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Wie hoch die Steuer ausfällt, erfahren Bauherren erst im Grundsteuerbescheid.
Wie hoch die Steuer ausfällt, erfahren Bauherren erst im Grundsteuerbescheid.(Foto: picture alliance / dpa)
Montag, 15. Januar 2018

Grundsteuer-Reform nötig: Wer würde mehr zahlen, wer weniger?

Von Isabell Noé

Morgen verhandelt das Bundesverfassungsgericht über die Grundsteuer. Klar ist, dass das derzeitige Modell veraltet ist. Ein Reformvorschlag der Länder liegt auf Eis. Doch die Pläne könnten für viele Eigentümer und Mieter auch teuer werden.

Egal, ob Ackerland, Einfamilienhäuser oder ganze Wohnblocks: Wer ein bebautes oder unbebautes Grundstück besitzt, muss darauf Steuern zahlen. Jeweils zum 1. Januar ziehen die jeweiligen Gemeinden die Grundsteuer ein. Wie viel, das hängt nicht nur vom Bundesland ab, sondern von einigen weiteren Faktoren. Das Problem: Das Berechnungsverfahren ist kompliziert und auch ungerecht. 2014 befand der Bundesfinanzhof, dass die derzeitige Bemessung gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz verstößt. Nun soll das Bundesverfassungsgericht prüfen, ob eine Reform vonnöten ist und wie die aussehen könnte. Das Verfahren ist nicht nur für Eigentümer spannend, sondern auch für Mieter, die über die Nebenkostenabrechnung an der Steuer beteiligt werden. Worum geht es genau?

So läuft es bisher

Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer ist der sogenannte Einheitswert. Dabei orientiert sich das Finanzamt an den Wertverhältnissen, die das Grundstück im Jahr 1964 (Westdeutschland) beziehungsweise 1935 (Ostdeutschland) hatte. Nun kommt die Grundsteuermesszahl ins Spiel. Sie richtet sich danach, ob und wie das Grundstück bebaut ist und entscheidet, wie viel Prozent des Einheitswerts steuerpflichtig sind. In den alten Bundesländern liegen die Messzahlen – je nach Bebauung – um die 0,3 Prozent, in den neuen sind sie deutlich höher. Multipliziert mit dem Einheitswert ergibt sich der Grundsteuermesswert.

Während die Messzahlen durch das Steuergesetz festgelegt sind, haben die Gemeinden beim dritten Faktor, dem Hebesatz, freie Hand. Die Unterschiede sind immens. Während es manche Kommunen bei 100 Prozent belassen, setzen andere einen Hebesatz von über 900 Prozent an. Dieser Hebesatz wird dann mit dem Grundsteuermesswert multipliziert und ergibt die Jahresgrundsteuer.

Ein Beispiel: Der Einheitswert beträgt 40.000 Euro, die Grundsteuermesszahl 0,35 Prozent.

40.000 Euro x 0,0035 = 140 Euro

Bei einem Hebesatz von 250 Prozent ergibt das eine Grundsteuer von 350 Euro. Bei 450 Prozent wären es schon 630 Euro, die der Eigentümer jährlich ans Finanzamt überweisen muss.

Die einmal ermittelte Grundsteuer ist nicht in Stein gemeißelt. Zum einen können die Kommunen ihre Hebesätze jederzeit verschieben. Zum anderen ändern sich die Einheitswerte und eventuell auch die Grundsteuermesszahlen, wenn der Eigentümer etwas am Grundstück verändert. Reißt er etwa ein vorhandenes Haus ab und baut stattdessen ein Mehrfamilienhaus, wird sich das bei den Steuerforderungen bemerkbar machen. Auch ein Anbau kann die Grundsteuer verändern.

Wo ist das Problem?

