Lieber Bestand als Baustelle?GCP-Deal zeigt Schieflage des Wohnungsmarkts
Von Lukas Wessling
ntv bei Google bevorzugenDer Deal überrascht die Börse am Morgen: Die luxemburgische GCP wird Hauptaktionär bei einem großen deutschen Wohnkonzern. Die Kurse der beteiligten Unternehmen profitieren im Tagesverlauf, von Unterbewertung ist die Rede. Der Deal zeigt aber auch, woran der Wohnungsmarkt krankt.
Der Luxemburger Immobilienkonzern Grand City Properties (GCP) ist über Nacht Hauptanteilseigner bei einem der größten deutschen Vermieter geworden. GCP erwarb ein Paket von 20,04 Prozent an LEG Immobilien - für mehr als 700 Millionen Euro. Die Luxemburger können ihren Anteil an dem ehemals landeseigenen Konzern auf bis zu 29,9 Prozent ausbauen.
Der Einstieg ist mehr als ein überraschendes Aktiengeschäft. Er zeigt, wo auf dem deutschen Wohnungsmarkt Bewegung ist - und wo nicht: GCP steckt Hunderte Millionen Euro in einen Vermieter mit bestehenden Wohnungen und laufenden Mieteinnahmen. Gleichzeitig lahmt der Neubau in Deutschland erheblich. Der Wirtschaftswissenschaftler Steffen Sebastian nennt den Einstieg "ein gewaltiges Vertrauenssignal". GCP sehe offenbar Wertpotenzial. Und zwar im Bestand.
GCP hat seinen juristischen Sitz in Luxemburg, konzentriert sein Geschäft aber vor allem auf Deutschland und London, wo der Konzern rund 61.000 Wohnungen besitzt. GCP sucht nach eigener Aussage "Häuser, die bereits viel Miete einbringen oder untervermietete Objekte, bei denen sich Leerstand abbauen lässt".
LEG passt offenbar in dieses Muster. Der Konzern besitzt rund 171.000 Mietwohnungen für etwa 500.000 Menschen; rund 80 Prozent davon liegen in Nordrhein-Westfalen. Die durchschnittliche Miete beträgt gut sieben Euro je Quadratmeter. LEG gehörte früher dem Land Nordrhein-Westfalen, wurde 2008 privatisiert und 2013 an die Börse gebracht.
Der Einstieg ist aber auch ein Hinweis darauf, dass die Börse LEG zu pessimistisch bewertet. Im Oktober war die Aktie auf den tiefsten Stand seit mehr als zwölf Jahren gefallen. Seit Anfang 2022 bis kurz vor Bekanntgabe der Beteiligung büßten die Aktien von LEG rund 63 Prozent ein.
Drückt Debatte um Enteignung Immobilienwerte?
Die Anleger begrüßten den Einstieg zunächst. Am Mittag lagen LEG rund 4,5 Prozent, GCP 5,8 Prozent und Aroundtown 7,8 Prozent im Plus. Selbst die unbeteiligte Vonovia-Aktie gewann rund ein Prozent. Die Agentur Dow Jones zitierte einen Börsenhändler mit der Einschätzung, die Beteiligung zeige, dass Immobilienaktien aufgrund der globalen Zinssorgen und der Berliner Enteignungspläne mittlerweile stark unterbewertet sein könnten.
Wirtschaftswissenschaftler Sebastian dagegen warnt auf ntv.de-Nachfrage vor einer zu einfachen Deutung: "Eine pauschale strukturelle Unterbewertung aller Immobilienaktien lässt sich daraus natürlich nicht ableiten." Hohe künftige Finanzierungskosten, notwendige Sanierungen und politische Risiken könnten die niedrigen Kurse rechtfertigen. Für LEG spielt Berlin nur eine Nebenrolle, für GCP ist die Hauptstadt mit 8433 Wohnungen der größte Einzelmarkt. Rund 23 Prozent des Immobilienportfolios entfallen auf Berlin.
