Politik

"Radikaler als Enteignungen" Mieten einfrieren - ist das sinnvoll?

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Am Kottbusser Tor in Berlin.

(Foto: imago images / Schöning)

Der Berliner Senat plant einen Mietendeckel: Die Mieten in der Stadt sollen für fünf Jahre eingefroren werden. Das Ziel ist klar: Damit sollen Mieterhöhungen verhindert werden. Kritiker befürchten unerwünschte Nebeneffekte.

Exklusive 5-Zimmer-Wohnung mit Loggia. Luxuspenthouse in bester Citylage. Traumhafter Ausblick auf den Friedrichshain. Wer in Berlin eine Wohnung sucht, stößt schnell auf Angebote, die für Normalverdiener nicht infrage kommen. In der Regel sind das keine Neubauten; viele Berliner kennen Geschichten von Freunden und Bekannten, die aus ihrer Wohnung raussaniert wurden.

Zwar liegen die Mieten in Berlin deutlich unter denen von Städten wie Hamburg oder München. Die Einkommen aber auch. Und die Knappheit ist unübersehbar. "In Berlin werden pro Jahr 15.000 Wohnungen gebaut", sagte Berlins Regierender Bürgermeister Michael Müller vor einem Monat im Interview mit n-tv.de. Das sei zwar viel, reiche aber nicht. Sein Fazit: Berlin müsse mehr bauen. "Und natürlich müssen wir gleichzeitig noch stärker eine Mietregulierung vornehmen."

Letzteres passiert jetzt. Am kommenden Dienstag stellt Bausenatorin Katrin Lompscher von der Linkspartei im Senat Eckpunkte für ein Berliner Mietengesetz vor. Zentraler Satz des Papiers: "Die Mieten dürfen für fünf Jahre nicht erhöht werden", sollen also eingefroren werden.

"Unser Instrument ist viel radikaler"

Unabhängig davon, wie man dieses Vorhaben bewertet: Es ist ein massiver Eingriff. Es ist bereits der zweite wohnungspolitische Vorschlag aus Berlin, der recht weit geht. Am Freitag erst hat die Initiative "Deutsche Wohnen und Co. enteignen" ihre Unterschriftenliste für ein Volksbegehren dem Innensenator übergeben. Ihr Ziel ist die Enteignung aller Unternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen.

"Enteignen klingt drastisch, aber wenn man sich überlegt, was den Mieterinnen und Mietern wirklich hilft, dann ist unser Instrument viel radikaler", sagt Julian Zado, Vizevorsitzender der Berliner SPD, die das Volksbegehren skeptisch sieht. "Selbst wenn alle politischen Kräfte in Berlin für Enteignungen wären, würde es Jahre dauern, bis eine Enteignung für Mieterinnen und Mieter Vorteile bringt - denn wir müssten abwarten, bis die Klagen der Wohnungsunternehmen entschieden wären. Den Mietendeckel können wir schnell einführen und damit weitere Mieterhöhungen verhindern."

Zado ist einer der Ideengeber des Mietendeckels. Im Januar veröffentlichte er zusammen mit der SPD-Bundestagsabgeordneten Eva Högl und dem Juristen Kilian Wegner einen Artikel im "Tagesspiegel", in dem sie ihr Konzept vorstellten. Zentrale Punkte dieses Vorstoßes finden sich jetzt in Lompschers Eckpunkten.

Die Eckpunkte des Mietendeckels

  • Alle Mieten sollen für fünf Jahre eingefroren werden. Ausnahmen gelten nur für neu gebaute Wohnungen (weil es dort keine Mieten gibt, die eingefroren werden können) und für Sozialwohnungen (weil dort schon jetzt Spezialrecht gilt).
  • Zusätzlich zum Mietendeckel sollen Mieter "Absenkungsbegehren" stellen können, wenn ihre Mieter oberhalb "einer zu definierenden allgemeingültigen Mietobergrenze" liegt.
  • Auch bei Neuvermietungen darf die Miete nicht angehoben werden.
  • Mieterhöhungen nach Modernisierungen, die über 50 Cent pro Quadratmeter hinausgehen, müssen von der Investitionsbank Berlin (IBB) genehmigt werden.
  • Die IBB prüft auch "wirtschaftliche Härtefälle" von Vermietern. Wenn sie nachweisen können, dass die von ihnen erhobenen Mieten zu niedrig und nicht auskömmlich sind, kann eine Mieterhöhung genehmigt werden.
  • Verstöße gegen das Gesetz sollen mit Geldbußen bis zu 500.000 Euro geahndet werden.

