Grenze bei Mieten erreicht Die Trendwende auf dem Immobilienmarkt kommt langsam
31.12.2021, 09:25 Uhr
Im obersten Preissegment wird den Verkäufern, anders als in den vergangenen Jahren, nicht mehr alles sofort aus der Hand gerissen.
(Foto: picture alliance / Wolfram Steinberg)
Wohnungen in den Metropolen sind knapp, Haus- und Wohnungspreise steigen in Rekordtempo. Auf den zweiten Blick mehren sich auf dem Immobilienmarkt aber Anzeichen für eine Trendwende. Doch eine Normalisierung nach Jahren der Mietenexplosion wird dauern. Als hilfreich erweist sich dabei die Inflation.
Wenn 2021 vom Immobilienmarkt die Rede war, dann ging es in der Regel um neue Preisrekorde und die trotz aller politischen Versprechungen nicht enden wollende Wohnungsknappheit. Der Kaufpreisanstieg für Wohnhäuser und Wohnungen beschleunigte sich laut Statistischem Bundesamt sogar noch einmal. Im dritten Quartal lagen die Preise im Bundesdurchschnitt zwölf Prozent höher als ein Jahr zuvor, der höchste seit Beginn dieser statistischen Erfassung im Jahr 2000 je gemessene Anstieg. Trotz Meldungen wie dieser sehen Ökonomen Hinweise auf eine Trendwende auf dem Wohnungsmarkt.
Vor allem die Mieten in den besonders angespannten Großstädten haben offenbar eine Obergrenze erreicht. "Die Zahlungsfähigkeit bei Mietern und auch bei Käufern von Wohneigentum ist unter Druck geraten", sagt Bernd Leutner, Geschäftsführer der auf den Immobilienmarkt spezialisierten Beratungs- und Analysefirma F+B. Laut Daten des F+B Wohnindex' sanken die Neuvertragsmieten in 23 der 50 teuersten Städte im dritten gegenüber dem zweiten Quartal dieses Jahres – wenn auch nur geringfügig.
Andere Beobachtungen bestätigen diese Momentaufnahme. "Das jüngste Anzeichen für eine Trendwende ist, dass unser Leerstandindex zum ersten Mal seit 14 Jahren, wenn auch minimal, steigenden Wohnungsleerstand anzeigt", sagt Rainer Braun, Chef des Immobilien-Analysehauses Empirica. Auch, wenn der jahrelange Trend ungebremster Anstiege damit gebrochen ist. Gelöst ist das Problem der Wohnungsnot in sogenannten Schwarmstädten noch nicht. "Spürbar ist das für Wohnungssuchende besonders im unteren Preissegment auf vielen angespannten Mietmärkten noch nicht."
Anders als etwa bei Aktien, deren Kurse nach starken Anstiegen regelmäßig Einbrüche erleben, bewegen sich die Preise auf dem Immobilienmarkt langsam und nur selten deutlich nach unten. "Nominal sinkende Mieten in den Ballungszentren sind utopisch. Wahrscheinlicher ist eine Korrektur durch eine längere Seitwärtsentwicklung der Mieten bei steigenden Einkommen", sagt Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte beim Institut der Deutschen Wirtschaft. So würde die Belastung der Mieter wieder sinken – wenn auch langsam in einem jahrelangen Prozess.
Entspannung vor allem im Luxussegment
Für die, wenn auch langsame Trendwende bei den Mieten, machen die Experten mehrere Gründe aus. Dazu gehört die zurückgehende Zuwanderung in die Metropolen und die schwächelnde Konjunktur, die die verfügbaren Einkommen begrenzt. Außerdem bremsten neue oder verschärfte Gesetze und Regulierungen in vielen Regionen die Mieterhöhungen. In Berlin gebe es zusätzlich einen Sondereffekt, dadurch, dass sich große Wohnungskonzerne unabhängig von den geltenden Regeln selbst verpflichtet haben, ihre Mieterhöhungen zu begrenzen, erzählt F+B-Geschäftsführer Leutner. "Das hat eine spürbar bremsende Wirkung auf die Mietpreiswicklung im Gesamtmarkt."
Keine große Wirkung schreibt der Experte - zumindest bisher - dem von der Politik stark forcierten Wohnungsneubau zu. "Was oft übersehen wird bei den Vertretern des Mantras 'Bauen, bauen, bauen!', ist, dass es einige Jahre dauert, bis sich ein Neubau auf den Markt als Angebotserhöhung auf die Mieten und Preise auswirkt", sagt Leutner. Wie groß diese Wirkung dann sei, hänge vom Zuschnitt des Neubaus ab. "Natürlich ist das Preisniveau eines jeden frei finanzierten Neubauvorhabens so hoch, dass für untere und mittlere Einkommensschichten durch bloßen Neubau unmittelbar keine Entlastungswirkungen eintreten." Die viel beschriebenen "Sickereffekte", das heißt, dass durch Umzüge Wohlhabender in hochpreisige Neubauwohnungen mittelbar günstiger Wohnraum frei werde, seien in der Wirklichkeit leider zu oft "versickert".
