Ratgeber

Umstrittene Grundsteuer Was Hausbesitzer zahlen müssen

Berliner zahlen viel, Hamburger eher wenig und am günstigsten kommen Immobilienbesitzer im Schnitt in Baden-Württemberg weg: Bei der Grundsteuererhebung herrscht Ungleichheit in Deutschland. Doch das ist nicht das größte Problem der Steuer.

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Wie hoch die Steuer ausfällt, erfahren Bauherren erst im Grundsteuerbescheid.

(Foto: picture alliance / dpa)

Immobilienkäufer kommen derzeit unschlagbar günstig an Geld. Teuer kann es dagegen hinterher werden, wenn die Kommunen die Hand aufhalten: Die Grundsteuer ist für sie mit die wichtigste Einnahme quelle. Sie zu erhöhen ist verlockend, schließlich haben Haus- und Grundbesitzer keine Möglichkeit, der Steuer zu entgehen, zumindest wenn sie ihr Eigentum nicht verkaufen wollen. Und Neu-Immobilienbesitzer erfahren oft erst mit dem Steuerbescheid, welche Kosten da auf sie zukommen. Doch was genau hat es mit der Grundsteuer eigentlich auf sich?

Alle Gemeinden haben das Recht, auf die Immobilien und Grundstücke in ihrem Verwaltungsbereich eine Grundsteuer zu erheben. Ob sie davon Gebrauch machen, ist den Kommunen selbst überlassen – es gibt aber keinen Gemeinderat in Deutschland, der darauf verzichtet. Auch über die Höhe der Grundsteuer können die Kommunen selbst entscheiden, genauer über den sogenannten Hebesatz. Dieser Hebesatz ist zusammen mit dem sogenannten Einheitswert und der Steuermesszahl für die Berechnung der Grundsteuer maßgebend.

Einkommen spielt keine Rolle

Der Hebesatz fällt unterschiedlich hoch aus, je nachdem, ob es sich um ein land- oder forstwirtschaftlich genutztes Grundstück handelt (Grundsteuer A) oder um bebauten oder unbebauten Grundbesitz (Grundsteuer B). Für unbebaute Grundstücke zahlt man weniger als für die, auf denen Häuser stehen. Unerheblich ist es dagegen, ob das Grundstück Ertrag abwirft, etwa durch Mieteinnahmen, oder ob es mit Hypotheken belastet ist. Nur wenn Immobilien nachweislich mit Verlust vermietet werden, kann man einen Steuererlass beantragen. Die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Eigentümers spielen bei der Steuer aber keine Rolle. Ob das Grundstück einem Millionär gehört oder einem Hartz-IV-Empfänger, ist dem Finanzamt völlig egal. Es gibt nur ein paar Ausnahmen von der Steuer: So sind etwa Gemeinschaftsunterkünfte der Bundeswehr befreit, ebenso die Dienstwohnungen von Geistlichen oder auch Friedhöfe.

Die Grundsteuer wird nach einem Verfahren ermittelt, das umstritten ist, weil es als veraltet gilt: Das zuständige Finanzamt ermittelt zunächst den sogenannten Einheitswert, der dem Eigentümer im Einheitswertbescheid mitgeteilt wird. In den alten Bundesländern werden dazu Daten aus dem Jahr 1964 herangezogen, in den neuen Bundesländern geht man bis ins Jahr 1935 zurück. Auf dieser Basis setzt das Finanzamt den jeweiligen Grundsteuermessbetrag fest. Dazu wird der Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Diese Messzahl liegt im Promillebereich und hängt davon ab, ob und wie ein Grundstück bebaut ist. Zu guter Letzt wird der Grundsteuermessbetrag wird mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert.

Hauptstadt ist besonders teuer

Ein Rechenbeispiel zeigt, wie das aussehen kann: Für ein Grundstück in Frankfurt am Main ermittelt das Finanzamt einen Einheitswert von 20.000 Euro. Die Grundsteuermesszahl beträgt 3,5 Promille. Daraus errechnet sich ein Grundsteuermessbetrag von 70 Euro. In Frankfurt gilt derzeit ein Hebesatz von 460. Also stehen am Ende 322 Euro im Grundsteuerbescheid. Im benachbarten Friedberg liegt der Hebesatz nur bei 350. Hier müsste der Grundbesitzer also nur 245 Euro bezahlen. In Berlin hingegen wären es stolze 567 Euro, denn hier ist der Hebesatz bei 810 angesetzt. Noch teurer kommt der Grundbesitz nur im westfälischen Haltern am See. Dort hat die Kommune den Hebesatz auf 825 heraufgeschraubt. Hausbesitzer zahlen dort jetzt fast doppelt so viel wie noch vor einem Jahr.

Vermietern dürfte das egal sein: Sie müssen die Steuern nicht selbst tragen, sondern können die Steuerlast als Betriebskosten an die Mieter weiterreichen. Erhöht eine Kommune die Grundsteuer, trifft sie damit also immer auch die Mieter.

Möglicherweise verfassungswidrig

Das Grundsteuersystem in seiner jetzigen Form steht in der Kritik – nicht nur, weil die Gemeinden die Hebesätze nach Gusto festlegen können. Es sind vor allem die veralteten Einheitswerte, die bei Immobilienbesitzern für Verdruss sorgen. Schon seit  Anfang 2010 feilt eine Arbeitsgruppe der Länder an Vorschlägen zu einer Grundsteuerreform. Die einfachste Lösung wäre, dass die Grundsteuer allein nach der Fläche berechnet würde, alternativ käme auch eine Berechnung des tatsächlichen Verkehrswerts in Frage.

So wie die Lage jetzt ist, kann sie jedenfalls nicht bleiben, das hat der Bundesfinanzhof bereits 2008 festgestellt. Die Vorschriften zur Wertermittlung seien verfassungswidrig, eine Neubewertung sei erforderlich. Derzeit ist auch eine entsprechende Musterklage beim Bundesverfassungsgericht anhängig. Die Finanzbehörden haben darauf reagiert: Seit 2012 werden Grundsteuerbescheide nur noch unter Vorbehalt ausgestellt. Wird die Einheitsbewertung tatsächlich für verfassungswidrig erklärt, könnte es zu einer Neuberechnung kommen. Die Arag Rechtsschutzversicherung empfiehlt Immobilienbesitzern, schon jetzt einen Antrag auf Aufhebung des Einheitswertbescheides zu stellen. Die Finanzämter würden die Bearbeitung dieser Anträge dann zurückstellen, bis die obersten deutschen Richter eine Entscheidung getroffen hätten. Fraglich ist allerdings, ob sich der Aufwand rechnet. Denn dass Grundbesitzer in einem neuen Ermittlungsverfahren günstiger davonkommen, kann bezweifelt werden. 

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Quelle: ntv.de, ino