Weniger Neubauten erwartetGutachten: Wohnungsmarkt erholt sich erst 2027
Experten sind sich einig: Beim Wohnungsbau verhält sich die Bundesregierung wie ein Autofahrer, der Gas gibt und gleichzeitig auf der Bremse steht. Das sorge dafür, dass wenig neu gebaut wird und die Mieten steigen. Der "Bau-Turbo" könne nur ein Anfang sein, sagen sie.
Der Wohnungsmarkt wird nach Experteneinschätzung auf absehbare Zeit schwierig bleiben. Ein Anziehen des Neubaus ist erst ab dem Jahr 2027 wahrscheinlich, wie es im Frühjahrsgutachten der sogenannten Immobilienweisen heißt, das in Berlin vorgestellt wurde. Ralph Henger vom Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) sagte, die Bundesregierung kurbele an vielen Stellen den Markt an, reguliere Mieten aber auch stark. "Aus ökonomischer Sicht ist das wie beim Autofahrer - Gas geben und gleichzeitig bremsen." Es fehlten dadurch Anreize, um investieren zu wollen. Der Markt stabilisiere sich zwar, das Angebot bleibe aber zu gering. Unter dem Strich sei damit mit weiteren Preis- und Mietsteigerungen zu rechnen.
2025 dürften den Experten zufolge knapp 235.000 Wohnungen fertiggestellt worden sein. Für dieses Jahr wird nur mit einer Größenordnung von 215.000 gerechnet. 2027 sollte es dann wieder nach oben gehen. Zum Vergleich: Bis 2040 gibt es einen Bedarf von 257.400 neuen Wohnungen pro Jahr, am stärksten ist er in Berlin wegen des Zuzugs aus dem In- und Ausland. Zumindest dürften die Baugenehmigungen mit rund 238.000 im Jahr 2025 bundesweit mehr als zehn Prozent über dem Niveau von 2024 gelegen haben.
"Die Krise im Neubau erfordert eine aktive Politik", so das Expertengremium. Positiv sei der "Bau-Turbo", mit dem Kommunen vom bestehenden Bauplanungsrecht abweichen können, und die Förderprogramme des Bauministeriums. Es gehe aber bei wichtigen Punkten zu langsam voran - bei der Senkung der Baukosten, einem einfacheren Baustandard und der Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren. Es fehlten zudem Maßnahmen, um bei Käufen die Nebenkosten zu drücken, etwa eine geringere oder abzuschaffende Grunderwerbsteuer. "So ist absehbar, dass keine nennenswerten Impulse zu erwarten sind." Eigentum werde auch zu wenig gefördert in Deutschland.
Kritische Stimmen gibt es auch innerhalb der schwarz-roten Koalition. "Das Gutachten zeigt einen weiter hohen Handlungsdruck", sagte CSU-Bauexperte Michael Kießling. "Reformen erst bis zum Jahresende reichen nicht aus." Nur mehr Bauen bringe auch mehr Wohnungen.
Mieten und Kaufpreise steigen wohl weiter
Nach Angaben der deutschen Pfandbriefbanken stiegen die Immobilienpreise im vergangenen Jahr um 4,0 Prozent, nach einem Zuwachs von 1,8 Prozent 2024. Aufgrund des anhaltenden Wohnraummangels sei davon auszugehen, dass sich Wohnimmobilien auch im laufenden Jahr verteuern dürften. Ähnlich schätzen die Immobilienweisen die Lage ein: Die Kaufpreise und Mieten dürften angesichts des geringen Angebots und stabiler Finanzierungsbedingungen moderat steigen - am stärksten in Gegenden mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Umzüge würden immer unattraktiver.
Das SPD-geführte Bauministerium betonte, ab Mitte 2026 sollten Impulse aus dem neuen Sondertopf zur Modernisierung der Infrastruktur spürbar werden. Der Bund stecke von 2025 bis 2029 insgesamt 23,5 Milliarden Euro in den sozialen Wohnungsbau. IW-Ökonom Henger sagte, die schwarz-rote Koalition sei besser unterwegs als die Ampel-Regierung zuvor. Der "Bau-Turbo" könne ein Gamechanger werden. Auch das viele Geld der Regierung werde wirken, auch wenn es nicht überall effizient ausgegeben werde.
Justizministerin Stefanie Hubig von der SPD hatte am Wochenende Pläne für eine Verschärfung des Mietrechts vorgestellt. So sollen in angespannten Wohnungsmärkten Indexmieten nur noch um maximal 3,5 Prozent im Jahr steigen dürfen. Vermieter sollen zudem den Zuschlag für Möbel gesondert ausweisen müssen. Kurzzeitmietverträge sollen nur noch für maximal sechs Monate abgeschlossen werden können. Mieter sollen auch mehr Möglichkeiten bekommen, wenn ihnen wegen verspäteter Zahlungen gekündigt wurde.
Der Immobilienverband IVD kritisierte einseitige Eingriffe in den Markt. Ein pauschaler Deckel bei Indexmieten schaffe keine neue Wohnung. "Indexmieten betreffen bundesweit nur rund 2,6 Prozent der Mietverträge und bieten den Mietern Planbarkeit: Eine Erhöhung über den Mietspiegel beziehungsweise die ortsübliche Vergleichsmiete ist während der Indexmiete ausgeschlossen." Regulierungen schützten zwar Bestandsmieter, gingen aber zulasten von Wohnungssuchenden.