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Ein Übergabeprotokoll kann viel Ärger ersparen.
Ein Übergabeprotokoll kann viel Ärger ersparen.(Foto: Uli Carthäuser, pixelio.de)
Donnerstag, 04. Juni 2009

Krieg zwischen Mieter und Vermieter: Wohnungsschäden dokumentieren

Wer sich beim Auszug aus der Mietwohnung Ärger ersparen will, sollte ein Übergabeprotokoll anfertigen. Das bietet nicht nur dem Mieter Vorteile.

Wer sich beim Auszug aus der Mietwohnung Ärger ersparen will, sollte ein Übergabeprotokoll anfertigen. Das bietet nicht nur dem Mieter Vorteile. Auch der Vermieter sichert sich für den Streitfall ab. Das Protokoll sagt allerdings nichts darüber aus, wer später die Mängel beseitigen muss.

Ein Übergabeprotokoll halte fest, in welchem Zustand die Wohnung bei Mietbeginn oder Mietende ist, erklärt Andreas Stücke von der Eigentümergemeinschaft Haus & Grund. Außerdem diene es vor Gericht als Beweis. Wer Mängel bei der Übergabe schriftlich auflistet, kann also im Vornherein vermeiden, dass sie zum Streitfall werden.

Gibt es Schäden in der Wohnung, könne das Protokoll als mögliche Basis für eine Einigung dienen, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Grundsätzlich seien Mieter und Vermieter aber nicht dazu verpflichtet, ein Übergabeprotokoll anzufertigen.

Beweislastumkehr

Ein Protokoll könne außerdem die Beweislast umdrehen, wenn es beim Ein- oder Auszug zum Streit kommt, fügt Rechtsanwalt Andreas Hannemann hinzu. Behauptet zum Beispiel ein Mieter beim Auszug, dass das Waschbecken schon bei seinem Einzug gesprungen war, müsse der Vermieter eigentlich das Gegenteil beweisen, sagt der Experte für Mietrecht aus Karlsruhe. "Gibt es aber ein Übergabeprotokoll, in dem der Riss nicht vermerkt ist, muss der Mieter den Beweis bringen, dass das Waschbecken schon beschädigt gewesen ist."

Bilderserie

Mit der Unterschrift auf dem Protokoll erkennen beide Parteien den Zustand der Wohnung an, der darin vermerkt ist. Deshalb könnten sie Mängel, die zu diesem Zeitpunkt erkennbar waren, später nicht mehr beanstanden, erklärt Hannemann: "Nimmt etwa der Vermieter beim Auszug den Riss im Waschbecken nicht in das Übergabeprotokoll auf, kann er insoweit keine Ansprüche gegenüber dem Mieter mehr geltend machen."

Gerade beim Einzug sei es für den Mieter deshalb wichtig, jedes Zimmer einzeln durchzugehen und eventuelle Mängel einzutragen, sagt Ropertz. Sonst könne es passieren, dass er beim Auszug für Schäden verantwortlich gemacht wird, die er gar nicht verursacht hat. Mieter sollten die Wohnung also genau überprüfen - im Rahmen ihrer Möglichkeiten. "Wenn zum Beispiel die Heizung zwei Monate nach dem Einzug ausfällt, weil sie innen marode war, kann man nicht erwarten, dass der Mieter das hätte erkennen müssen", sagt Ropertz.

Verschleißspuren dokumentieren

Vor allem Inventar, das sich über die Zeit schnell abnutzt, sollte laut Stücke beachtet werden. Dazu zählten beispielsweise Fenster, Türen und Parkettboden. Es sei bei Verschleißspuren nicht grundsätzlich nötig, das Maßband herauszuholen, so Hannemann. Einfach zu schreiben, dass sich in allen Zimmern Risse befinden, reiche allerdings nicht aus. Der Mieter sollte also weder zu ungenau sein, noch Vermutungen anstellen, die nicht sicher sind. Als Faustregel gelte: "Man sollte beschreiben, was sichtbar und nicht, was die Ursache ist."

Mieter und Vermieter erkennen Schäden laut Hannemann meist recht schnell. Ein klassischer Streitpunkt sei die Frage, ob der Mangel durch vertragsgemäßen Gebrauch oder vertragswidrige Nutzung ausgelöst wurde. "Kleinere Abplatzungen an Fliesen oder Bohrlöcher in der Wand sind zum Beispiel solche Grenzfälle. Da bleibt die Frage, wie viele Löcher nun einer vertragsgemäßen Wohnraumnutzung entsprechen."

Will der Vermieter gar kein Übergabeprotokoll machen, kann der Mieter die Wohnung mit einem Zeugen besichtigen und eventuelle Mängel feststellen, erklärt Ropertz. Auch Fotos könnten später helfen, den Zustand der Wohnung zu beurteilen. Das gelte aber nur für Mängel, die auch durch Fotos erkennbar sind, sagt Hannemann: Bei schattig gestrichenen Wände zum Beispiel könne das schwierig werden.

Auf der anderen Seite kann der Mieter laut Stücke nicht gezwungen werden, das Protokoll zu unterschreiben. Denn Mieter und Vermieter können ein Übergabeprotokoll anfertigen - sie müssen aber nicht. Der Vermieter könne sich dann einen neutralen Sachverständigen suchen - etwa einen Architekten oder Malermeister. "Je neutraler der Betrachter ist, umso mehr steigt seine Glaubwürdigkeit im Streitfall."

Kompromisse schriftlich vereinbaren

Gibt es Schäden in der Wohnung, bietet der Vermieter dem Mieter in manchen Fällen einen Kompromiss an: Er erlässt ihm beispielsweise die Miete für drei Monate, wenn er einen bestimmten Schaden selbst behebt. Wollen Mieter sich darauf einlassen, sollten sie die Vereinbarung schriftlich dokumentieren, rät Andreas Hannemann, Fachanwalt für Mietrecht aus Karlsruhe. Oft könne es durchaus Sinn machen, bestimmte Ausbesserungen individuell zu vereinbaren.

Quelle: n-tv.de