Mieten steigen, Kaufpreise aber oft noch viel stärker. Ist es da wirklich so schlau, lieber in eine eigene Wohnung zu investieren, als lebenslänglich Miete zu überweisen? In vielen Fällen schon, schreibt "Finanztest". Teils sei das Eigenheim schon vom ersten Tag an günstiger.

Immobilienkäufer wohnen anfangs teurer als Mieter, erst im Laufe der Zeit kehrt sich das Verhältnis um. Oder? Nicht unbedingt, schreibt die Zeitschrift "Finanztest": Eine Immobilie zu kaufen sei dank günstiger Z insen manchmal billiger, als eine zu mieten. Und das schon von Beginn an.

Um zu dieser Erkenntnis zu kommen, hat das Magazin für 30 Städte und 20 Landkreise die realen Kaufpreise für Häuser und Wohnungen des vergangenen Jahres mit der Höhe der Neuvermietungen verglichen. Grundlage war die Datenbank des Verbandes der Pfandbriefbanken, die Einzelergebnisse sind in der aktuellen Ausgabe veröffentlicht.

Nicht in allen Lagen rechnet sich das Eigenheim vom Start weg: Entscheidend ist das Verhältnis von Kaufpreis und Miete. Es zeigt an, wie viele Jahresnettokaltmieten aufgewendet werden müssen, um den Kaufpreis zu bezahlen. Die Nettokaltmiete ist die Miete ohne Heizung und Betriebskosten. Dieses Verhältnis ist von Region zu Region unterschiedlich. So gelten etwa Frankfurt am Main und München beide als teure Pflaster. In der bayerischen Landeshauptstadt müssen Käufer aber noch deutlich tiefer in die Tasche greifen, das Kaufpreis-Miete-Verhältnis liegt hier – je nach Lage und Ausstattung – bei etwa 23 bis 28. In Frankfurt dagegen ist es mit 17,6 bis 22 vergleichsweise günstig.

Frankfurt nur für Mieter teuer

Wer sich zum Beispiel in Frankfurt eine 80 Quadratmeter große Wohnung in guter Lage und mit guter Ausstattung zulegt, zahlt dafür im Schnitt 3120 Euro pro Quadratmeter und kommt somit auf einen Kaufpreis von knapp 250.000 Euro. In München sind es 4530 Euro pro Quadratmeter und insgesamt gut 362.000 Euro. Die Miete für eine vergleichbare Wohnung ist in Frankfurt mit 14 Euro pro Quadratmeter nur 90 Cent günstiger als in München. Bei 80 Quadratmetern werden in München also knapp 1190 Euro nettokalt fällig, der Mieter in Frankfurt zahlt mit 1120 Euro nicht viel weniger.

Auffällige Differenzen gibt es dagegen beim Kauf: Berücksichtigt man die Nebenkosten für Grundsteuer, Makler und Notar, die Finanzierungskosten und die Pauschalen für Instandhaltung und Verwaltung, kommt der Käufer in München auf eine monatliche Gesamtbelastung von rund 1370 Euro, in Frankfurt auf 1018 Euro.

Vollständig wird die Rechnung aber erst, wenn man auch noch den Zinsverlust für das eingesetzte Eigenkapital mit einkalkuliert. Ein Viertel des Kaufpreises sollte man bei der Finanzierung selbst mitbringen, bei der Münchner Immobilie wären das 98.300 Euro, bei der Frankfurter knapp 70.200 Euro. Würde dieses Geld nicht in die Wohnung fließen, sondern mit 1,5 Prozent angelegt, käme der Münchner auf rund 123 Euro im Monat, der Frankfurter auf 88 Euro. Am Ende kommt der Käufer in München rund 300 Euro teurer weg, als wenn er in eine Mietwohnung ziehen würde. In Frankfurt liegt er hingegen um 14 Euro im Plus – und das von Anfang an.

Preise ziehen nicht überall an

Auf lange Sicht kann sich der Kauf natürlich auch in München rechnen. Die Mieten bei Neuverträgen sind dort im letzten Jahr um fast sieben Prozent gestiegen und der Trend hält an. Auch für die anderen von "Finanztest" analysierten Städte und Regionen ist kein Abwärtstrend zu beobachten, weder bei Kaufpreisen, noch bei Mieten. Allerdings fallen die Steigerungsraten längst nicht überall so extrem aus wie in den gefragten Metropolen oder Studentenstädten. In vielen Städten oder Kreisen sind die Mieten kaum schneller geklettert als die Inflationsrate. Auffallend ist, dass die Kaufpreise meist etwas stärker angezogen haben als die Mieten, eine Folge der günstigen Zinsen.

Für Kaufwillige lohne sich oft ein Blick über die Stadtgrenzen hinaus, rät "Finanztest". Nicht nur, weil es sich auf dem Land oft noch günstiger wohnt. Auch zwischen benachbarten Städten kann es große Preisabstände geben: So macht es etwa für Mieter preislich keinen großen Unterschied, ob sie in Dortmund oder Essen leben. Für Käufer hingegen schon, denn in Essen ist Wohneigentum deutlich teurer, das Kaufpreis-Miete-Verhältnis liegt bei 26 bis 30.  Zur Orientierung: Als günstig gilt ein Verhältnis unter 20. Liegt die Zahl deutlich darunter, ist das aber auch nicht unbedingt ein gutes Zeichen. Das kann dann auch ein Indikator dafür sein, dass die Wohnlage auch in Zukunft nicht sehr begehrt sein dürfte. Das ist dürfte für Käufer, die langfristig selbst in den eigenen vier Wänden wohnen wollen, aber zweitrangig sein.

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