Sofortfinanzierungen mit Bausparverträgen sind beliebt, denn oft sind sie günstiger als klassische Hypothekendarlehen. Doch Vorsicht: Bei den tatsächlichen Kreditkosten für die gesamte Laufzeit wird geschummelt.

Sofortfinanzierungen sind für Bauherren und Immobilienkäufer eine gute Alternative zum klassischen Hypothekendarlehen. Doch ein direkter Vergleich ist schwierig. Bei den tatsächlichen Kreditkosten für die gesamte Laufzeit würden die Kunden nämlich oft getäuscht, kritisiert das Magazin "Öko-Test", das 54 Sofortfinanzierungen unter die Lupe genommen hat.

Ihr Eigenheim bezahlen Selbstnutzer nur selten aus der Portokasse, meistens ist eine Finanzierung nötig. Wer nicht die Zeit hat, jahrelang in einen Bausparvertrag einzuzahlen, hat grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Ein Hypothekendarlehen von der Bank oder eine Sofortfinanzierung von der Bausparkasse. Für beide Varianten gibt es Riester-Förderung sowie KfW-Mittel, was die Sache zwar attraktiver, aber nicht unbedingt übersichtlicher macht.

Erst zahlt man nur Zinsen

Bei klassischen Bausparverträgen spart man zunächst einige Jahre lang Vermögen an, bevor ein Darlehen zu günstigen Konditionen erteilt wird. Sofortfinanzierungen kombinieren Bausparverträge mit Bankdarlehen. Man nimmt einen Kredit in Höhe der Bausparsumme auf und bekommt das Geld sofort ausgezahlt. Dieses sogenannte Vorausdarlehen ist tilgungsfrei, man bezahlt also zunächst nur die Zinsen und überweist außerdem die Beiträge für den Bausparvertrag. Wenn der Vertrag zuteilungsreif wird, löst man das Darlehen mit der Bausparsumme ab und zahlt danach nur noch die Raten fürs Bauspardarlehen.

Die lange Ansparphase entfällt also und es gibt noch einen weiteren Vorteil: Der Sofortkredit ist sehr gut kalkulierbar, weil die Konditionen für die beiden Kredite von Vornherein feststehen. Bei einem Hypothekendarlehen braucht man dafür schon eine 20-jährige Zinsbindung. Ein Risikofaktor ist, dass der Zuteilungszeitpunkt nicht garantiert ist. Die Ablösung des Kredits kann sich also womöglich eine Weile hinauszögern und das kostet zusätzlich Geld. Für die Bausparkasse bleibt Spielraum, für die Kunden aber nicht: Die Laufzeit fürs Vorausdarlehen ist vorgegeben, Sonderzahlungen sind also erst nach der Zuteilung des Darlehens möglich. Ein Ausstieg aus dem Vorausdarlehen ist allenfalls gegen eine teure Vorfälligkeitsentschädigung drin, wenn überhaupt.

Viele gute Angebote

Wer mit diesen Einschränkungen leben kann, findet unter den Kombidarlehen reichlich Angebote, die es mit den besten Hypothekenzinsen aufnehmen können. Bei den von "Öko-Test" untersuchten Sofortkrediten ohne KfW-Unterstützung lag jeder Zweite unter 2,53 Prozent Effektivzinsen für das Gesamtangebot. Das beste Angebot kam von der Landesbausparkasse Rheinland-Pfalz, die bei einer Laufzeit von 18 Jahren und elf Monaten nur 2,36 Prozent Zinsen berechnete. Zum Vergleich: Die günstigsten Hypotheken mit 20-jähriger Zinsbindung kosten derzeit um die 2,40 Prozent.

Wer das Maximum an Förderung herausholen will, kombiniert einen zinsverbilligten KfW-Kredit mit einem Riester-Bausparvertrag. Bei der Fuchs-Wohnrente der Schwäbisch-Hall kommt man auf einen Effektivzins von 2,18 Prozent. Mit einem Tilgungszuschuss der KfW lässt sich der Effektivzins auf bis zu 2,07 Prozent drücken. Es sind vor allem die straff kalkulierten Vorausdarlehen, die solche Angebote möglich machen. Weil normale Bausparverträge im Zinstief kaum noch gefragt sind, versuchen die Bausparkassen auf diese Weise zu punkten.

Lückenhafte Kalkulation

Den Effektivzins für das Vorausdarlehen geben die Bausparkassen an, den für das spätere Baudarlehen auch – und trotzdem wirft "Öko-Test" den Anbietern Mogelei vor. Viele Kunden glaubten, der Effektivzins für die Gesamtlaufzeit sei einfach der Durchschnittswert aus den beiden Angaben. Doch sie täuschten sich. Die Sparbeiträge beim Vorausdarlehen würden nämlich gar nicht berücksichtigt. "Bei dieser Form der Kostenangabe werden Tausende Euro an verdeckten Kreditkosten glatt unterschlagen", schreibt das Magazin. Möglich ist diese Irreführung durch eine Gesetzeslücke. Denn bei normalen Sofortfinanzierungen ist ein Gesamtzins, der alle Kosten berücksichtigt, gar nicht vorgeschrieben.

Bei Sofortfinanzierungen mit Wohn-Riester sieht das anders aus, hier müssen die Anbieter einen Gesamteffektivzins nennen. Das funktioniert aber nur bei einem Einzelvertrag. Wenn Ehepaare riestern, muss jeder Partner einen eigenen Vertrag abschließen und dann kann es auch unterschiedliche Zinssätze geben. Kommen dann noch KfW-Mittel ins Spiel, wird die Sache vollends unübersichtlich. Ein Vergleich mit Hypothekendarlehen ist für Laien dann kaum noch möglich. "Öko-Test" rät Finanzierungswilligen deshalb, sich immer den Gesamteffektivzins ausrechnen zu lassen, in dem alle Zahlungsströme berücksichtigt sind.

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