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Immobilie clever auswählen Die besten Lagen sind "Lila"

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"Lila" steht für Landschaft, Infrastruktur, Lebensqualität, Arbeit.

(Foto: imago/blickwinkel)

Die drei wichtigsten Kriterien beim Immobilienkauf? Lage, Lage Lage. Aber stimmt das überhaupt noch? Profis setzen zunehmend auf ein Scoring-Modell, das den allgemeinen Begriff stärker differenziert.

Landschaft, Infrastruktur, Lebensqualität, Arbeit - diese vier Aspekte betrachtet die Standortanalyse nach dem sogenannten "Lila"-Lage-Modell. Es hilft Immobilieninvestoren bei der Einschätzung, ob das ausgeguckte Objekt mit Blick in die Zukunft hält, was es verspricht. Banken nutzen solche zukunftsgerichteten Methoden schon länger, um die Bonität eines Kunden besser zu beurteilen. Sie fragen beispielsweise automatisch Merkmale wie Wohnort, Beruf und Sicherheiten ab und gewichten einzelne Punkte.

Die "Lila"-Analyse geht über Zustand und Beschaffenheit des einzelnen Objekts hinaus. Vor allem werden die Gebäude und ihre Lage hinsichtlich der Optionen Nachnutzung, Vermietbarkeit und Verkauf abgeklopft, erläutert Sabine Georgi, Abteilungsleiterin Immobilien- und Kapitalmärkte beim Zentralen Immobilienausschuss (ZIA).

Das Drumherum entscheidet

Es gehe nicht nur darum, zu klären, ob die heutige Lage attraktiv ist, sondern auch darum, den Blick zu weiten auf die gesamte Region: Landschaft, Infrastruktur, Lebensqualität und Arbeit werden in der Gesamtschau betrachtet, nicht isoliert. Für private Immobilieninteressenten bedeutet das, auf der Suche nach dem neuen Zuhause nicht nur "von den eigenen Wünschen auszugehen, sondern auch mit den Augen potenzieller Nachfolger zu gucken". Das kann hilfreich sein, wenn das Immobilieninvestment der Altersvorsorge dienen soll. Deshalb empfiehlt Rolf-Egon-Westerheide, Professor für Stadtplanung an der RWTH Aachen, "die Entwicklung der Familie über die nächsten Jahrzehnte zu skizzieren und dann zu überlegen, was am wichtigsten und was weniger bedeutend für den Alltag ist".

Darauf sollten Käufer achten

Immobilienexperten interpretieren die vom Berliner Beratungsinstitut Empirica entwickelten "Lila"-Faktoren wie folgt:

Landschaft: Beschreibt die Anziehungskraft des Standorts. Klar, dass Schwarzwald, Alpen oder Nord- und Ostsee einen starken Reiz ausüben - in der Regel auf Urlauber. Manche Orte sind auch besonders bei Studenten beliebt, weil sie dort alles vorfinden, was sie brauchen. Freiburg gehört wie Münster, Mainz, München oder Frankfurt am Main zu den sogenannten Schwarmstädten, in die bevorzugt junge Menschen zuwandern. Sie schätzen neben schöner Umgebung urbanes Leben und hohen Freizeitwert. Das schlägt die Brücke zum nächsten Kriterium.

Infrastruktur: Wie komme ich hin und wieder weg, fragt Sabine Georgi stellvertretend für viele, die ein neues Zuhause suchen. Eine Antwort liefert Stadtplaner Westerheide: "Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, an Straßen, an Bahn ist ein wichtiger Parameter." Wo es öffentlichen Nahverkehr gebe, ist meist auch andere Infrastruktur vorhanden, etwa Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen und Kindergärten.

Fachleute sprechen in dem Kontext von einem Marktplatzcharakter. Der kann, muss sich aber nicht auf die Lage in einer Stadt beziehen und kann durchaus auf eine ländliche Region im Umland zutreffen. Westerheide bremst die oft mit dem Landleben verbundene Euphorie: Die Idee, auf dem Land zu wohnen, sei vielfach "ein heute tatsächlich nicht mehr existentes Idyll", findet er. Die Stichwörter: Weite Wege, Versorgung im Alter.

Lebensqualität: Sie hängt eng mit der Infrastruktur zusammen, denn die Dinge, die das Leben angenehm machen - Theater, Kino, Restaurants, Geschäfte, Sportmöglichkeiten und andere Freizeitangebote -, gehören zu den öffentlichen Gemeinschaftseinrichtungen. Oftmals sind die Angebote nur mit Bus und Bahn erreichbar. Je nach Lebenszyklus und persönlichen Wünschen verbinden viele Menschen mit Lebensqualität entweder Ruhe und Natur oder städtisches Flair.

Was passt, ist Abwägungssache: "Ländliche Ruhe mit stundenlangem Autofahren in die Stadt zu erkaufen, ist verlorene Lebenszeit", gibt Westerheide zu bedenken. Und der schönste Ausblick nutze wenig, wenn die Kinder tagtäglich im Eltern-Taxi durch die Lande chauffiert werden müssten. Abgesehen davon sei beides ökologisch wenig sinnvoll. Lärm ist ein ebenfalls zu beachtender Parameter.

Arbeit: Ist selbsterklärend da, wo es Arbeitsplätze gibt. In diese Regionen zieht es viele Menschen - Wohnungen sind entsprechend knapp. Wo Arbeit ist, gibt es oft auch attraktive Freizeitangebote und gute Verkehrsanbindungen - damit sind mindestens drei der vier "Lila"-Faktoren erfüllt. Häufig gehören diese Regionen zu den Hotspots der Immobilienindustrie: Büros entstehen, Hotels und Wohnungen werden gebaut. "Sinkender Leerstand bei Büros wirkt sich auf den Wohnungsmarkt aus", beschreibt Georgi einen Zusammenhang. Solche Standorte gehören aus Profisicht zu den bevorzugten Investitionsstandorten.

Vertrauen auf die Schwarmintelligenz

Nach Ansicht der Studienmacher von Empirica lohnt es sich zu investieren, "wo die Nachfrage steigt", und dies sei dort, wo es Menschen hinzieht, schreiben sie in ihrem Bericht. An dieser Linie könnten sich auch private Immobilienkäufer entlanghangeln, findet ZIA-Expertin Georgi. Welcher der "Lila"-Faktoren aber welche Wertigkeit besitzt und damit den Objektpreis beeinflusst, lässt sie offen: "Nicht berechenbar."

Westerheide rät, auf die Kombination aus guter Architektur, vielen Nutzungsangeboten sowie stabiler Nachbarschaft mit vielfältigen sozialen und kulturellen Angeboten zu achten. Ein Blick in kommunale Planung hilft ebenfalls bei der Einschätzung. Persönliche Gefühle stehen hintenan. Wenn Verbraucher etwas von den Profis lernen könnten, dann eines, findet Georgi: "Ihr braucht Rationalität beim Immobilieninvestment." "Lila" ist ein Werkzeug dazu.

Quelle: n-tv.de, Monika Hillemacher, dpa

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