Wirtschaft

Immobilienfirmen enteignen? Verstaatlichung stoppt den Mietenwahnsinn nicht

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Enteignung ist keine Lösung: Wenn sich die private Wirtschaft künftig beim Wohnungsbau zurückhält, würde das Berlin schaden.

(Foto: picture alliance/dpa)

Vielen Mietern reicht es. Sie werden ab Samstag den Aufruf für einen Volksentscheid zur Enteignung von Immobilienfirmen unterschreiben. Ihrer Wut gegenüber der Politik und der Branche verschaffen sie damit vielleicht Luft. Zielführend ist dieser Protest jedoch nicht.

Es ist schon kurios: 30 Jahre nach dem Ende des sozialistischen Experiments in der DDR wollen Menschen in Berlin wieder Wohnungsbesitzer enteignen. Auch wenn die Kritik am Geschäftsgebaren von Immobilienkonzernen sicherlich zum Teil gerechtfertigt ist, löst ein möglicher Volksentscheid zur Enteignung die Probleme auf dem Wohnungsmarkt aber sicherlich nicht.  

Um Mieterhöhungen zu stoppen, will die Initiative "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" ab Samstag 20.000 Unterschriften für ein entsprechendes Volksbegehren sammeln. Die Initiative richtet sich gegen große private Unternehmen, die jeweils mehr als 3000 Wohnungen halten. Im Visier stehen die Deutsche Wohnen AG und Vonovia.

Deutsche Wohnen galt in der Vergangenheit als nicht unbedingt mieterfreundlich. Dem Konzern, der 163.000 Wohnungen besitzt, davon etwa 111.000 in Berlin, werden ein aggressiver Umgang mit Mietern sowie überzogene Mieterhöhungen nach Modernisierungen vorgeworfen. Beides hatte der Deutsche Wohnen 2018 zu deutlich mehr Gewinn verholfen. Es hagelte Kritik. Der Immobilienkonzern räumte danach Fehler ein und gelobte Besserung.

Die meisten Berliner zeigen sich davon allerdings unbeeindruckt. Laut Umfragen wird die Mehrheit bei der Unterschriftenkampagne für den zwangsweisen Rückkauf größerer Wohnungsbestände stimmen. Die Deutsche Wohnen hält das wenig überraschend für "unrechtmäßig". Kommt es hart auf hart, will sie dafür auch vor Gericht ziehen: "Wir gehen fest davon aus, dass Enteignungen nicht möglich sind, sondern juristisches Wunschdenken", sagt Unternehmenssprecher Marko Rosteck n-tv.de.

Ramelow : "Keine schlaue Idee"

Ob Enteignung eine gute Idee ist oder nicht, darüber ist selbst die Linke geteilter Ansicht. Anders als Linken-Chefin Katja Kipping hält Thüringens Ministerpräsident Bodo Ramelow die Debatte nicht für eine schlaue Idee. Unabhängig davon ist jedoch klar: In großen Städten wie Berlin gibt es zu wenig Wohnraum. In den vergangenen Jahren standen einem Zuzug von 40.000 Menschen in der Hauptstadt pro Jahr im Schnitt lediglich 15.000 neugebaute Wohnungen gegenüber. Maßnahmen wie die Mietpreisbremse oder das Zweckentfremdungsverbot führten maximal dazu, die Mieten der bestehenden Wohnungen zu deckeln. Die Ursache des Problems wurde damit jedoch nicht angegangen.

Den Preisdruck vom Wohnungsmarkt zu nehmen und den "Mietenwahnsinn" zu beenden, kann letztlich nur eins: der Bau von mehr Wohnungen. Der Neubau von Wohnungen stockt aber auch wegen immer komplizierterer Rahmenbedingungen. Die Zahl der Baugenehmigungen ist in Berlin im zweiten Jahr in Folge leicht zurückgegangen.

Das heißt, Engpässe bei behördlichen Genehmigungen müssen abgebaut, möglicherweise auch mehr Flächen als Bauland ausgewiesen werden. Am größten ist wahrscheinlich das Problem, dass auch Baufirmen knapp sind. Nicht nur Berlin, auch viele andere Großstädte sind nach Aussage des Berliner Regierenden Bürgermeisters Michael Müller mittlerweile an ihre Kapazitätsgrenzen gelangt. Viele Baustellen liegen deshalb brach. Auch hier sind Lösungen gefragt.

