Wirtschaft

Karlsruhe kippt Einheitswerte Wer bei der Grundsteuerreform verliert

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Auch wenn das Grundsteueraufkommen insgesamt nicht steigen soll: Für einige Hausbesitzer dürfte es teurer werden.

(Foto: picture alliance / Armin Weigel/)

Die Verfassungsrichter haben gesprochen: Die Politik muss die völlig veraltete Grundsteuer reformieren. Angeblich will der Staat Hausbesitzern insgesamt keine Steuererhöhung zumuten. Einigen wird er wohl doch tiefer in die Tasche greifen.

Jedes Jahr, wenn die Mieter der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Degewo an der Bernauer Straße ihre Betriebskostenabrechnung bekommen, werden sie neidisch auf ihre Nachbarn. Ihre alten Plattenbauten aus den 60er Jahren liegen im Brunnenviertel nördlich der Bernauer Straße, im ehemaligen Westteil der Stadt. Die Besitzer der schicken Eigentumswohnungen im Martashof oder im Swin112 freuen sich dagegen. Ihre Luxus-Apartments liegen auf der anderen Straßenseite, südlich der Bernauer Straße, im ehemaligen Berliner Osten. Und obwohl nur ein Steinwurf sie voneinander trennt, zahlen die Mieter in den alten Plattenbauten mehr Grundsteuer als die Penthaus-Besitzer im ehemaligen Osten.

So wie an der Bernauer Straße ist es in ganz Deutschland. Das Finanzamt berechnet die Grundsteuer anhand einer völlig veralteten Bemessungsgrundlage: Grundstückswerte, die im Westen seit 1964 nicht mehr angepasst wurden und im Osten sogar seit 1935 unverändert gelten. Die Zahlen aus der Nazi-Zeit wurden wegen des Krieges im Westen nur einmal aktualisiert, im Osten gar nicht. In den meisten Fällen haben sie nichts mehr mit den heutigen Grundstückswerten zu tun.

Weil sich die Immobilienpreise in mehr als 80 Jahren in vielen Städten völlig unterschiedlich entwickelt haben, gibt es nicht nur in Berlin groteske Verzerrungen: Villenbewohner auf dem platten Land zahlen im Zweifel verhältnismäßig weniger Grundsteuer als Mieter in großstädtischen Mietskasernen. Und Häuslebauer müssen im Hamburger Speckgürtel im Schnitt weniger berappen als am Stadtrand von Frankfurt/Main.

Fast 20 Jahre hat die Politik eine Reform verschleppt, obwohl der Bundesfinanzhof sie angemahnt hatte. Das Bundesverfassungsgericht hat die Berechnungsgrundlage der Steuer nun gekippt, weil sie zu "gravierenden Ungleichbehandlungen" von Immobilienbesitzern führt. Gerade mal bis Ende 2019 hat die Politik nun Zeit, die Grundsteuer zu reformieren - oder die Finanzämter dürfen sie nicht mehr erheben.

Verteilungskampf alle gegen alle

Die Karlsruher Richter haben mit ihrem Urteil die Büchse der Pandora geöffnet. Denn egal welches Modell herauskommt: Wenn Jahrzehnte alte Grundstückswerte aktualisiert werden, wird es zwangsläufig neue Verzerrungen geben. Alle Bürgermeister werden sich streiten: Die Grundsteuer ist ihre wichtigste Finanzquelle - und je nachdem wie stark die Immobilienpreise in ihrer Stadt gestiegen oder gefallen sind, werden sie die Steuersätze heben oder senken wollen. Millionen Menschen in den Metropolen, die schon jetzt unter hohen Mieten ächzen, droht eine weitere Kostenexplosion, weil dort die Preise am stärksten geklettert sind. Und Häuslebauer, deren Steuerlast steigt, dürften ebenfalls rebellieren.

