewissheit, dass der Kauf einer Immobilie in den vergangenen Monaten und Jahren nicht unbedingt risikoärmer - und einfacher - geworden ist.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

(Dieser Artikel wurde am Mittwoch, 25. Mai 2022 erstmals veröffentlicht.)