Eine weitere Schwierigkeit ist, dass mit öffentlichem Wohnungsbau allein die Ziele überhaupt nicht zu schaffen sind.  Um den Mangel an bezahlbarem Wohnraum zu beseitigen, sind private Investoren nötig. Nur die werden jetzt gerade vergrault. Sicherlich ist der Vorwurf berechtigt, dass sie nicht nur mit Blick auf die Rendite, sondern auch mit Blick auf ihre gesellschaftliche Verantwortung wirtschaften sollten. Die Berliner Bürgerinitiative beruft sich durchaus zurecht auf das Grundgesetz. Im Artikel 14 heißt es: "Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit diesen."

Genau hier ist aber auch zu lesen: "Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit zulässig." Zu viel Altruismus sollte man nicht erwarten. Dann könnte die "Allgemeinheit" - im Gegenteil - Schaden erleiden. Denn eins sollte man sich klar machen: Angesichts der Preissteigerungen bei Immobilien von knapp 170 Prozent in den vergangenen zehn Jahren sind die Mietrenditen für Immobilienbesitzer mittlerweile auf zwei Prozent oder darunter gesunken.

Im Klartext bedeutet das: Die Mieten steigen deutlich langsamer als die Immobilienpreise. Gab es im Berliner Bezirk Schöneberg eine knapp 40 Quadratmeter große Einzimmerwohnung vor vier Jahren noch ab 100.000 Euro, werden heute Preise ab 150.000 Euro aufgerufen. Um die gleiche Mietrendite zu erzielen, müsste ein Käufer also 50 Prozent mehr Miete verlangen. Solche Mietpreiserhöhungen lassen sich aber auf dem regulierten Markt gar nicht durchdrücken. Das bedeutet unterm Strich: Fremdvermietung rechnet sich kaum noch.

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Berlin sollte private Investoren nicht vergraulen

Will man mehr private Investoren mit ins Boot holen, muss man höhere Renditen zulassen. Wenn viele Menschen in einer vergleichsweise armen Stadt wie Berlin es sich nicht leisten können, 40 Prozent ihres Einkommens für Miete zu zahlen, ist das natürlich ein Problem. Doch dafür gibt es eine Lösung: Statt große Vermieter zu enteignen und Investoren zu vergraulen, wäre es vor diesem Hintergrund sinnvoller, auf die Nachfrage- statt auf die Angebotsseite einzuwirken, indem man den Mietern zum Beispiel Mietzuschüsse zahlt. Der Einwand, die Stadt würde damit die Renditen der Immobilienfirmen anfüttern, ist zwar berechtigt. Die Vorteile überwiegen aber - unter anderem, weil man die Zuschüsse ganz nach Bedarf anpassen oder auch wieder abschaffen kann. Eine andere Alternative wäre die verstärkte Förderung des sozialen Wohnungsbaus.

Eine Kostenrechnung des Berliner Senats prognostiziert - sollte das Gesetz durchkommen - Entschädigungen in Höhe von bis zu 36 Milliarden Euro für die geforderten Immobilien und Grundstücke. Kosten für drohende Prozesse nicht mit eingerechnet. Bei einem Haushaltsvolumen von 29 Milliarden Euro jährlich ist das ein dicker Brocken. Das Geld könnte sinnvoller angelegt werden. Nach Berechnungen des BBU-Wohnungsverbands könnten zum Beispiel 300.000 neue Sozialwohnungen mit 6,50 Euro je Quadratmeter gefördert werden.

Immobilienbesitzer nicht zu enteignen, hätte sogar noch einen Vorteil: Städte würden sich nicht Wohnungen und Grundstücke aufhalsen, die sie möglicherweise bald nicht mehr brauchen. Laut einer Studie des Analysehauses Empirica geht die Phase steigender Mieten und Immobilienpreise in Deutschland langsam aber sicher zu Ende. In vier Jahren dürften Angebot und Nachfrage nach Wohnungen in etwa ausgeglichen sein - auch in den Städten, in denen Wohnungen heute besonders knapp sind.

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Quelle: n-tv.de

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