Die Preise für Wohnimmobilien fallen laut Wissenschaftlern aus Kiel im vergangenen Jahr historisch stark. Das bedeutet aber nicht, dass auf dem Markt Schnäppchen zu machen sind. Denn dem Absturz voraus geht eine jahrelange Rallye.

Die Preise für deutsche Wohnimmobilien sind 2023 einer Studie zufolge so stark gefallen wie seit mindestens 60 Jahren nicht. Eigentumswohnungen verbilligten sich um 8,9 Prozent, Einfamilienhäuser um 11,3 Prozent und Mehrfamilienhäuser um 20,1 Prozent, wie das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) mitteilte. Inflationsbereinigt - also gemessen in aktueller Kaufkraft - fällt die Wertminderung demnach noch beträchtlicher aus: Sie liegt etwa fünf Prozentpunkte höher.

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"Die Geschwindigkeit und das Ausmaß des gegenwärtigen Preisverfalls bei Immobilien in Deutschland sind historisch einmalig", hieß es. "Noch nie seit Beginn der Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse in den 60er Jahren fielen Immobilienpreise so schnell so stark." Dem jüngsten Preisverfall vorausgegangen sei allerdings eine historisch ebenfalls einmalige Preisrallye, die etwa 2009 begonnen habe. Seither seien die Preise je nach Segment um das Drei- bis Vierfache angestiegen, ehe bereits 2022 der jähe Absturz begonnen habe.

"Angesichts des exorbitanten Preisanstiegs seit über zehn Jahren und einem neuen Zinsumfeld ist eine Phase der Preiskorrektur durchaus angebracht und auch im bisherigen Ausmaß gesamtwirtschaftlich nicht besorgniserregend", sagte IfW-Präsident Moritz Schularick.

Tempo lässt nach

Im vierten Quartal 2023 hat sich die Geschwindigkeit des Preisverfalls verringert. Verglichen mit dem Vorquartal gaben die Preise für Eigentumswohnungen nur noch leicht um 0,6 Prozent nach, die für Einfamilienhäuser um 1,2 Prozent. Mehrfamilienhäuser verteuerten sich sogar um 4,7 Prozent, doch sind die Schwankungen hier aufgrund der geringen Anzahl an Transaktionen relativ hoch.

Die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen in Deutschlands Top-7-Metropolen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) zeigen den Angaben nach eine sehr heterogene Entwicklung. In Köln und Stuttgart fielen demnach die Preise im Quartalsvergleich recht deutlich um jeweils 3,6 Prozent. In Berlin (-0,4 Prozent), Frankfurt (-0,2 Prozent) und Hamburg (+0,2 Prozent) bewegten sie sich eher seitwärts.

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"Möglicherweise zeigt sich gerade der Beginn einer Bodenbildung bei den Immobilienpreisen", sagte Schularick. Dies dürften aber erst die kommenden Quartale zeigen. Zumindest das Verhalten der Zentralbanken spräche dafür, von denen in absehbarer Zeit Zinssenkungen zu erwarten seien. "Somit dürfte auch die Immobilienfinanzierung wieder günstiger werden und damit die Nachfrage beleben", sagte Schularick.

Die Studie basiert auf dem German Real Estate Index (Greix), ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, ECONtribute und dem IfW. Dabei werden die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthalten, ausgewertet.