Nach dem Zeitplan der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen soll der Gesetzentwurf Mitte Oktober vom Senat beschlossen und Ende Oktober ins Abgeordnetenhaus eingebracht werden. Am 11. Januar 2020 könnte das Gesetz in Kraft treten. Auswirkungen hat es bereits jetzt, obwohl noch nicht mal ein Entwurf existiert: Der Eigentümerverband Haus und Grund geht davon aus, dass das Gesetz rückwirkend ab dem 18. Juni gilt. Er hat seine Mitglieder daher aufgerufen, noch rasch die Mieten zu erhöhen. Auf seiner Homepage läuft ein Countdown, wie viel Tage, Stunden, Minuten und Sekunden noch bis zur "womöglich letzten Chance" bleiben. Wie viele Vermieter dem Aufruf folgen, ist unklar. Allerdings sorgen die Boulevardzeitungen der Stadt dafür, dass er weit über die Mitgliederschaft des Verbandes hinaus Beachtung findet. "Mieten rauf, solange es noch geht!", titelte der "Berliner Kurier" am vergangenen Dienstag. "Haus und Grund ruft nicht nur zu Mieterhöhungen auf, sondern zu maximalen Mieterhöhungen", sagt Zado. "Das heizt nur die Stimmung in der Stadt auf und führt dazu, dass weitreichende Ideen wie der Mietendeckel Zulauf bekommen. Es zeigt einmal mehr, dass der Wohnungsmarkt nicht mehr die Regeln der sozialen Marktwirtschaft einhält."

Mieterverein bevorzugt Mietobergrenzen

Das klingt nach Kulturkampf, doch selbst Bundesfinanzminister Olaf Scholz, linker Ideen eher unverdächtig, hat Verständnis für den Mietendeckel. "Man muss über solche Maßnahmen jedenfalls mal nachdenken", sagte der SPD-Politiker der "Frankfurter Allgemeinen Zeitung". "Wenn wir nicht Verhältnisse wie in London wollen, wo selbst Anwälte und Ärzte in Wohngemeinschaften leben, weil sie sich keine eigene Wohnung leisten können, müssen wir dagegen etwas unternehmen."

Etwas unternehmen, das ist Konsens. Aber ist der Mietendeckel die richtige Antwort? Der Berliner Mieterverein ist skeptisch. "Würden alle Mieten in Berlin eingefroren, dann träfe das auch Vermieter, die ihre Wohnungen bislang zu fairen, sozialverträglichen Mieten anbieten", sagt Reiner Wild, der Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. "Selbst Genossenschaften hätten dann nicht mehr die Möglichkeit, moderate Mieterhöhungen in Höhe der Inflation anzubieten."

Das bedeutet nicht, dass der Mieterverein gesetzliche Regelungen ablehnt: Wie Zado ist auch Wild der Meinung, dass die Mietpreisbremse allein nicht ausreicht. "Generell entfaltet Zivilrecht nicht dieselbe Wirkung wie eine öffentlich-rechtliche Regelung", erklärt Wild. "Die Hürde, den Vermieter zu verklagen, ist relativ hoch, zumal Mieter, die keine Rechtsschutzversicherung haben oder nicht Mitglied im Mieterverein sind, mit einer Klage immer ein Risiko eingehen: Wenn sie vor Gericht unterliegen, müssen sie nicht nur die Mieterhöhung tragen, sondern auch die Verfahrenskosten."

Der Berliner Mieterverein entwickelt derzeit ein eigenes Konzept, das Ende der Woche vorgestellt werden soll. "Wir sind gerade dabei, eine Tabelle für feste Mietoberwerte aufzusetzen, je nach Alter und Größe einer Wohnung." Als Grundlage dient dabei ein "Mietspiegel einer Zeit, in der der Wohnungsmarkt noch etwas ausgeglichener" gewesen sei. "Liegt eine Miete unter dem Mietoberwert, dann soll der Vermieter sie pro Jahr um maximal 2 Prozent erhöhen dürfen. Liegt die Miete darüber, dann nicht. Nur für solche Mieten sollte es einen Mietendeckel geben."

