Ratgeber

Erst vermieten, dann selbst bewohnen Darauf sollten Wohnungskäufer achten

In Zeiten niedriger Zinsen sind Immobilien verlockend - zumal solche, die man auch noch selber nutzen kann. Wer jetzt eine Wohnung kauft, die er erst später brauchen wird, sollte sich aber genau überlegen, wie er sie in der Zwischenzeit vermietet. Schließlich soll die Wohnung bei Bedarf auch wieder frei werden.

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Wer eine Wohnung nur übergangsweise vermieten will, sollte das von Beginn an klarmachen.

(Foto: picture alliance / dpa)

Die einen kaufen eine Immobilie, um selbst einzuziehen. Die anderen, um sie zu vermieten. Und dann gibt es no ch diejenigen, die jetzt kaufen, die Wohnung aber erst später brauchen, entweder für sich selbst oder für Familienmitglieder. Bis es so weit ist, soll die Immobilie natürlich nicht leer stehen, sondern vermietet werden. Nur: Wie lässt sich sicherstellen, dass die Wohnung dann wieder frei ist, wenn sie gebraucht wird?

Mit einem regulären Mietvertrag könnte es schwierig werden, denn er wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Mieter können Wohnungen ohne Begründung mit Dreimonatsfrist kündigen, Vermieter kommen dagegen nicht so einfach aus dem Vertrag heraus. Zwar können auch sie mit dreimonatiger Frist kündigen, wenn ein Mieter noch nicht länger als fünf Jahre in der Wohnung lebt. Allerdings geht das nur aus gutem Grund, einfach "Eigenbedarf" in die Kündigung zu schreiben, reicht nicht aus. Vielmehr muss man nachvollziehbar darlegen, warum man selbst oder ein Verwandter ausgerechnet auf diese Wohnung angewiesen ist. 

Eigenbedarfskündigung nur aus gutem Grund

Höherer Platzbedarf wegen Familienzuwachs kann so ein Grund sein, aber auch gesundheitliche Notwendigkeiten, etwa wenn eine Erdgeschosswohnung als Altersruhesitz dienen soll. Wer allerdings eine Vierzimmerwohnung kündigt, weil der Nachwuchs eine Studentenwohnung braucht, könnte auf Widerstand stoßen. Auch dürfte es kaum möglich sein, einen Mieter rauszuwerfen, weil man die Wohnung lieber selbst als Ferienwohnung nutzen möchte. Und letztlich gilt es auch die Interessen des Mieters zu berücksichtigen. Im Härtefall – etwa wegen Krankheit oder wenn es keine zumutbare Ersatzwohnung gibt – kann man Mieter nicht einfach vor die Tür setzen.    

In der Praxis können sich Vermieter zwar oft mit ihren Eigenbedarfskündigungen durchsetzen, wenn man Pech hat, geht dem aber ein langwieriger Rechtsstreit voraus. Wer eine Wohnung vermietet, die er vermutlich später selber braucht, sollte das auf jeden Fall schon von Anfang an klarstellen und gegebenenfalls eine entsprechende Klausel in den Vertrag schreiben. War der Eigenbedarf nämlich schon von Beginn an konkret voraussehbar, wird die Kündigung auf jeden Fall schwierig.

Mehr Freiheiten für Vermieter

Wer beim Kauf schon absehen kann, wie lange er auf die Wohnung verzichten will, fährt am besten mit einem Zeitvertrag. Vermieter können nämlich auch von vornherein festlegen, wann die Mieter wieder ausziehen sollen. Um Missbrauch zu verhindern, ist das nur  unter bestimmten Bedingungen zulässig – späterer Eigenbedarf ist eine davon. Einfach nur "befristet wegen Eigenbedarf" in den Mietvertrag zu schreiben, reicht aber nicht aus – zumindest nicht, wenn die Mietdauer länger als ein Jahr festgelegt wird. Der Vermieter muss darlegen, was genau mit der Wohnung passieren soll. Zulässig wäre es zum Beispiel, zu schreiben: "meine Tochter wird ein Studium in der Stadt aufnehmen" oder "ich möchte die Wohnung dann selbst beziehen".

Ob die Wohnung tatsächlich unbedingt benötigt wird, spielt – anders als bei der Eigenbedarfskündigung – keine Rolle. Wer dem Sprössling also eine Vier-Zimmer-Studentenbude gönnen möchte, muss das nicht weiter rechtfertigen. Auch eine Verwendung als Zweit- oder Ferienwohnung ist legitim. Voraussetzung ist, dass man tatsächlich beabsichtigt, die Wohnung wie angegeben zu nutzen. Wer noch nicht genau weiß, wer in die Wohnung einziehen wird, kann auch mehrere Befristungsgründe angeben.

Wie lange der Mietvertrag läuft, können Vermieter nach Belieben festsetzen. Auch Befristungen über fünf oder sogar zehn Jahre sind möglich. Sowohl Mietern als auch Vermietern sollte allerdings klar sein: Vorher kommen sie aus dem Vertrag nicht raus, die festgelegte Mietdauer gilt für beide Parteien. Zum Ende der Laufzeit ist keine Kündigung nötig. Allerdings kann der Mieter frühestens vier Monate, bevor der Vertrag ausläuft, Information darüber verlangen, wie es weitergeht und ob der Befristungsgrund noch besteht. Der Vermieter muss dann binnen eines Monats antworten. Versäumt er das, verlängert sich die Mietdauer auf jeden Fall um den Zeitraum der Verspätung.

Wenn sich Pläne ändern

Falls der ursprünglich angegebene Befristungsgrund inzwischen hinfällig ist, kann der Mieter ausziehen - muss es aber nicht. Dann wird der Vertrag unbefristet weitergeführt und der Vermieter muss eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wenn er selbst irgendwann in die Wohnung will. Nun kann es natürlich sein, dass der Grund für die Befristung zum Auslauftermin weiter besteht, nur noch nicht akut geworden ist. Etwa dann, wenn die Tochter nach dem Abi doch nicht gleich in die Studentenwohnung ziehen will, sondern erstmal ein Jahr ins Ausland geht. In diesem Fall kann man den Mietvertrag auch noch einmal um den entsprechenden Zeitraum verlängern.

Gerade bei längeren Mietverträgen kann es vorkommen, dass zwar der ursprüngliche Befristungsgrund hinfällig wird, die Wohnung aber trotzdem frei werden soll. Etwa dann, wenn die Tochter überhaupt nicht mehr einziehen will, dafür aber die Tante. Dagegen kann der Mieter dann nichts machen, schließlich hat sich am Motiv "Eigenbedarf" nichts geändert. Hat der Vermieter inzwischen aber ganz andere Pläne mit der Wohnung, etwa Modernisieren oder Weiterverkaufen, dann ist die Befristung hinfällig.

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Quelle: ntv.de