Ratgeber

Vermieter, Eigennutzer, Mieter Wem hilft der Fiskus?

Eine neue Heizung, die Kosten für die Hausverwaltung und auch den Immobilienpreis selbst - Vermieter können fast alles von der Steuer absetzen. Mieter und Selbstnutzer haben weniger Spielraum, doch ganz leer gehen sie bei der Steuererklärung auch nicht aus.

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Der Vermieter kann deutlich mehr Kosten von der Steuer absetzen als der Mieter.

(Foto: imago stock&people)

Vermieter streichen nicht nur Miete ein, sondern haben auch diverse Ausgaben, von der Finanzierung bis zur Instandhaltung. Oft können sie den Fiskus daran beteiligen. Wer dagegen in einer selbstgenutzten Immobilie wohnt, steht bei der Steuererklärung nicht besser da als ein Mieter. Wer kann was absetzen?

Vermieter können fast alles absetzen

Erwerbsnebenkosten: Eine Immobilie, die man nicht erbt, muss erstmal bezahlt werden. Und dabei hilft der Staat, denn Mietwohnungen lassen sich abschreiben. Für Immobilien, die ab 1925 gebaut wurden, kann man jedes Jahr zwei Prozent des Kaufpreises als Wertverlust geltend machen. Bei älteren Objekten sind es 2,5 Prozent. Die Grundstückskosten müssen allerdings herausgerechnet werden, weil das Grundstück nicht an Wert verliert.

Schön, wenn man die Immobilie aus eigener Tasche bezahlen kann. Oft hilft aber die Bank mit einem Hypothekendarlehen. Auch hier gibt es Unterstützung vom Fiskus, die Kreditzinsen lassen sich komplett als Werbungskosten von der  Steuer absetzen.

Vermieten: Um eine Wohnung zu vermieten, müssen die Besitzer mehr oder weniger großen Aufwand betreiben und beispielsweise Anzeigen schalten oder Makler beauftragen. Auch das zählt zu den Werbungskosten. Wer eine Wohnung möbliert anbieten will, kann die Einrichtungsgegenstände abschreiben. Übrigens: Bleiben alle Anstrengungen erfolglos und die Immobilie steht längere Zeit leer, lassen sich die entstehenden Fixkosten als vorab entstandene Werbungskosten ansetzen.

Laufende Kosten: Kontoführungsgebühren, die Kosten für die Hausverwaltung und Fahrten zur Eigentümerversammlung oder zu Mieterterminen – all diese Aufwendungen für den Betrieb der Wohnung können Vermieter ebenfalls von der Steuer absetzen. Auch die jährliche Grundsteuer wird vom Fiskus subventioniert. Und wenn ein Vermieter wegen Mietangelegenheiten einen Anwalt braucht oder einen Steuerberater beauftragt, darf er das ebenfalls geltend machen.

Baumaßnahmen: Der Boiler ist kaputt oder die Gegensprechanlage funktioniert nicht mehr? Meistens sind Reparaturarbeiten Sache des Vermieters. Bagatellschäden muss eventuell auch der Mieter übernehmen, wenn im Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel steht. Doch während der Mieter nur einen Teil Handwerkerrechnung absetzen kann, darf der Vermieter unbegrenzt jeden Cent des sogenannten "Erhaltungsaufwands" in der Steuererklärung angeben. Darunter fallen die Fahrt- und Arbeitskosten der Handwerker, aber auch das Material.

Auch wenn der Vermieter Schönheitsreparaturen durchführen lässt, also beispielsweise die Wohnung neu streicht, kann er die vollen Kosten ansetzen. Das Gleiche gilt für umfassende Sanierungsmaßnahmen, wenn beispielsweise Elektro- und Sanitärinstallationen modernisiert werden, eine neue Heizung kommt oder Fenster ausgetauscht werden. Auch wenn der Vermieter neuen Wohnraum schafft, also beispielsweise das Dachgeschoss ausbaut, kann er die Kosten komplett in der Steuererklärung angeben.

Sonderausgabenabzug für Mieter und Selbstnutzer

Mieter und Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, haben weit weniger Spielräume als Vermieter, die mit einer Wohnung Einkünfte erzielen wollen. Die Miete oder die Finanzierung  können sie grundsätzlich nur dann absetzen, wenn sie aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung unterhalten müssen. Das läuft dann unter doppelter Haushaltsführung bei den Werbungskosten.

Ansonsten gibt es nur noch einen Weg,  mit Ausgaben rund um die Wohnung Steuern zu sparen: Wer Handwerker ins Haus holt oder haushaltsnahe Dienstleistungen in Auftrag gibt, kann diese Ausgaben in der Steuererklärung angeben. Anders als den Vermietern sind Selbstnutzern und Mietern aber Grenzen gesetzt. Das Finanzamt berücksichtigt keine Materialkosten, sondern nur Arbeits- und Fahrtkosten, von maximal 20.000 Euro im Jahr. 20 Prozent davon, also bis zu 4000 Euro, können direkt von der Steuerschuld abgezogen werden. Bei Handwerksleistungen werden höchstens 1200 Euro anerkannt.

Fast jeder Mieter kann von der Regelung profitieren, auch wenn er selbst weder Putzkraft noch Gärtner beschäftigt hat. Man muss dafür nur die Betriebskostenabrechnung zur Hand nehmen. Denn wenn Mieter für Hausmeister, Schornsteinfeger, Winterdienst oder Gartenpflege bezahlen, dann können sie diese Kosten auch von der Steuer absetzen. Voraussetzung dafür ist natürlich, dass  die einzelnen Posten detailliert auf der Nebenkostenabrechnung ausgewiesen sind.   

Quelle: ntv.de, ino

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