Mieter müssen ihre Wohnung nicht unbedingt frisch gemalert hinterlassen, wenn sie ausziehen. Auch nicht, wenn das so im Mietvertrag steht. Entscheidend ist unter anderem die Frage, wie die Immobilie beim Einzug aussah.

Ist eine Wohnung beim Einzug frisch gemalert, kann der Mieter verpflichtet sein, beim Auszug zu streichen. Sind die Räume nicht renoviert, gilt das nicht. Aber wann ist eine Wohnung renoviert? Die Grenzen sind hier fließend. Es kann schon reichen, dass die Fenster beim Einzug nicht gestrichen waren, damit die Pflicht zu Schönheitsreparaturen komplett entfällt. Die Zeitschrift "Das Grundeigentum" berichtet von einem entsprechenden Fall, der kürzlich das Landgericht Berlin beschäftigt hat. (Az.: 67 S 140/15)

Dabei war die Mieterin aus ihrer 42 Quadratmeter großen Wohnung ausgezogen, ohne zu renovieren. Sie hielt die Schönheitsreparaturklausel für ungültig. Schließlich seien die Fenster der angeblich renovierten Wohnung bei ihrem Einzug nicht gestrichen gewesen. Sie müsse die Wohnung also auch nicht gemalert hinterlassen Der Vermieter weigerte sich daraufhin, die Kaution auszuzahlen und so landete der Fall vor Gericht.

Das gab der Mieterin recht. Die im Formularmietvertrag verwendete Schönheitsreparaturklausel sei ungültig, weil sie die Mieterin unangemessen benachteilige. Sie sei dadurch nämlich auch verpflichtet, Gebrauchsspuren zu beseitigen, die vor ihrem Einzug entstanden seien – und das ohne einen angemessenen wirtschaftlichen Ausgleich. Knackpunkt im Prozess war nun die Frage, wann eine Wohnung renoviert ist und wann nicht. In diesem Fall verwies die Mieterin auf die Fenster der Wohnung, die beim Einzug nicht frisch gestrichen waren und außerdem durch Lackplatzer verunziert waren. Das stand auch so im Übergabeprotokoll.

Der Vermieter hielt die Dekormängel für unerheblich, das Gericht nicht. Fenster seien ständig in Gebrauch und damit auch einer häufigeren Wahrnehmung ausgesetzt als andere Wohnungsbestandteile. Zudem fielen die Fenster in der kleinen Zweiraumwohnung stärker ins Gewicht, weil optische Mängel hier nicht so in den Hintergrund träten wie bei einer weitläufigeren Immobilie.

"Eine Wohnung ist nicht erst dann unrenoviert oder renovierungsbedürftig, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder gar völlig abgewohnt ist", so das Gericht. Vorhandene Abnutzungserscheinungen seien nur dann unerheblich, wenn sie "bei lebensnaher Betrachtung" nicht ins Gewicht fielen. "Es kommt im Ergebnis allein darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln". Das sei hier nicht der Fall gewesen, deshalb sei die Mieterin von den Schönheitsreparaturen befreit.