Außergewöhnlich stark rauchende Mieter müssen nur in Extremfällen beim Auszug für die Renovierung der nikotinverschmutzten Wohnung aufkommen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Danach gilt die Renovierungspflicht nur dann, wenn sich die Schäden an Wänden, Decken und Böden nicht mehr durch Anstreichen und Tapezieren beseitigen lassen.

Laut BGH wird der Vermieter dadurch nicht unangemessen benachteiligt, weil er die Pflicht zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auf den Mieter abwälzen kann. Damit wies das Karlsruher Gericht eine Vermieterklage wegen einer verqualmten Wohnung in Bonn ab, die schon nach zwei Jahren neu tapeziert werden musste. Die Vermieterin verlangte fast 2000 Euro für die Renovierung, weil die beiden Mieter "exzessiv" geraucht hätten und der Zigarettengeruch sich regelrecht in die Tapeten "eingefressen" habe. Der Mietvertrag enthielt keine wirksame Renovierungsklausel. Zwar stand dort "Bitte möglichst nicht rauchen", allerdings hat die Formulierung aus Sicht des BGH keine juristische Relevanz (Az: VIII ZR 37/07 vom 5. März 2008).

Renovieren nur, wenn neue Tapete nicht genügt

Nach den Worten des Gerichts gehört Rauchen im Normalfall zum "vertragsgemäßen Gebrauch" der Wohnung, und zwar auch bei starken Rauchern. Damit muss der Mieter die Renovierung auch dann nicht übernehmen, wenn die Wohnung wegen des Qualms vorzeitig instand gesetzt werden muss. Die Grenze ist aus Sicht der Richter aber dann überschritten, wenn sich die Spuren des Nikotins nicht mehr mit den üblichen "Schönheitsreparaturen" beseitigen lassen - also durch einen neuen Anstrich, durch das Lackieren der Türen, durch Kalken von Wänden und Decken oder durch neue Tapeten. Im konkreten Fall ließ sich der Schaden jedoch mit Farbe und Tapeten beheben.

Der Streit um Raucherschäden in Wohnungen hat vor allem deshalb Bedeutung, weil zahlreiche Renovierungsklauseln in älteren Mietverträgen unwirksam sind. In zahlreichen Urteilen hat der BGH entschieden, dass starre, vom tatsächlichen Zustand der Wohnung abhängige Fristen den Mieter unangemessen benachteiligen und deshalb keine Geltung haben. Mietverträge mit flexiblen Fristen, die die BGH- Rechtsprechung bereits berücksichtigen, haben dagegen bei besonders starker Verschmutzung - auch durch Nikotin - eine verstärkte Renovierungspflicht zur Folge

Normale Farbe reicht bei Kettenrauchern selten

Die Erfahrung zeigt: Durch Zigarettenrauch vergilbte Wände werden auch durch mehrmaliges Überstreichen mit herkömmlichen Farben so schnell nicht wieder weiß. Im Gegenteil: Die üblicherweise verwendeten wasserlöslichen Farben schwemmen beim Auftragen die Nikotinbestandteile aus dem Putz an die Oberfläche. "Und dann hat man wieder eine vergilbte Wand", sagte Andreas Wachlinger, technischer Berater beim Landesinnungsverband der Maler und Lackierer in München.

Wer also sicher stellen will, dass er beim Auszug die Wohnung im einem annehmbaren Zustand hinterlässt, sollte zunächst eine lösemittelfreie Isolierfarbe auftragen. Die Isolierfarbe bindet die Nikotinbestandteile, die in den Putz eingezogen sind. Wer sich diese Arbeit sparen will, muss nicht nur mit gelben Wänden, sondern auch mit starken Nikotin-Ausdünstungen leben. "Etwa ein Jahr lang dauert es, bis das vorbei ist", erklärt Wachlinger.

Ausdünstungen noch ein Jahr lang zu riechen

Auf jeden Fall entfernt werden müssen Tapeten. Hat vorher ein sehr starker Raucher in der Wohnung gelebt, kann es sogar sein, dass der Putz abgeschlagen werden muss. Einfacher sieht die Lösung bei von Nikotin vergilbten Fensterrahmen aus: Sowohl Holz- als auch Kunststoffteile können mit einem Spezialmittel abgewaschen werden. "Da besteht dann keine Ausdünstungsgefahr mehr."

Grundsätzlich rät Wachlinger davon ab, in eine stark nikotinverseuchte Wohnung einzuziehen und die Renovierung selber zu übernehmen. "Darum soll sich der Vermieter kümmern", so der Fachmann. In Extremfällen müssten sogar Luftreinigungsgeräte eingesetzt werden, bevor überhaupt mit der Renovierung begonnen werden kann.

Generelles Rauchverbot in Mietwohnung

Ob ein generelles Rauchverbot für die Wohnung zulässig wäre, ist noch nicht höchstrichterlich entschieden. Der Deutsche Mieterbund hält eine derart gravierende Einschränkung für unzulässig und überdies nicht kontrollierbar. Jedenfalls im normalen Formularmietvertrag dürfte eine solche Klausel unwirksam sein.