Mietobergrenzen sind kompliziert

Ein solches Konzept ist unter den Eckpunkten der Senatsverwaltung als mögliche Alternative aufgeführt. SPD-Vize Zado äußert sich zu diesem Konzept aber zurückhaltend. "Der Vorteil an unserem Modell ist, dass es einfach und damit für jeden nachvollziehbar ist." Das ist sicher richtig: Mietobergrenzen zu definieren, könnte sich als heikel erweisen.

Hier liefert ausgerechnet der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen der SPD Argumentationshilfe, auch wenn der BFW staatliche Eingriffe, die über das bestehende Mietrecht hinausgehen, grundsätzlich ablehnt. "Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist sehr heterogen, er ist durch regionale Besonderheiten und sehr unterschiedliche Vermietergruppen gekennzeichnet", sagt BFW-Bundesgeschäftsführer Christian Bruch. "Die Mietpreisbremse oder gar ein Mietendeckel sind als Instrumente ungeeignet, weil sie diese Unterschiede nicht berücksichtigen."

Um zu erklären, was er meint, verweist Bruch auf die aktuelle Mietspiegeltabelle (pdf hier, Seite 16). Wohnungen in guter Lage aus den Jahren 1965 bis 1972 mit einer Größe von 40 bis 60 Quadratmetern werden dort mit einem Mietpreis zwischen 5,29 und 10 Euro angegeben. "Wir können die angemessene Miete nicht so kleinteilig bestimmen, dass es funktioniert. Was wir brauchen, ist ein Angebot, das groß genug ist, damit wir die Ausdifferenzierung über den Markt bekommen."

Mietspiegel

Über den alle zwei Jahre ermittelten Mietspiegel werden die "ortsübliche Vergleichsmiete" ermittelt. In Gebieten, in denen der Mietspiegel gilt, darf die Miete bei einer Neuvermietung diesen Wert um höchstens 10 Prozent übersteigen - das ist die sogenannte Mietpreisbremse. Bei Mieterhöhungen in einem laufenden Mietvertrag dient der Mietspiegel als Orientierungsgröße, die allerdings so vage ist, dass konkrete Streitfälle häufig vor Gericht geklärt werden müssen - wenn die Mieter eine Klage wagen.

Auch die Berliner CDU lehnt den Mietendeckel ab. "In Berlin haben wir kein Defizit an Regeln, sondern ein Vollzugsdefizit", sagt der baupolitische Sprecher der Union im Berliner Abgeordnetenhaus, Christian Gräff. "Wir müssen die bestehenden Gesetze richtig durchsetzen. Das bedeutet auch, dass wir die Justiz stärken: Es kann nicht sein, dass ein Mieter zwei Jahre warten muss, bis er zu seinem Recht kommt."

"Was passiert, wenn der Mietendeckel verfassungswidrig ist?"

Dass die CDU den Mietendeckel ablehnt, ist keine Überraschung. Erstaunlich ist eher, dass Gräff dazu aufruft, Verstöße gegen das Mietrecht schärfer zu ahnden. "Vermieter, die gegen bestehendes Recht verstoßen, sollten fürchten müssen, ein Bußgeld in Höhe von 100.000 Euro zu zahlen." Anders als BFW-Geschäftsführer Bruch hat Gräff auch keine grundsätzlichen Probleme mit Regulierungen. "Die Bundesregierung hat die Mietpreisbremse gerade erst verschärft. Man sollte erst einmal abwarten, welche Wirkung das hat, bevor man weitere Verschärfungen fordert." Der Mietendeckel sei "nichts als Populismus". Gräff fragt: "Was macht man, wenn auch das nicht funktioniert? Was passiert, wenn der Mietendeckel verfassungswidrig ist?"

Diese Frage ist genauso umstritten wie das Vorhaben selbst: Ein Gutachten für den Berliner Landesverband des BFW kam zu dem Ergebnis, dass eine Deckelung der Mieten verfassungswidrig wäre, ein Gutachten im Auftrag der Berliner SPD-Fraktion kam zum gegenteiligen Schluss.

Kritiker des Mietendeckels verweisen darauf, dass nur mehr Wohnungen für niedrigere Mieten sorgen könnten. Auf die Frage, ob er verstehe, dass viele Berliner in den steigenden Mieten ein Problem sehen, sagt Christian Bruch: "Absolut, steigende Mieten sind ein Problem." Die Ursache dafür sei allerdings, dass der Wert von Wohnungen steige, weil es nicht genug Wohnraum gebe. Das wiederum liege "an der Unfähigkeit der Landesregierungen, mehr Bauland zu schaffen, Bauland schneller zur Verfügung zu stellen und sich mit Regulierungen zurückzuhalten".

