Wohnungsanzeigen sind ein bisschen wie Arbeitszeugnisse oder Reiseprospekte: Auch hässliche Eigenschaften werden schön verpackt. Um ein Immobilienangebot richtig zu lesen, muss man die Sprache der Makler kennen.

Groß und hell soll sie sein, ruhig, aber zentral gelegen: Wer eine Wohnung sucht, hat meist klare Vorstellungen von dem neuen Zuhause. Und diese werden in den Angeboten der Makler gut bedient. Realistisch sind die Beschreibungen aber nicht unbedingt. "Beim Lesen von Immobilienangeboten braucht man Gefühl für das, was einem begegnet", sagt Stefan Walter vom Eigentümerverbandes Haus & Grund. Ein angepriesenes "Liebhaberobjekt" könne zwar auf den ersten Blick ein Schnäppchen sein, sich aber nach genauerer Prüfung als stark renovierungsbedürftig erweisen. "Hier muss der Käufer noch einiges an Eigenleistung hineinstecken." Das Gleiche gilt für eine Immobilie, die "gut erhalten" ist. Auch diese wurde nicht erst kürzlich saniert.

Renoviert wurde sicherlich bei einer "aufwendigen und luxuriösen Sanierung". Hier liegt eine Wohnung im gehobenen Standard vor, der sich in der Miete oder im Kaufpreis widerspiegeln wird. "Preisbestimmend ist vor allem die Lage", sagt Walter. Daher werde oft von "zentraler, schöner Lage" gesprochen - obgleich diese auch viel Verkehrslärm bedeuten kann. Populär sind ebenso Wohnungen, die in "gefragter Lage" oder in einem "aufstrebenden Viertel" liegen. Hier soll sich eine bislang unbeliebte Gegend in Kürze in ein Szeneviertel verwandeln. "Garantieren kann man das aber in der Regel nicht", sagt der Experte. Manche Kieze werden jahrelang als Geheimtipps gehandelt, bevor sich etwas tut.

Nicht zu leichtgläubig sein

"Man sollte jeder Werbeaussage mit einer Portion Skepsis gegenübertreten", rät Ulrich Ropertz, vom Deutschen Mieterbund (DMB). Denn in erster Linie sollen Anzeigen neugierig auf die Wohnung machen. Dazu dienen Schlüsselbegriffe, die sich an den Wünschen der Wohnungssuchenden orientieren. Eine "gute Verkehrsanbindung" ist für viele Menschen wichtig. Dies könne aber bedeuten, dass die Wohnung an einer Haupt- oder Durchgangsstraße liegt, sagt Ropertz. Zumindest sollte sich die Haltestelle für den öffentlichen Nahverkehr in Hausnähe befinden.

Zu den Klassikern im Maklerdeutsch gehört auch "lichtdurchflutet". Diese Beschreibung kann für jeden Raum genutzt werden, der nicht stockfinster ist. In der Regel sind aber große Fenster und daher im Sommer vielleicht auch heiße Räume gemeint. "Großzügig" und "gut geschnitten" ist nach Ropertz' Erfahrung fast jede Wohnung, laut mancher Makler auch das nur 20 Quadratmeter große Ein-Personen-Appartement.

Wer aufmerksam ist, kann aber Widersprüche und falsche Versprechen in Anzeigen leicht enttarnen. Oft reicht schon der Blick in den Stadtplan oder auf Google Street View, um zu erkennen, ob eine Wohnung so ruhig oder zentral liegt, wie beschrieben. Und Selbstverständlichkeiten müssen ohnehin nicht extra betont werden. Ein "Schallschutz nach DIN" etwa ist nichts Besonderes, sondern Standard, weiß Ropertz.

Auf Daten und Fakten achten

Die Floskeln der Wohnungsanzeigen und Exposés klingen alle ähnlich, wie ein brancheneigener Sprachcode, den es zu entschlüsseln gilt. Doch Jürgen Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) in Berlin, beteuert: "Es gibt keine eigene Maklersprache. Hier werden ähnliche Formulierungen gewählt, weil es sich immer um den selben Sachverhalt handelt." Entscheidend seien vor allem die Zahlen, Daten und Fakten. Doch ohne Werbung und Verkäufersprache komme auch ein seriöser Makler nicht aus.

Hilfreich ist es, wenn Verbraucher sich über das Wohnumfeld und die Lage vorab selbst informieren, empfehlen Haus & Grund und DMB. Für den ersten Eindruck helfen Karten im Internet, bei ernsthaftem Interesse ist ein Spaziergang durch das Viertel empfehlenswert. So stellt man schnell fest, ob Aussagen in der Anzeige stimmen - wie zu Fuß erreichbare Einkaufsläden oder die S-Bahn-Haltestelle direkt vor der Haustür.

"Bei der Besichtigung sollte man einen Architekten, Bauingenieur oder Sachverständigen mitnehmen, der die Substanz des Gebäudes überprüft", rät Walter jenen, die eine Wohnung oder ein Haus kaufen will. Als Laie sei dies kaum möglich. Fenster an stark befahrenen Straßen sollten ausreichend isoliert sein. In Altbauten sollten vor allem Heizung und Elektrik überprüft werden. Ein Grundriss kann helfen, die Nutzfläche festzustellen.