Die Entspannung auf den Wohnungsmärkten macht sich daher zunächst vor allem im Luxusbereich und nicht im unteren Preissegment bemerkbar, wo das gesellschaftliche Problem am drängendsten ist. "Vor allem in den ganz hohen Preissegmenten, ist zu beobachten, dass nicht mehr alles sofort verkauft oder vermietet werden kann", sagt Empirica-Chef Braun. Bei Kaufpreisen über 10.000 Euro pro Quadratmeter werde die potenzielle Käuferschicht sehr dünn. Da wird den Verkäufern, anders als in den vergangenen Jahren, nicht mehr alles einfach aus den Händen gerissen. "In den mittleren und unteren Segmenten des Wohnungsmarktes ist die Käuferschicht allerdings sehr breit und die Nachfrage bleibt groß."
Dass sich die Kaufpreise in diesen breiten Segmenten immer weiter von den inzwischen vielerorts stagnierenden Mieten entfernen, macht manchen Beobachtern Sorgen. "Die Zeichen mehren sich, dass die Wohnungspreise in einigen Städten und Marktsegmenten nicht mehr allein durch die Entwicklung der Mieten und die niedrigen Zinsen zu erklären sind", sagt der Ökonom Konstantin Kholodilin. In immer mehr Städten hätten sich spekulative Blasen gebildet, größere "Preiskorrekturen" in Berlin, München, Hamburg, aber auch in anderen großen Städten seien möglich. Die Bundesbank warnt schon seit Jahren vor Überhitzungen. "Unseren Berechnungen zufolge liegen die Preise von Wohnimmobilien um 10 bis 30 Prozent über dem Wert, der durch Fundamentaldaten gerechtfertigt ist. Das sehen wir zunehmend auch außerhalb der Ballungsräume", sagte Vizepräsidentin Claudia Buch im November.
Rendite nahezu null ist "okay"
Immobilienexperte Braun betont dagegen, dass es "durchaus rational" sei, dass die Kaufpreise sowohl für selbstgenutzte als auch vermietete Wohnimmobilien so rasant weiter steigen, während die Mieten vielerorts stagnieren. "Zum einen sind die Hypothekenzinsen und damit die Finanzierungskosten für die Käufer noch schneller gesunken, als die Immobilienpreise gestiegen sind", erklärt Braun. "Zum anderen werfen alternative Anlagemöglichkeiten teils noch weniger oder sogar negative Rendite ab." Jahrzehntelang habe etwa das 16- bis 20-Fache der jährlichen Kaltmiete als ein angemessener Kaufpreis gegolten, so Braun. "Heute sind Investoren bereit, das 30- oder sogar 40-Fache zu bezahlen. Damit schrumpft die Rendite solcher Objekte natürlich auf nahezu null, aber das ist für viele Investoren angesichts fehlender Alternativen okay."
Auf die Probe gestellt werden könnte die Stabilität des Immobilienmarktes, wenn die Zinsen steigen. IW-Ökonom Voigtländer weist darauf hin, dass Bauzinsen und damit die Finanzierungskosten für Immobilieninvestoren auch steigen können, ohne dass die Zentralbanken die Leitzinsen erhöhen. "Bei einer steigenden Inflation werden die Banken höhere Zinsen verlangen, um einen Wertverlust ihrer Darlehen zu verhindern." Dass dies zu Preiseinbrüchen führen werde, fürchtet Voigtländer allerdings nicht. "Der Immobilienmarkt bleibt für Investoren insgesamt attraktiv", ist er sicher. Nach zehn Jahren eines wirklich außergewöhnlichen Booms setze allerdings eine gewisse Normalisierung ein.
Dafür, dass die Blasen auf dem Immobilienmarkt nicht platzen, sondern langsam die Luft entweichen lassen, könnte sich die Inflation als hilfreich erweisen. So könne sich der Markt anpassen, ohne dass die Preise sinken. "Dass die Preise nominal stabil bleiben, verhindert, dass Hausbesitzer und Investoren in Panik geraten oder Banken für Hypotheken auf Immobilien mit gesunkenem Wert zusätzliches Kapital als Nachbesicherung fordern müssen", erklärt Braun. Denn das könnte eine gefährliche Abwärtsspirale auslösen. "Die Inflation ermöglicht dagegen eine schonende Anpassung der Preise."
Quelle: ntv.de
