Vermieter sollen mitzahlen Welche Mieter die Kostenbremse im Heizgesetz schützt - und welche nicht
Von Christina Lohner
Fossile Heizungen sollen auch in Zukunft neu eingebaut dürfen. Vermieter will die Koalition in dem Fall allerdings an den laufenden Heizkosten beteiligen. Im Gegenzug dürfte jedoch so manche Kaltmiete steigen.
Die Bundesregierung will mit ihrer Reform des sogenannten Heizungsgesetzes den Einbau von Gas- und Ölheizungen weiterhin erlauben. Um zu verhindern, dass Vermieter sich für diese in der Anschaffung günstigere Variante entscheiden und die Mieter auf den voraussichtlich höheren Betriebskosten sitzen bleiben, plant Schwarz-Rot nun eine Beteiligung der Vermieter an den laufenden Heizkosten. An der Wirkung dieser Kostenbremse für Mieter kann jedoch gezweifelt werden, zumindest in den vielen Gegenden, in denen Wohnraum knapp ist.
Das Kostenrisiko beim Neueinbau einer Gas- oder Ölheizung sollen sich Mieter und Vermieter nach dem Willen vor allem der SPD teilen. "Vermieter müssen dann die Hälfte der Netzentgelte, des CO2-Preises und der Kosten für biogene Kraftstoffe tragen", sagte Justizministerin Stefanie Hubig. Ab 2029 ist eine stufenweise Beimischung klimafreundlicherer Brennstoffe vorgesehen, die bisher jedoch kaum verfügbar und damit teuer sind.
Fossile Heizungen sind in der Anschaffung in der Regel günstiger als auf Erneuerbaren basierende Anlagen wie etwa Wärmepumpen, dafür im Betrieb und damit nach derzeitigem Stand langfristig teurer. Der Einbau klimafreundlicher Heizungen wird staatlich gefördert, um die höheren Anschaffungskosten zu dämpfen.
Eine Beteiligung der Vermieter mache "natürlich Wärmepumpen, Fernwärme oder hybride Übergangslösungen attraktiver, aber auch leider 'Abwartestrategien' und das Weiterlaufen alter Heizungsanlagen, weil Kaltmieten nur begrenzt und reguliert erhöht werden können", kritisiert Ralph Henger, Senior Economist für Wohnungspolitik und Immobilienökonomik am Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln, gegenüber ntv.de.
Einige Vermieter dürften Mieten erhöhen
Statt abzuwarten, dürften sich allerdings auch viele Vermieter für eine neue fossile Heizung entscheiden. Um die zusätzlichen Kosten abzufedern, die durch die Beteiligung an den Heizkosten der Mieter entstehen, kann zumindest ein Teil der Eigentümer die Kaltmieten erhöhen. "Eine Erhöhung der Mieten wegen gestiegener Kosten ist im aktuellen Mietrecht zwar nicht möglich", stellt Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg, auf ntv.de-Anfrage klar. Doch möglicherweise prüften Vermieter künftig regelmäßiger die Mietspiegel. Denn unter bestimmten Voraussetzungen dürfen Mieten auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden.
Vermieter können die Mieten allerdings nur anheben, wo Wohnraum knapp ist, wie Reiner Braun, Geschäftsführer des Immobiliendaten- Analyseunternehmens Empirica Regio, gegenüber ntv.de betont. In Leerstandsregionen dagegen, wo Mieter die freie Wahl haben, müssten Vermieter Kaltmieten teils sogar senken, wenn die Betriebskosten steigen - "sonst steht ihre Wohnung leer". Dass fossile Heizungen immer höhere Betriebskosten haben werden, sei aber nur eine Annahme - "das werden wir erst in der Zukunft wissen".
Mit der geplanten Kostenbremse räumt die Koalition allerdings de facto ein, dass es durch die Reform des Heizungsgesetzes zu größeren Kostensteigerungen kommen kann. "Kurzfristig lässt sich die Grüngasquote mit Biomethan erfüllen, doch bald wäre teurer Wasserstoff nötig, der die Gasrechnung eines Zwei-Personen-Haushalts bis 2035 um rund 350 Euro steigen lassen könnte", warnt IW-Experte Henger. Neben den Biogasen dürften höhere CO2-Preise und Netzentgelte das Heizen mit Gas teurer machen.
Braun sieht bei Vermietern ein zusätzliches finanzielles Risiko. Private Vermieter kämen durch die Mietpreisregulierungen zunehmend in eine Unterdeckung, daher fehle ihnen schlicht das Geld für Investitionen. "Und eine Wärmepumpe erfordert erheblich höhere Mittel." Schon jetzt beobachtet Braun einen Rückzug privater Vermieter. Den hiesigen Mieterschutz hält er für überzogen.
Umstieg nicht überall wirtschaftlich
Sebastian von der Uni Regensburg erwartet durchaus, dass durch die Beteiligung der Vermieter an den Heizkosten "energetische Maßnahmen häufiger erfolgen", zum Beispiel der Einbau einer Wärmepumpe zusätzlich zur bestehenden Heizung. "Eine vollständige energetische Sanierung ist aber weiterhin sehr teuer sowie technisch komplex und wird ohne konkreten regulatorischen Zwang bei Mietwohnungen eher die Ausnahme bleiben."
Die Koalition plant auch eine "Härtefallklausel für unmodernisierte Gebäude mit im Ortsvergleich niedrigen Mieten". Die Fälle, in denen eine fossile Heizung technisch die einzig mögliche Lösung ist, sind Sebastian zufolge sehr selten. "Aber es gibt ökonomische und bauliche Zwangslagen, in denen Vermieterinnen und Vermieter keine Alternative zu fossilen Brennstoffen haben oder zumindest in fossilen Übergangslösungen landen." Bei unsanierten Altbauten von vor 1995 seien Wärmepumpen wirtschaftlich schwierig. Besonders schwierig werde es in strukturschwachen Regionen. "Hier ist die Miete oft so niedrig, dass eine energetische Sanierung mit der aktuellen Förderung wirtschaftlich unsinnig ist. Leerstand ist dann besser als Vermieten."
IW-Experte Henger sagt: "Wirtschaftlich nicht darstellbar ist der Umstieg vor allem bei ungedämmten Mehrfamilienhäusern mit sehr alter Heizungstechnik, zum Beispiel Gasetagenheizungen, wo wenig Aufstellfläche für Wärmepumpen vorliegt und Schallschutz und auch Denkmalschutz zu beachten ist. Auch problematisch ist, wenn ein möglicher Fernwärmeanschluss noch nicht verlässlich geklärt ist."
Sebastian gibt zudem zu bedenken, dass eine sinkende Nachfrage nach klimaschädlichen Rohstoffen in der EU langfristig die Weltmarktpreise senken wird. "Das macht fossile Brennstoffe dann für andere wieder attraktiver." Eine international abgestimmte Strategie sei deshalb unabdingbar, damit die gigantischen Investitionen nicht das Gegenteil bewirkten. In anderen Ländern lasse sich mit dem gleichen Geld oft ein Vielfaches bewirken. "Insofern bringen die aktuellen Maßnahmen vielleicht ein bisschen mehr an Mieterschutz. Für das Klima ist das wenig bis gar nichts."