Millionen Anleger haben ihr Geld in vermeintlich sicheres Betongold investiert. Das böse Erwachen kam mit der Finanzkrise, als offene Immobilien-Publikumsfonds in Schieflage gerieten. Je mehr Zeit vergeht, desto teurer kommt die Abwicklung die Sparer zu stehen.

Lange Zeit sind offene Immobilienfonds (OIF) als extrem sicher  beworben worden. Dann kam die Finanzkrise, die Fonds und Millionen Kleinanleger schwer traf: Investoren zogen innerhalb weniger Tage riesige Summen ab, plötzlich fehlten Barmittel. Eine Reihe der OIF musste die Rücknahme von Anteilscheinen aussetzen. Die Nachwehen sind bis heute zu spüren.

Aktuell befinden sich 14 offene Immobilien-Publikumsfonds in Auflösung, die Sparer kommen nicht an ihr Geld - es sei denn, sie verkaufen ihre Anteile vorzeitig und nehmen Verluste in Kauf. In diesen Fonds steckten nach Zahlen des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI) Ende Januar noch 15,8 Milliarden Euro - immerhin ein Fünftel des Gesamtvermögens aller Publikums-OIF. Darunter sind Schwergewichte wie der Axa Immoselect, der KanAm Grundinvest, der SEB Immoinvest oder der CS Euroreal A mit Vermögen zwischen 1,5 und 4,5 Milliarden Euro.

Der Preisdruck steigt

Das Geld der Anleger ist zwar nicht weg, weil den Einlagen Immobilien gegenüberstehen. Diese müssen nun bis zur endgültigen Auflösung der Fonds verkauft werden, die Einnahmen werden in regelmäßigen Abständen an die Anleger ausgeschüttet. Doch der Verkauf zum Marktwert wird schwieriger, je näher die endgültige Auflösung rückt.

Gernot Archner, Geschäftsführer des Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS), sieht einen gehörigen Preis- und Margendruck. Es sei bereits sicher, dass alle der in Abwicklung befindlichen Fonds erhebliche Verluste einstecken müssten.

Archner erwartet zum Ende der Abwicklungen "einen regelrechten Schlussverkauf" mit hohen Abschlägen auf die Verkehrswerte. Dies erschwere Verkäufe schon heute, obwohl die letzten dieser Fonds erst 2017 schließen: "Warum sollte ein Marktteilnehmer ein Objekt nahe am Verkehrswert erwerben, wenn er es morgen deutlich billiger haben kann?"

Zweistellige negative Renditen

Zahlen der Ratingagentur Morningstar bestätigen das. Demnach ist die Jahres-Performance aller Fonds, die abgewickelt werden, negativ. Zum Teil ist die Rendite zweistellig im Minus. Und: Der Axa Immoselect, der im Oktober 2014 verschwindet, verlor demnach binnen 12 Monaten mehr als 21 Prozent, während der CS Euroreal und der SEB Immoinvest mit einer Restlaufzeit bis April 2017 "nur" 2,3 beziehungsweise 0,6 Prozent im Minus waren.

Schlecht für die Sparer ist zudem, dass die aufzulösenden OIF nach einem Bericht der Immobiliendienstleisters DTZ auch nicht von den steigenden Immobilienpreisen in einigen europäischen Ländern profitieren. Denn die Verkaufspreise lägen inzwischen deutlich unter den Buchwerten, wie DTZ-Expertin Magali Marton betont: "Nach Aufschlägen auf den Buchwert von durchschnittlich 7 Prozent im Jahr 2012 wurden 2013 Abschläge in Höhe von 13 Prozent verzeichnet."

Immobilien aus Fonds, deren Kündigungsfrist 2013 ausliefen, seien in den Benelux-Ländern und Südeuropa sogar 20 Prozent unter Wert verkauft worden, in Deutschland habe der Abschlag 8 Prozent betragen, betont DTZ-Researchleiter Hans Vrensen. Dieser Trend werde sich fortsetzen: "Wir rechnen auch für 2014 bei den Fonds, deren Kündigungsfrist im Verlauf des Jahres ausläuft, mit ähnlich hohen Abschlägen im Bereich von 10 bis 30 Prozent."

Vertrauensbildende Maßnahmen

Die Politik hat auf die Krise der Immobilienfonds reagiert und die Regeln grundlegend geändert - zum Schutze der langfristig orientierten Sparer, wie es heißt. Seit Sommer 2013 gilt eine Mindesthaltefrist von zwei Jahren, früher konnten Anleger ihre Anteile jederzeit verkaufen. Das Vertrauen in OIF ist wieder gestiegen. Zudem sorgte der Mangel an Anlage-Alternativen dafür, dass der Branche 2013 unter dem Strich nach BVI-Angaben 3,4 Milliarden Euro zuflossen.

Allerdings machten Privatanleger seit dem Inkrafttreten der Regulierung einen Bogen um diese Anlageform, analysiert die Ratingagentur Scope: "Die offenen Immobilienfonds, die sich an Privatanleger richten, verzeichnen seit dem 22. Juli kaum noch Netto-Mittelzuflüsse." Und für alle, deren Fonds abgewickelt werden, kommt die Regelung ohnehin zu spät.