Wohnungskonzerne im VisierWie teuer wird Elif Eralps Enteignungsplan?
Von Jan Gänger
ntv bei Google bevorzugenBerlin muss sparen. Die Linke will trotzdem mehr als 200.000 Wohnungen in öffentliche Hand bringen. Finanziert werden sollen die milliardenschweren Pläne durch Mieten, die möglichst niedrig sein sollen.
Die Linke triumphiert bei der Wahl in Berlin und lässt eine Ansage folgen. "Wenn die Linke regiert, wird vergesellschaftet", bekräftigte Spitzenkandidatin Elif Eralp. Sie hatte im Wahlkampf angekündigt, als Regierende Bürgermeisterin werde sie vom ersten Tag an auf die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne hinarbeiten.
Ob es dazu kommt, ist noch offen. Für eine Regierung unter Führung der Linken braucht Eralp Grüne und SPD. Die Grünen stehen einer Vergesellschaftung aufgeschlossen gegenüber und wollen zudem lieber mit der Linken als mit der CDU regieren. SPD-Spitzenkandidat Steffen Krach lehnt Enteignungen dagegen ab. Alternativ könnte die CDU versuchen, eine Koalition mit Grünen und Sozialdemokraten zu schmieden. Sie hat sich klar gegen die angekündigten Enteignungen positioniert.
Wie eine Vergesellschaftung von mehr als 200.000 Wohnungen konkret aussehen und finanziert werden könnte, ist ungeklärt - ebenso, ob sie rechtlich Bestand hätte.
Aber die Linke ist entschlossen. Sie beruft sich auf den Volksentscheid "Deutsche Wohnen enteignen" von 2021. Damals stimmten knapp 58 Prozent der Teilnehmer dafür, große private Wohnungsbestände zu vergesellschaften. Betroffen sein sollten Unternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen. Rechtlich bindend war der Entscheid allerdings nicht.
Heute ist die Stimmung anders. In einer Infratest-Umfrage für die ARD sprechen sich nur noch 37 Prozent der Berliner dafür aus, große Wohnungsgesellschaften gegen Entschädigung zu enteignen. 51 Prozent sind dagegen. Allein unter den Wählern der Linken gibt es dafür eine Mehrheit. Dennoch stellt sich die Frage: Was würde eine Vergesellschaftung kosten?
Es geht um Milliarden
Betroffen wären große Wohnungskonzerne wie Vonovia, die 2021 die Deutsche Wohnen übernommen hat, sowie die Adler Group, Covivio und Heimstaden. Insgesamt könnten mehr als 200.000 Wohnungen in öffentliche Hand übergehen. Was dieser Bestand wert ist, lässt sich nur näherungsweise bestimmen. Der Berliner Rechnungshof hat auf Grundlage der Berliner Bestände von Vonovia einen Verkehrswert hochgerechnet und für rund 240.000 Wohnungen auf 40 bis 42 Milliarden Euro geschätzt.
Auch wie hoch die Entschädigung ausfallen muss, ist unklar. Eralp spricht von acht bis 18 Milliarden Euro - nennt aber unterschiedliche Berechnungsgrundlagen. In einem Interview mit ntv.de sagte sie etwa zunächst, eine Expertenkommission habe festgestellt, dass man "auf bis zu 40 Prozent" des Verkehrswerts entschädigen könne. Wenig später sagte sie im selben Interview es sei ein gutes Geschäft, Wohnungen für "40 Prozent unter dem Verkehrswert" in öffentliche Hand zu bekommen. Der Unterschied ist beträchtlich. 40 Prozent von 42 Milliarden Euro wären knapp 17 Milliarden Euro. 40 Prozent unter dem Verkehrswert entsprächen dagegen rund 25 Milliarden Euro.
2021 hatte der damalige Senat aus SPD, Grünen und Linken für etwa 243.000 Wohnungen mit reinen Entschädigungskosten zwischen rund 29 und 36 Milliarden Euro gerechnet. Für Erwerbsnebenkosten, die Bewertung der Immobilien und weitere einmalige Aufwendungen wurden zusätzlich bis zu rund zwei Milliarden Euro veranschlagt.
Selbst die niedrigste dieser Schätzungen wäre für Berlin eine gewaltige Summe. Das Land ist mit rund 66 Milliarden Euro verschuldet. Pro Kopf weist Berlin nach Bremen die zweithöchste Verschuldung aller Bundesländer auf. Berlin steht unter erheblichem Spardruck, die Haushaltslage ist angespannt.
"Wir wollen Kredite aufnehmen"
Mit der Entschädigung allein wäre es zudem nicht getan. Denn hinzu kommen die laufenden Kosten - etwa für Verwaltung und Instandhaltung. Befürworter argumentieren dagegen, die Entschädigung könnten über langfristige Schuldverschreibungen bezahlt und diese aus den laufenden Mieteinnahmen bedient werden "Wir wollen Kredite aufnehmen und diese langfristig über die Mieten finanzieren", so Eralp im Gespräch mit ntv.de. "Zusätzlich wird es eine Anschubfinanzierung für die Anstalt öffentlichen Rechts brauchen. Den eigentlichen Haushalt werden wir mit der Vergesellschaftung nicht stark belasten."
An dieser Rechnung gibt es Zweifel. Schon der rot-rot-grüne Senat ging 2021 bei einer vollständigen Kreditfinanzierung davon aus, dass die Mieteinnahmen nicht ausreichen würden, um Finanzierung und Bewirtschaftung vollständig zu decken. Und das unter der Annahme, dass die Mieten unverändert bleiben, also nicht gesenkt werden.
Auch die Wirtschaftsweise Monika Schnitzer hält die Finanzierung aus den Mieten für wenig überzeugend. Das Problem sei schon im Konzept angelegt: Die Mieten sollen die Milliardenkosten der Vergesellschaftung finanzieren, zugleich sollen sie nach der Übernahme möglichst niedrig sein. "Das wird natürlich nicht funktionieren", sagte Schnitzer. Je niedriger die Mieteinnahmen, desto weniger Geld steht für Zins, Tilgung und Bewirtschaftung zur Verfügung.
Dabei ist bislang nur von den Kosten die Rede. Nicht berücksichtigt ist, was eine Vergesellschaftung für den Berliner Wohnungsmarkt bedeuten würde, wer von niedrigeren Mieten profitieren würde, welche Folgen Enteignungen für Investitionen und Neubau hätten und ob sie das Grundproblem nicht sogar verschärfen würden: Berlin hat zu wenige Wohnungen.