Konjunkturflaute und Börsenturbulenzen haben auch an den Büromärkten rund um den Erdball tiefe Spuren hinterlassen. Reihenweise liegen noch offene Immobilienfonds auf Eis. Morgan Stanley sieht nun die Zeit gekommen, ihren "P2 Value" wieder zu öffnen. Alles andere käme einem Debakel gleich.

Der eingefrorene Immoblienfonds "P2 Value" der US-Bank Morgan Stanley steht vor einem Neuanfang. Morgan Stanley bereitet eigenen Angaben zufolge die Wiedereröffnung des einst milliardenschweren Fonds vor. Damit ist die drohende Abwicklung, bei der Anleger einen großen Teil ihres Geldes verloren hätten, erst mal vom Tisch.

Der offene Immobilienfonds, der zeitweilig ein Volumen von knapp 1,7 Mrd. Euro erreicht hatte, ist bereits seit knapp zwei Jahren eingefroren. Grund für die vorübergehende Schließung war die Skepsis der Anleger. Übermäßige Mittelabflüsse sind im Konzept der Offenen Immobilienfonds nicht vorgesehen und können das Management schnell in Bedrängnis bringen. Sind die Liquiditätsreserven aufgebraucht, bleiben zur Auszahlung der Anleger nur die Kreditaufnahme oder der eilige Verkauf von Fondsobjekten. Beide Mittel sind kaum dazu geeignet, das Vertrauen der verbleibenden Anleger zu bestärken.

Ein großes Problem der Fonds liegt damit in der börsentäglichen Verfügbarkeit, mit der die Anbieter in den vergangenen Jahrzehnten ausführlich geworben hatten. Offene Immobilienfonds waren in Deutschland lange Zeit eine weit verbreitete Anlageklasse - auch für Privatanleger. Fondsanbieter warben damit, dass die Investoren ihre Anteile jederzeit zurückgeben und so ihr Geld wiederbekommen können. Aufgrund der schieren Größe der Fonds war dies jahrzehntelang problemlos möglich.

Zitternde Bürotürme

Erst ein größerer Anlegeransturm Anfang 2006 führte dazu, dass ein Fonds die Notbremse ziehen musste und die Anteilsausgabe vorübergehend aussetzte - zum ersten Mal in der Geschichte der offenen Immobilienfonds. Danach sorgte vor allem die Diskussion um die regelmäßig anstehende Neubewertungen des Immobilienbestands für Unruhe. Konjunkturflaute und Bankenkrise haben auch am Büromarkt tiefe Spuren hinterlassen. Weitere Fonds kamen in Liquiditätsnöte und nahmen die Anteilsscheine nicht mehr zurück.

Der legendäre Ruf des Betongolds hat seitdem reichlich Risse bekommen. Ein weiteres Problem der Fondsanbieter liegt in den gesetzlichen Vorgaben. Nach knapp zwei Jahren auf Eis nähert sich der "P2 Value" der maximalen Ausdehung, die der Gesetzgeber einer "vorübergehenden" Schließung zustehen mag: Eingefrorene Fonds müssen nach 24 Monaten entweder wieder eröffnet oder abgewickelt werden.

Um ihre Fonds wieder fit zu machen, arbeiten die Anbieter daher unter Hochdruck an Lösungen. Morgan Stanley habe die Immobilien des Fonds neu bewerten lassen, sagte zum Beispiel Geschäftsführer Walter Klug. "Wir haben den Boden bei der Abwertung erreicht." Bei der Wiedereröffnung werde der Fondswert (Net Asset Value) voraussichtlich bei 820 bis 870 Mio. Euro liegen. Zu Beginn der Woche lag das Fondsvolumen bei 922,8 Mio. Euro.

Kompliziertes Comeback

Der Schritt der Bank ist ein Hoffnungsschimmer für weitere eingefrorene Immobilienfonds. Eine ganze Reihe großer Namen aus der Branche erreicht im Oktober ebenfalls die maximale Schließungsfrist von zwei Jahren. Darunter sind Branchengrößen wie der von Aberdeen gemanagten "Degi Europa" oder der KanAm "US Grundinvest". Derzeit sind sieben weitere offene Immofonds eingefroren. 

Klug zeigte sich zuversichtlich, bei der Öffnung des Fonds nur wenige Anleger zu verlieren. "Wir sind optimistisch, dass die meisten Investoren ihre Anteile behalten." Viele wollten derzeit nicht aussteigen und hofften auf eine Markterholung, meinte Klug. Die typischen Fonds-Anleger sind zum Großteil Privatinvestoren, allerdings befanden sie sich in den vergangenen Jahren - je nach Fonds - auch in der lebhaften Gesellschaft von institutionellen Investoren und Immobilien-Dachfonds.

Der Immobilienfonds "P2 Value", der stark in Japan investiert ist, war mit der Krise des dortigen Immobilienmarkts in Schieflage geraten. Zudem hatten Anleger zuletzt viel Geld aus offenen Immobilienfonds abgezogen und sie so in Schwierigkeiten gebracht. Hauptgrund waren massive Mittelabflüsse, weil institutionelle Investoren ihr Geld abzogen, um damit Verluste in anderen Anlageklassen zu decken. Im Frühjahr hatte Morgan Stanley sogar eine Liquidierung des Fonds nicht ausgeschlossen.