"Am Ende löst nur der Neubau das Problem steigender Mieten", sagt auch CDU-Politiker Gräff. "Hier versagt der Senat vollständig: Die Zahl der Baugenehmigungen in Berlin ist 2018 deutlich zurückgegangen. Um das Versäumnis zu kaschieren, versucht der Senat es jetzt mit dem Mietendeckel." Noch vor wenigen Jahren hätten Vermieter in vielen Quartieren Berlins die Mieten bewusst nicht erhöht, um gute Mieter zu halten. "Das zeigt, dass der Markt funktioniert - jedenfalls dann, wenn ausreichend Wohnraum vorhanden ist."

Gegen Neubau hat auch SPD-Vize Zado nichts. Ohne sie zu erwähnen, schiebt er den Schwarzen Peter weiter an die Linkspartei. "In der Zeit, als wir als SPD für die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zuständig waren, haben wir den Neubau angekurbelt." Bauen sei richtig und notwendig: "In einer Stadt, die etwa 40.000 Menschen pro Jahr aufnimmt, reicht es nicht, 15.000 Wohnungen zu bauen."

Zado betont, dass neu gebaute Wohnungen vom Mietendeckel nicht betroffen wären, Neubau würde also nicht verhindert. "Auch mit dem Mietendeckel wird man mit Wohnraum in Berlin weiter Geld verdienen können."

"Am Ende muss der Steuerzahler die Wohnungsunternehmen retten"

Das glaubt der Wohnungsmarktexperte Ludger Baba nicht. "Niedrigere Preise führen zu einer steigenden Nachfrage, wodurch sich die Not weiter vergrößern und die Schlangen vor den zu vermietenden Wohnungen noch länger werden", sagt das Vorstandmitglied des Forschungs- und Beratungsinstituts Empirica. "Da mit Sicherheit die Angebotsausweitung nicht Schritt hält, würde es bei einer Aufhebung des Mietendeckels nach fünf Jahren zu sprunghaft steigenden Preisen kommen, was keine Partei will. Einmal eingeführt, schafft auch eine andere Regierung den Mietpreisdeckel nicht ab."

Die Deckelung werde selbst bei Wohnungen mit heute relativ hohen Mieten dazu führen, dass sich die Reinerträge mit der Zeit verringern. Entsprechend werde der Anreiz für Vermieter sinken, Geld in die Instandhaltung zu stecken. "Viele Wohnungsunternehmen werden, wie Anfang der 2000er Jahre, nicht mehr wirtschaftlich in der Lage sein, den Bestand vernünftig zu bewirtschaften", so Baba. "Auf Dauer wird der Steuerzahler die in Bedrängnis geratenen kommunalen Wohnungsunternehmen retten und über neue städtebauliche Sanierungsprogramme, mit denen städtebauliche Missstände beseitigt werden sollen, finanzieren."

Ein weiteres Problem seien die Ausnahmefälle. Mieter sollen die Höhe ihrer Miete auf Mietpreisüberhöhung überprüfen lassen dürfen, Vermieter sollen die Möglichkeit bekommen, in Härtefällen doch Mieten erhöhen zu können. Auch die Regeln zur Modernisierung machen Prüfungen notwendig. "Der Mietendeckel wird geschätzt für rund 1,4 Millionen Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern gelten", so Baba. "Wenn nur ein Drittel davon einen Antrag auf Überprüfung stellt, sprengt das die ohnehin überlastete Berliner Verwaltung. Zusätzlich ist wie bei der Hartz-Gesetzgebung mit einer Klageflut zu rechnen."

Baba plädiert für ein Bündel an Maßnahmen, um die Situation zu entschärfen. Das Land müsse mehr Bauland ausweisen, Genehmigungsverfahren verkürzen und Auflagen vereinfachen. Außerdem schlägt er vor, die Modernisierungsumlage von derzeit 8 auf 4 Prozent zu senken. "Das hat der Bund verschlafen." Das könne verhindern, dass Mieter aus ihren Wohnungen vertrieben werden. "Das Raussanieren ist aber auch ein Ausdruck von Knappheit. Die muss beseitigt werden."

Quelle: n-tv.de