Seit 1935 beziehungsweise 1964 haben sich die Immobilienmärkte weiterentwickelt – aber eben nicht gleich. Ein Einfamilienhaus in Berlin-Dahlem hat weit mehr an Wert gewonnen als eine Villa in Pirmasens oder ein Doppelhaus in der nordhessischen Provinz. Zwar werden die Einheitswerte fortgeschrieben, doch als Bemessungsgrundlage sind sie veraltet und haben mit den heutigen Verkehrswerten nicht mehr viel zu tun. Dass sich die Einheitswerte in Ost und West stark unterscheiden, macht die Sache nicht besser. Das wird nirgends deutlicher als in Berlin. Im Westteil der Stadt zahlen Eigentümer mehr als im Osten. Weil abzusehen ist, dass sich das verfassungsrechtlich nicht halten lässt, drängen die Bundesländer schon länger auf eine Reform – bislang allerdings vergebens. Dabei stehen mehrere Varianten zur Debatte.

Die möglichen Lösungen

Die Einheitswerte neu festzulegen, mag zunächst naheliegend erscheinen. In der Praxis ließe sich das aber kaum durchsetzen. Dann müssten nämlich für rund 35 Millionen Grundstücke neue Verkehrswerte ermittelt werden. Damit hätten die Finanzämter jahrelang zu tun. Die Länder haben deshalb ein anderes Modell vorgeschlagen – bis sich eine neue Bundesregierung damit befasst, liegt der Gesetzesvorschlag allerdings auf Eis. Beim sogenannten Kostenwertmodell kommt es ebenfalls auf den Wert des Grundstücks und des darauf errichteten Gebäudes an. Dabei werden unter anderem Art und Baujahr der Immobilie berücksichtigt. Ausschlaggebend sind aber nicht die aktuellen Marktpreise, sondern die Kosten bei der Errichtung des Gebäudes. Die pauschalierten Gebäudeansätze sollen die Bewertung einfacher machen – aufwendig bleibt das Verfahren dennoch, wie Kritiker bemängeln.

Für teure Grundstücke könnte die Grundsteuer deutlich höher ausfallen, warnt unter anderem der Eigentümerverband Haus & Grund. Laut ersten Berechnungen könne die Steuer demnach um das 30-Fache steigen – eine Entwicklung, die über niedrigere Hebesätze gebremst werden müsste. Der Steuerexperte des Immobilienverbands IVD, Hans-Joachim Beck, bezweifelt, dass das geschieht. In wirtschaftlich schwächeren Gemeinden könnten die Hebesätze zudem nach oben angepasst werden, fürchtet er. "Bürger in teureren Lagen werden zu den Verlierern des vorliegenden Reformvorschlags gehören und deutlich mehr Grundsteuer mehr zahlen müssen", sagte Beck der "Welt am Sonntag". Das Kölner Institut der deutschen Wirtschaft (IW) bemängelt zudem, dass Neubauten gegenüber modernisierten Altbauten benachteiligt würden. Wer ein leeres Grundstück bebaue, werde bestraft.

Eine Alternative, die neben dem IW immer mehr Anhänger findet, ist das Bodenwertmodell. Hier wird ausschließlich das Grundstück selbst besteuert, nicht aber die darauf stehende Immobilie. Wer eine Fläche brachliegen lässt, zahlt also nicht weniger als jemand, der einen Neubau errichtet. Der Deutsche Mieterbund wirbt für das Modell, weil es Spekulanten die Suppe versalzen könnte: Mehrfamilienhäuser würden "tendenziell entlastet und unbebaute beziehungsweise ungenutzte Grundstücke deutlich höher belastet", sagte Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten dem "Focus". Das könnte die Bautätigkeit anregen und sich dämpfend auf Immobilienpreise und Mieten auswirken. Weil die Grundsteuer umlagefähig ist, könnten die Nebenkostenabrechnungen für viele Mieter geringer ausfallen – zumindest in Mehrfamilienhäusern. In Einfamilien- und Doppelhäusern könnte die Belastung, abhängig von der jeweiligen Lage, steigen.

Ob die Länder weiter das Kostenwertmodell vorantreiben oder ob das Bodenwertmodell eine breitere Basis findet, werden die nächsten Monate zeigen. Klar ist derzeit nur eines: Die Reform der Grundsteuer wird kommen.

Quelle: n-tv.de