Eine eigene Ferienimmobilie ist eine schöne Sache. Und das beste daran: Man kann die Kosten von der Steuer absetzen. Zumindest, wenn man auch mal andere in die Wohnung lässt.

Urlaub in den eigenen vier Wänden machen, das ist laut einer Marktstudie des Vermittlers "FeWo-direkt" meist das entscheidende Motiv für den Kauf einer Ferienwohnung. Über 40 Prozent der Besitzer nutzen ihre Ferienimmobilie demnach auch selbst. Ein angenehmer Nebeneffekt: Durch die Vermietung kommt zusätzliches Geld in die Kasse. Dafür interessiert sich allerdings auch der Fiskus. Mieteinnahmen müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Man kann mit der Ferienwohnung aber auch Steuern sparen.

Eine Immobilie bringt schließlich zunächst einmal Verluste. Und die mindern die Steuerlast, falls die Ausgaben höher als die Einnahmen ausfallen. Von der Förderung profitiert allerdings nicht jeder. Der Fiskus prüft genau, wem er bei der Ferienimmobilie unter die Arme greift. Wichtigste Voraussetzung: Die Immobilie wird zumindest zeitweise vermietet.

Wer nur vermietet, hat es leicht

Wenn die Wohnung gar nicht selbst genutzt wird zu mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungstage belegt war, ist der Werbungskostenabzug kein Problem. Stand sie allerdings öfter leer, muss man die Einkunfterzielungsabsicht nachweisen. Dazu fordert das Finanzamt eine Überschussprognose an. Das heißt: Man muss die erwarteten Einnahmen und Ausgaben über einen Zeitraum von 30 Jahren gegenüberstellen und so nachweisen, dass damit langfristig Gewinn erwirtschaftet werden sollen. Um diese Arbeit kommt man nur dann herum, wenn es andere gute Gründe für den Leerstand gab, zum Beispiel Modernisierungsarbeiten. Will man dem Finanzamt allerdings weismachen, dass das Haus ausgerechnet zur Hauptsaison renoviert werden musste, sollte man sich auf kritische Nachfragen gefasst machen.

Es gibt einige Kriterien, die es leichter machen, die reine Vermietungsabsicht nachzuweisen. Eine Möglichkeit ist es, einen unabhängigen Vermittler, etwa einen Reiseveranstalter, mit der Vermietung zu beauftragen. Hier muss dann allerdings die Selbstnutzung formal ausgeschlossen sein. Auch wenn man selbst am jeweiligen Ort wohnt oder dort mehrere Immobilien besitzt, ist klar, dass die Wohnung ausschließlich angeschafft wurde, um damit Gewinne zu erzielen.

Auch Selbstnutzer haben Chancen

Auch wer gelegentlich selbst im Ferienhaus wohnt oder sich zumindest Nutzungszeiten vorbehält, kann die anfallenden Kosten geltend machen. Die möglichen Abzüge sind dann allerdings nicht so umfangreich: Die Kosten werden anteilig berücksichtigt, Leerstandszeiten werden zum Teil dem privaten Bereich zugeordnet. Und: Die Überschussprognose ist hier Pflicht. Kein Problem ist es übrigens, an Familienangehörige zu vermieten, solange man ihnen keine Sonderkonditionen einräumt.

Was kann denn nun eigentlich abgesetzt werden? Zunächst einmal die reinen Werbungskosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, also beispielsweise die Gebühren für den Vermittler. Auch laufende Nebenkosten und Kreditzinsen erkennt der Fiskus an. Außerdem werden Abschreibungen berücksichtigt, sowohl für die Immobilie selbst als auch für deren Einrichtung.