Ratgeber
Montag, 12. April 2010

Wasserdicht machen: Vermieterfallen im Mietvertrag

Ein Mietvertrag soll alle Angelegenheiten zwischen Mieter und Vermieter verbindlich regeln. Was in einem solchen Vertrag stehen darf, unterliegt im Prinzip engen gesetzlichen Vorschriften. Trotzdem entbrennt wegen einzelner Klauseln immer wieder Streit.

Der Mietvertrag sollte der aktuellen Rechtslage entsprechen, wenn er unterschrieben wird. Sonst zieht der Vermieter den Kürzeren.
Der Mietvertrag sollte der aktuellen Rechtslage entsprechen, wenn er unterschrieben wird. Sonst zieht der Vermieter den Kürzeren.(Foto: ImmobilienNews, pixelio.de)

Das Gesetz regelt ziemlich genau, was in einem Mietvertrag stehen darf und was nicht. Vermieter tun gut daran, einen wasserdichten Mietvertrag vorzulegen. Denn sobald eine Vertragsklausel gegen geltendes Recht verstößt, den Mieter unangemessen benachteiligt oder auch gegen zwingende Rechtsvorschriften verstößt, ist sie unwirksam, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Der folgende Streit wird dann zugunsten des Mieters entschieden – auch wenn dieser schon seine Unterschrift unter die zweifelhafte Klausel gesetzt hat.

Hamster hat Bleiberecht

 Ein häufiger Streitpunkt ist die Tierhaltung. Hunde und Katzen kann der Vermieter per Vertrag ausschließen, Kleintiere wie Hamster dürften aber immer in der Wohnung gehalten werden. Ob eine Klausel unwirksam ist, wird je nach Einzelfall entschieden, sagt der Rechtsanwalt Thomas Hannemann: "Hier kommt es zu einer Interessensabwägung." So könne etwa das Musizieren in der Wohnung nicht gänzlich im Vertrag verboten werden. Es sei aber möglich, das Spielen eines bestimmten Instruments zeitlich zu begrenzen und vorzugeben, dass die Ruhezeiten eingehalten werden müssen. Ein anderes Beispiel wäre der Kinderwagen, der laut Vertragsklausel nicht im Hausflur stehen darf. "Auch das ist problematisch, wenn kein geeigneter Abstellraum zur Verfügung steht und die Fluchtwege nicht versperrt werden."

Streit um Standardklauseln

Grundsätzlich wird aus rechtlicher Sicht erst einmal jede Klausel für sich geprüft, erklärt Hannemann. "In einem zweiten Schritt wird sie aber auch im Zusammenhang mit den anderen Vertragsklauseln begutachtet." Erweist sich eine Klausel als widerrechtlich, wird dadurch aber nicht der ganze Mietvertrag unwirksam. An ihrer Stelle tritt die entsprechende gesetzliche Regelung ein.

In den meisten Fällen sind die Klauseln in einem Formularmietvertrag eingebettet. Das heißt, es handelt sich um allgemeine Geschäftsbedingungen, die der Vermieter einseitig vorgibt. Individualklauseln, bei denen Mieter und Vermieter die einzelnen Vertragsregeln gemeinsam festlegen, kommen in der Praxis so gut wie nicht vor.  Meistens sind es also die Standardklauseln, an denen sich der Streit entzündet.

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Diese Standardklauseln betreffen zum Beispiel Reparaturen in der Wohnung. Die sind zunächst einmal Sache des Vermieters. Eine Ausnahme sind kleine Reparaturen an Gegenständen, die dem unmittelbaren und direkten Zugriff des Mieters unterliegen, weiß Ropertz: "Ein tropfender Wasserhahn wäre so ein Fall, nicht aber eine defekte Leitung."

Verwirrung um Schönheitsreparaturen

Auch das Thema Schönheitsreparaturen erhitzt regelmäßig die Gemüter von Mietern und Vermietern. Dazu gebe es etwa 40 Urteile des BGH, sagt Kai Warnecke von der Eigentümergemeinschaft Haus und Grund. Ein Problem für Vermieter: Durch die Rechtsprechung können Klauseln in älteren Mietverträgen rückwirkend unwirksam werden. "Das Recht greift damit in alte Verträge ein und so wissen Vermieter und Mieter nicht mehr, wie sie einen Streitfall regeln können."

Die Regelungen zu Schönheitsreparaturen gehörten zu den kompliziertesten im Mietrecht. Grundsätzlich gilt: Ohne Regelung im Mietvertrag ist der Mieter nicht verpflichtet, zu renovieren. Es kann aber vereinbart werden, dass der Mieter in regelmäßigen Abständen Schönheitsreparaturen vornimmt. Unwirksam seien allerdings Klauseln, die den Mieter ausnahmslos verpflichten, beim Auszug oder innerhalb bestimmter Fristen zu renovieren.

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Warnecke sieht den Vermieter grundsätzlich erst einmal in der Defensive. Einzelne Klauseln, die explizite Rechte des Vermieters gegenüber dem Mieter formulieren, gebe es in der Form nicht. "Ich würde Vermieter und Mieter zu einem vorgefertigten Mietvertrag raten, der immer aktuell sein sollte." Die Rechtsprechung ändere sich häufig - so könne ein Vertrag, den der Vermieter vor einem halben Jahr besorgt hat, schon unwirksame Klauseln enthalten, wenn er unterschrieben wird. Werden Klauseln nachträglich für unwirksam erklärt, kann man sie nicht einfach einseitig abändern: "Ansonsten sind sie unwirksam und der Vermieter hat in Bezug auf diese Klausel nichts mehr zu sagen", warnt Warnecke.

 

Quelle: n-tv.de