Wirtschaft

Platz für Hunderttausende Häuser Städte lassen riesige Bauflächen brachliegen

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Deutschlands Baulücken summieren sich auf mehrere Zentausend Hektar.

(Foto: imago/photothek)

Fehlendes Bauland und hohe Grundstückspreise gelten als eines der größten Hindernisse dabei, den Wohnungsbau in Deutschland anzukurbeln. Gleichzeitig sind Zehntausende Hektar schnell nutzbaren Landes verfügbar. Doch die Städte tun sich schwer, eine Bebauung zu erzwingen.

Mit der Drohung, bauunwillige Grundstücksbesitzer notfalls zu enteignen, hat Tübingens Oberbürgermeister Boris Palmer eine Kontroverse ausgelöst. Wie andere Politiker und Mietervertreter geht er davon aus, dass in ungenutzten Flächen innerhalb der Städte und Gemeinden große Reserven schlummern. Immobilienbesitzer, so der Verdacht, entziehen dem angespannten Markt in großem Stil Wohnraum, da sie durch andere Nutzung oder einfach die Wertsteigerung ihrer Flächen höheren Gewinn erzielen als durch Vermietung. Palmer will ihnen daher Baugebote auferlegen und droht als letztes im Gesetz vorgesehenes Mittel sogar mit Enteignung. 

Vertreter der Eigentümer und der Immobilienwirtschaft sprechen dagegen von Aktionismus, der trotz großem Verwaltungsaufwand kaum spürbare Entlastung bringe. Sie fordern dagegen die zügige Ausweisung neuer Baugebiete auch außerhalb bestehender Ortsteile. So könne schneller und mehr Wohnraum entstehen.

Einig sind sich dagegen alle Beteiligten, dass die Knappheit von Grundstücken und die in die Höhe schießenden Preise dafür eines der größten Hindernisse beim Ankurbeln des Wohnungsbaus sind. Gleichzeitig sitzen Deutschlands Kommunen auf gigantischen Reserven an ungenutztem Bauland. Das Bundesamt für Bau-, Stadt und Raumforschung schätzte vor einigen Jahren die Größe innerörtlicher Brachen und Baulücken auf 165.000 Hektar, dazu kommt geschätzt noch einmal so viel Fläche, die durch Umnutzung oder Nachverdichtung gewonnen werden könnte. 35.000 Hektar sind den Experten zufolge "kurzfristig aktivierbar". Für Hunderttausende, möglicherweise Millionen Wohnungen ist hier Platz.

Mit diesem Potenzial gehen die Kommunen jedoch höchst unterschiedlich um. Manche Städte wie Stuttgart erfassen Baulücken schon seit Jahrzehnten in einem öffentlich einsehbaren Kataster. Mehr als die Hälfte der bis 2017 dort registrierten Grundstücke konnte so bebaut und mehr als 6000 Wohnungen geschaffen werden. Ausgerechnet Berlin, eine der Städte mit dem höchsten Wohnungsbedarf, erfasst ungenutztes Bauland hingegen nicht landesweit systematisch. Im Auftrag der FDP-Fraktion, die auch für die Hauptstadt ein Baulückenkataster fordert, ermittelten Immobilienanalysten gut 1000 nutzbare Flächen für mehr als 160.000 Wohnungen.

Stumpfes Schwert

Trotz dieser großen Zahlen lässt sich zwar mit dem Bebauen der ungenutzten Flächen allein das Wohnungsproblem in Deutschland nicht lösen. Die Möglichkeiten der Kommunen, Bauvorhaben voranzutreiben, sind begrenzt, Planungsverfahren langwierig und selbst bei voll erschlossenen Baulücken und bereits erteilten -genehmigungen greift die von Palmer in Tübingen ins Spiel gebrachten Baugebot oft nicht.

"Das Baugebot ist ein stumpfes Schwert", sagt Städtebauexperte Norbert Portz vom Deutschen Städte- und Gemeindebund n-tv.de. "Es wird wegen der engen Voraussetzungen, zu denen die wirtschaftliche Zumutbarkeit für den Eigentümer mit der Folge des 'Damoklesschwerts' der Enteignung und einer hieraus folgenden Entschädigung für das Grundstück gehört, von den Städten kaum angewandt." Wirksamer seien städtebauliche Verträge, bei denen Kommunen schon bei der Ausweisung von Bauland mit den Eigentümern eine Vereinbarung schließen, in denen diese sich verpflichten, ihr Grundstück innerhalb einer bestimmten Frist, etwa von vier Jahren, zu bebauen.

*Datenschutz

Als Druckmittel zur Vermeidung von Grundstücksspekulationen plädiert Portz zudem für die Einführung einer sogenannten Grundsteuer C. Danach würde es Städten und Gemeinden erlaubt, rechtlich bebaubare, aber tatsächlich unbebaute Grundstücke im Innenbereich zum Zwecke der Baulandmobilisierung mit einem höheren Grundsteuer-Hebesatzrecht zu belegen.

Der Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds, Ulrich Ropertz, findet das Aktivieren von Baulücken notfalls auch mit Androhung von Zwangsmaßnahmen zwar begrüßenswert. Es sei aber kein Allheilmittel im Kampf gegen die Wohnungsnot, sagt er n-tv.de.

Ähnliches gilt für die Vermutung, dass Eigentümer eine große Zahl von Wohnungen mutwillig leerstehen lassen. Offizielle Statistiken zum Leerstand gibt es in den meisten Städten auch dazu nicht, Studien dazu widersprechen sich teilweise stark. Ropertz glaubt jedenfalls nicht, dass es in den Metropolen angesichts der steigenden Mieten noch signifkanten Leerstand gibt.

Anders sieht es dagegen bei der Zweckentfremdung als Ferienwohnungen aus. Hierzu fehlen verlässliche Zahlen. Aber allein auf dem führenden Onlineportal Airbnb würden rund 60.000 Ferienwohnungen in Deutschland angeboten, so Ropertz. Dazu kämen andere Portale und andere Vermietungswege. "Vergleicht man diese Zahl mit den gerade einmal 26.000 fertiggestellten Sozialwohnungen im Jahr 2017, ist das eine relevante Größe." Der Aufwand für die Städte, Zweckentfremdungen festzustellen und dagegen vorzugehen, sei zwar hoch, aber ein weiterer "wichtiger Mosaikstein" der Wohnungspolitik.

Quelle: n-tv.de

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