Auf kaum ein Wertpapier scheint angesichts des Auf und Abs an den Finanzmärkten derzeit Verlass. Das gilt auch für Offene Immobilienfonds, die lange Zeit als sichere Alternative für langfristig orientierte Anleger gehandelt wurden. Nun werden Anleger jedoch hellhörig, denn nach massiven Mittelabflüssen schließen immer mehr Fonds vorläufig ihre Pforten.

Angesichts der Finanzmarktkrise ziehen immer mehr Anleger ihr Geld aus den Immobilienfonds ab. Nach der Fondsgesellschaft KanAm schlossen nun auch die großen Anbieter AXA, TMW und SEB jeweils einen Fonds. Für drei Monate können Anleger keine Anteile verkaufen. Betroffen sind der AXA Immoselect, bei dem nach Angaben der Fondsgesellschaft Dachfonds und Vermögensverwalter innerhalb von nur vier Wochen rund 420 Mio. Euro abgezogen haben. Für weitere Anteilsrücknahmen reichte die Liquidität des Fonds nicht mehr aus. Insgesamt hat der Fonds ein Volumen von 3,6 Mrd. Euro. Auch TMW Immobilien Weltfonds der Gesellschaft TMW Pramerica verweist auf vermehrte Anteilsverkäufe. Ohne eine Schließung wäre die gesetzliche Mindestliquidität von fünf Prozent unterschritten worden. Der Fonds verwaltet gut eine Mrd. Euro. Der größte geschlossene Fonds ist der SEB Immoinvest mit knapp sieben Mrd. Euro verwaltetem Vermögen. Bei der Frankfurter Fondsgesellschaft KanAm sind neben einem kleinen US-Spezialfonds auch der mehr als vier Mrd. Euro schwere Grundinvest-Fonds betroffen. Als Grund hatte KanAm von einer "noch nie da gewesenen Verunsicherung" der Anleger berichtet.

Milliardenmarkt

Offene Immobilienfonds kaufen meist große Büro-, Einzelhandels- oder Firmenimmobilien und wollen den Investoren eine im Vergleich zu Aktien deutlich sicherere Anlagemöglichkeit bieten. Das Geschäft mit gewerblichen Immobilien gilt im Grundsatz als solide, da die Mietverträge - die Haupteinnahmequelle der Fonds - meist langfristig laufen. Und die Nachfrage nach Geschäftsräumen hat trotz der Finanzkrise bislang nicht gelitten. Nach Angaben des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI) haben die Fonds im Schnitt eine jährliche Rendite von 5,1 Prozent erwirtschaftet.

Rund vier Milliarden Euro haben Offene Immobilienfonds laut dem Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) im ersten Halbjahr 2008 neu eingesammelt. Zusammen mit zuvor investierten Geldern haben die Anleger den 25 in Deutschland zugelassenen Offenen Immobilienfonds per Ende Juni rund 87 Mrd. Euro anvertraut.

"Offen" ist ein Immobilienfonds dann, wenn der Kauf und Verkauf von Anteilen prinzipiell jederzeit möglich ist. Damit der Fonds für Auszahlungswünsche jederzeit genug finanzielle Mittel zur Verfügung hat, ist eine Mindestliquidität notwendig. Wird es an dieser Stelle eng, muss der Fonds vorläufig schließen. Das Problem: Anders als Aktien lassen sich Immobilien nicht im Handumdrehen abstoßen und zu Geld machen.

Warten oder verkaufen?

Wollen viele Anleger jedoch ihr Geld aus dem Fonds abziehen, braucht der Fonds Bares - und das bekommt er letztlich nur aus dem Verkauf von Immobilien. So geschieht es auch in diesen Tagen. Ist ein Fonds erst einmal geschlossen, darf die Gesellschaft die Immobilien in den ersten drei Monaten nur zum Buchwert verkaufen. Zwar hat sich die Finanzkrise noch nicht im großen Stil auf den Immobilienmarkt ausgewirkt, ein schlechtes Geschäft droht den Anlegern aber dennoch. Die Fondsgesellschaft muss ihre Immobilien in einer Zeit verkaufen, in der ihr die Großobjekte nicht gerade wie warme Semmeln aus den Händen gerissen werden.

Nach drei Monaten prüfen die Fondsgesellschaften, ob eine weitere Rücknahmesperre verhängt werden muss. Dann können die Fonds die Immobilien auch mit Verlust verkaufen. Insgesamt können die Gelder in den Fonds bis zu zwei Jahre eingefroren werden. Im schlimmsten Falle muss der Fonds nach diesen zwei Jahren aufgelöst werden. In diesem Falle bekommen Anleger ähnlich wie bei einem Insolvenzverfahren das ausgezahlt, was nach Begleichung offener Kredite noch übrig geblieben ist.

Prinzipiell können Anleger auch versuchen, ihre Anteile über die Börse zu verkaufen. Angesichts der außergewöhnlichen Lage eines geschlossenen Fonds dürfte das jedoch mit Verlusten verbunden sein. Wer allerdings mit einem Totalverlust rechnet, ist mit einem verlustreichen Verkauf immer noch besser bedient.