Sowohl der Immobilienmarktforscher Reiner Braun als auch der IW-Ökonom Michael Voigtländer sehen in der Vergesellschaftungsdebatte einen wichtigen Grund für die zu niedrige Bewertung deutscher Immobilienaktien, wie sie ntv.de auf Anfrage mitteilen. Braun hält eine Umsetzung der Berliner Pläne aber unter anderem wegen der Finanzierung und möglicher gerichtlicher Hürden für unwahrscheinlich.
LEG stellte Neubau ein
Der Fall LEG zeigt: Das Geschäftsmodell von GCP bietet offenbar Bewegungsfreiheit, die die meisten Wohnbaukonzerne beim Neubau nicht zu sehen scheinen. Eine vorhandene Wohnung bringt sofort Miete ein, während ein Neubau erst geplant, genehmigt, finanziert und errichtet werden muss. Das bedeutet Risiken, vor denen auch die LEG zurückscheut. Der Konzern hatte vor Jahren beschlossen, sein Neubauprogramm nach Abschluss laufender Projekte zu beenden. Im Geschäftsbericht 2023 heißt es: "Leider ist unter aktuellen Markt- und Förderbedingungen die Herstellung von bezahlbarem Wohnraum nicht darstellbar, sodass die LEG ihr kleines Neubaugeschäft mit Fertigstellung der oben genannten Projekte auslaufen lässt."
Allerdings bergen nicht nur Neubauprojekte finanzielle Risiken. Altbaubestände wie die der LEG erfordern Milliardeninvestitionen für Wärmedämmung, Heizungstausch und energetische Sanierungen. Auch hier können die derzeit hohen Zinsen zur Belastung werden. Immobilienmarktforscher Braun verweist auf deren doppelte Wirkung. Sie drückten den heutigen Wert künftiger Erträge und verteuerten zugleich die Finanzierung der stark verschuldeten Wohnungskonzerne. Außerdem machten sie neue Bauvorhaben teurer oder gar unrentabel.
Die Bauflaute geht weit über einzelne Unternehmen hinaus: 2025 wurden in Deutschland 206.600 Wohnungen fertiggestellt, 18 Prozent weniger als im Vorjahr und so wenige wie seit 2012 nicht mehr. Die Baugenehmigungen ziehen inzwischen wieder an, allerdings von einem niedrigen Niveau aus.
"Mieten werden nicht in den Himmel wachsen"
Wenn weniger gebaut wird, wächst das Wohnungsangebot langsamer. Bleibt die Nachfrage hoch, können Leerstände sinken und Mieten steigen. Für die Bewohner ist das ein Problem. Für Eigentümer vorhandener Wohnungen verbessert es die Ertragsaussichten. Der von Dow Jones zitierte Händler brachte diese Logik nach Bekanntwerden des Einstiegs so auf den Punkt: "Natürlich werden dann noch weniger Wohnungen gebaut, wenn Bestandsimmobilien günstiger zu haben sind als Neubauten".
Wirtschaftsforscher Sebastian warnt vor dieser einfachen Gleichung aus Wohnungsknappheit und unbegrenzt steigenden Erträgen. "Die Mieten werden nicht in den Himmel wachsen, Knappheit allein reicht nicht", sagt er auf ntv.de-Anfrage. Gerade im preisgünstigeren Segment von LEG setze die finanzielle Lage der Bewohner Grenzen: "Die Zahlungsfähigkeit der Mieter, gerade in dem für LEG typischen Segment, ist endlich." Ökonom Voigtländer hingegen sagt, er erwarte aufgrund fallender Wohnungsbauzahlen auch "wieder steigende Immobilienpreise sowie weiter wachsende Mieten".
Für die Mieter von LEG ändert sich durch den neuen Großaktionär zunächst nichts. Ihre Mietverträge bleiben bestehen. Der Deal verhindert auch keinen Neubau. Er zeigt vielmehr, wie sich die Kräfte auf dem Wohnungsmarkt verschoben haben, er zeigt außerdem : Neue Wohnungen sind teuer und riskant, bewohnte Bestände liefern sofort Mieteinnahmen. Für die breite Masse dürfte dieses Ungleichgewicht langfristig seine Wirkung entfalten.