Wegen des drohenden Gezerres verteilt die Politik Beruhigungspillen. "Aufkommensneutral" soll die Reform werden: "Einnahmeerhöhungen bei einer Grundsteuerreform sind nicht beabsichtigt", beteuert etwa die Unionsfraktion. Man darf daran zweifeln, ob der Fiskus sich die Gelegenheit wirklich entgehen lässt. Der Hauptgeschäftsführer des Bundesverbandes der Deutschen Industrie, Joachim Lang, warnt bereits vor einer "Steuererhöhung durch die Hintertür". Und selbst wenn der Staat allen Hausbesitzern insgesamt nicht noch mehr abknöpft als bisher: Den Immobilienbesitzern, die mehr zahlen müssen, nützt das herzlich wenig.

Das Kernproblem der Grundsteuer ist ihre unklare Bemessungsgrundlage: Der Wert von Grundstücken liegt im Auge des Betrachters. Und nur beim Verkauf fließt Geld, an dem man ihn wirklich messen kann. Einheitliche Börsenkurse wie bei Aktien gibt es nicht. Was also ist ein Stück Land wert? Soviel wie der Durchschnittspreis aller Flächen in der Umgebung? Soviel wie der Höchstpreis, den jemand zu zahlen bereit ist? Oder den Preis, den ein Gutachter festlegt? Sollte der Wert des Hauses, das darauf steht, berücksichtigt werden? Falls ja, sind neue Häuser mehr wert als alte? Und wie setzt man ihren Wert fest?

Umweltfreundliche Neubauten werden bestraft

Auf all diese Fragen muss die Politik nun bis Ende nächsten Jahres Antworten finden. Und je nachdem, wie sie lauten, werden einige Immobilienbesitzer gewinnen und andere verlieren. Auf dem Tisch liegt ein Entwurf der Länder: Danach sollen unbebaute Grundstücke künftig mit dem sogenannten Bodenrichtwert bemessen werden, den durchschnittlichen Verkaufspreisen einer Region. Bei bebauten Grundstücken wird zusätzlich der Gebäudewert ermittelt, indem die Fläche der Häuser mit den pauschalen Baupreisen multipliziert wird, die das statistische Bundesamt erhebt. Die Werte sollen dann alle sechs Jahre aktualisiert werden, so wie 1935 eigentlich geplant.

Das Modell würde nicht nur großen bürokratischen Aufwand und reichlich Streit mit den Finanzämtern erzeugen, wenn Millionen Hausbesitzer ihre Wintergärten, Dachterrassen, Spitzböden und Kriechkeller von der Steuer abzusetzen versuchen. Es teilt Immobilien willkürlich nach Alter ein: Besitzer von Neubauten (ab 2005) müssten mehr Steuern zahlen als Eigentümer von Altbauten (vor 1995), weil bei ihren Gebäuden höhere Baupreise angesetzt werden. Damit würden ausgerechnet Immobilienbesitzer bestraft, die energiesparenden, neuen Wohnraum schaffen, der vor allem in den Städten dringend benötigt wird - ein fataler Fehlanreiz.

Ein weiterer Vorschlag, den unter anderem das arbeitgebernahe Institut der deutschen Wirtschaft Köln und das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung favorisieren, lautet daher, die Gebäudebewertung wegzulassen und Grundstücke nur mit dem Bodenrichtwert zu taxieren, egal welche Häuser darauf stehen. Das wäre zwar viel weniger aufwändig, würde Besitzern großer Flächen aber massive Steuergeschenke auf Kosten von kleinen Häuslebauern bescheren.

Womöglich scheitert die Reform schon am Zeitdruck: Laut dem Urteil muss die neue Grundsteuer nicht nur bis Ende 2019 verabschiedet, sondern bis spätestens Ende 2024 auch umgesetzt sein. Ifo-Chef Clemens Fuest geht aber davon aus, dass die bisher geplante Ermittlung der Marktwerte vermutlich zehn Jahre dauern wird. Angesichts der knappen Übergangsfrist von fünf Jahren bezeichnet auch Finanzminister Olaf Scholz die Vorgaben der Karlsruher Richter als "sehr ambitioniert". Womöglich löst sich der schwelende Nachbarschaftskonflikt an der Bernauer Straße in Berlin und anderswo in Deutschland also auch von selbst.

Quelle: n-tv.de

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