Das Traumhaus ist gefunden, die Finanzierung aber noch nicht ganz geklärt. Stellt sich die Frage, ob ein Makler allein dafür eine Gebühr verlangen darf, dass er eine Immobilie eine Zeit lang exklusiv für einen Kaufinteressenten reserviert. Der Bundesgerichtshof entscheidet: darf er nicht.

Immobilienkäufer, die befürchten, dass ihnen jemand ihr Traumhaus vor der Nase wegschnappt, lassen sich mitunter auf eine Reservierung gegen Geld ein - aber so eine Vereinbarung ist nicht zulässig, wie ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe zeigt (Az.: I ZR 113/22). Der BGH entschied hier, dass die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr unwirksam ist.

In dem Fall aus Sachsen hatten die Kläger ihrem Makler-Unternehmen 4200 Euro gezahlt, damit das ins Auge gefasste Einfamilienhaus einen Monat lang nicht anderweitig verkauft wird - ein Prozent des Kaufpreises von 420.000 Euro. Beim Kauf sollte die Summe mit der Provision verrechnet werden. Aber dazu kam es nie, weil die Finanzierung scheiterte. Die Kläger forderten ihr Geld zurück. In dem Fall betrug die Gebühr 14,37 Prozent der Provision.

Der BGH hatte 2010 schon einmal eine ähnliche Gebühr beanstandet. Die obersten Zivilrichter sahen darin den Versuch, sich auch beim Scheitern der Vermittlungsbemühungen eine erfolgsunabhängige Vergütung zu sichern. Der Kunde habe davon herzlich wenig: Es könne trotzdem passieren, dass der bisherige Eigentümer einen Rückzieher mache oder die Immobilie auf eigene Faust an jemand anderen verkaufe.

Reservierungsvertrag benachteiligt die Maklerkunde

Anders als damals stand die Klausel jetzt aber nicht von vornherein im Maklervertrag. Die Reservierungsvereinbarung wurde mehr als ein Jahr später separat geschlossen. Das ist deshalb relevant, weil Gerichte Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) nur dann kontrollieren können, wenn diese eine sogenannte Nebenabrede zum eigentlichen Vertrag sind.

Laut BGH-Urteil unterliegt der Reservierungsvertrag der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, weil es sich dabei nach dem Inhalt der getroffenen Abreden nicht um eine eigenständige Vereinbarung, sondern um eine den Maklervertrag ergänzende Regelung handelt. Dass der Reservierungsvertrag in Form eines gesonderten Vertragsdokuments geschlossen wurde und später als der Maklervertrag zustande kam, steht dem nicht entgegen.

Der Reservierungsvertrag benachteiligt die Maklerkunden unangemessen und ist daher unwirksam, weil die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich aus dem Reservierungsvertrag weder für die Kunden nennenswerte Vorteile ergeben noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist. Außerdem kommt der Reservierungsvertrag der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich. Das widerspricht dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags, wonach eine Provision nur geschuldet ist, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg geführt hat.