Auf dem deutschen Immobilienmarkt wird es allmählich eng. Die Kombination aus extrem niedrigen Zinsen und Inflationsangst hat verstärkt Käufer auf den Plan gerufen und die Preise in gefragten Lagen erheblich steigen lassen. Doch trübt sich die Konjunktur ein oder steigen die Realzinsen für Anleihen, könnte das "Betongold" für manchen Investor zur bleischweren Last werden.

Nach Schätzungen des Immobilienverbands Deutschland (IVD) ist der Umsatz mit Häusern, Wohnungen und Gewerbeobjekten im vergangenen Jahr um gut 13 Prozent auf über 165 Milliarden Euro gestiegen. Eigentumswohnungen in guten Lagen der Top-Standorte München, Hamburg und Stuttgart sind heute bis zu 60 Prozent teurer als noch vor drei Jahren.

Die Mieten haben mit dieser Entwicklung nicht Schritt gehalten. Die Mietrenditen sind auf Rekordtief. In München verzinst sich der Kaufpreis für Wohnung in guter Lage nur noch mit drei Prozent oder weniger. Noch kann sich die Investition wegen der niedrigen Finanzierungskosten trotzdem rechnen. Bei einem derzeit durchaus marktgerechten Hypothekenzins deutlich unter drei Prozent übersteigen die Mieteinnahmen zumindest die Kreditkosten und verzinsen den Eigenkapitalanteil.

Diese Situation dürfte noch eine Weile anhalten. Probleme treten dann allerdings auf, wenn der Darlehenszins steigt. Spätestens bei der Anschlussfinanzierung – in der Regel nach zehn Jahren – stellt sich die Frage, ob die Rechnung noch aufgeht.

Ob die Immobilie dann alternativ zu einem attraktiven Preis veräußert werden kann, hängt auch davon ab, ob die Wirtschaft zu diesem Zeitpunkt gut läuft und das Objekt auch (energie-)technisch dem Stand der Zeit entspricht. Außerdem könnte der erwartete Bevölkerungsrückgang aufgrund niedriger Geburten- und Zuzugsraten den Wohnungsmarkt belasten.

Aktien sind als Sachwertinvestment und Inflationsschutz attraktiver. Die Anteile deutscher Unternehmen sind günstig bewertet. Die großen börsennotierten Gesellschaften sind international breit aufgestellt. Die Unternehmensgewinne liegen im Schnitt bei etwa zehn Prozent der Börsenbewertung. Etwas mehr als die Hälfte des Gewinns verbleibt in der Regel in den Unternehmen und erhöht damit ihren Substanzwert. Die ausgeschüttete Dividende bringt den Aktionären durchschnittlich vier Prozent Rendite. Zum Vergleich: Zehnjährige Bundesanleihen rentieren mit knapp 1,5 Prozent pro Jahr, vermietete Wohnimmobilien mit durchschnittlich drei Prozent.

Ob man in zehn Jahren mit Aktien oder mit Wohnimmobilien besser schlafen kann, wird sich zeigen. Qualität und Lage sind bei Immobilien entscheidend. Für Qualitätsaktien sprechen die günstige Bewertung und die weltweit gute Nachfrageentwicklung, die über Jahre hinaus durch die wachsende Bevölkerung in den Schwellenländern gesichert erscheint.

Der Autor Gottfried Urban ist bankunabhängiger Vermögensverwalter bei Neue Vermögen und einer der Experten des Internetportals Vermögensprofis.de.