Mit einer Immobilie kann man den ganzen Inflationssorgen ade sagen! Entweder zahlt man selber keine Miete oder man lebt entspannt von den Mietzahlungen anderer. Zur Not kann man das Ganze auch wieder verkaufen - gewinnbringend, selbstredend. Doch da könnten die Häusle-Bauer und -Käufer die Rechnung ohne den Staat machen.

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Wirtschaft 30.10.12

Friedhelm Busch zu Immobilienkäufen Betongold "wird überschätzt"

Lächerlich geringe Zinsen für das Ersparte, wachsende Inflationsängste, die Stabilität des Euro ist gefährdet!

Verständlich, dass bei diesem Szenario die deutschen Sparer um ihre Altersversorgung bangen. Wovon soll man künftig leben, wenn die Renditen schon heute nicht einmal die täglichen Preissteigerungsraten ausgleichen?

Die Antwort der meisten Anlageberater ist eindeutig: Nur die Anlage in Sachvermögen kann langfristig den Werteverfall unseres Vermögens aufhalten. Und zum Sachvermögen zählen vor allem die Immobilie, aber auch Edelmetalle, also Gold und Silber, und Aktien.

Wer mit Blick auf die täglichen Preisschwankungen bei Gold oder Silber Edelmetalle für zu spekulativ hält und nach den bösen Erfahrungen mit dem Neuen Markt auch den Aktien nicht über den Weg traut, für den bleibt folglich nur die Immobilie.

Anlegerliebling aus Stein und Mörtel

Die Immobilie als Inflationsschutz ist offenbar des deutschen Anlegers liebstes Kind, zumal die aktuellen niedrigen Zinsen günstige Finanzierungen beim Kauf einer Immobilie ermöglichen. Bei eigener Nutzung garantiert sie Ruhe vor Mieterhöhungen, vermietet bringt sie, zusätzlich zur Rente, die langfristigen Erträge, die man nach dem Ausscheiden aus dem Brotberuf für ein Leben auf dem gewohnten Niveau benötigt. Notfalls kann man die Immobilie auch wieder verkaufen. Mit Gewinn natürlich! Signalisieren doch die aktuellen Preissteigerungen und Mieterhöhungen in München, Hamburg oder auch in Berlin eine glänzende Zukunft für den deutschen Immobilienmarkt. Selbst deutsche Gewerbeimmobilien werden von ausländischen Investoren vermehrt gesucht.

Dass die erhofften Renditen bei vermietetem Grundeigentum in der Vergangenheit häufig nur eine Wunschvorstellung blieben, dass gerade ausländische Investoren vor Jahren hohe Verluste einfuhren, weil sie zu überhöhten Preisen in den deutschen Markt eingestiegen waren, das alles dämpft den gegenwärtigen Optimismus kaum. Auch nicht der Hinweis auf die geplatzten Immobilienträume in den USA, in Irland oder in Spanien, die ja schließlich die Krise an den Finanzmärkten ausgelöst haben. Dort seien die Märkte zusammengebrochen, weil zu viel gebaut worden ist und alles auf Pump, ohne genügend Eigenkapital, zu steigenden variablen Zinsen. In Deutschland sei das dagegen ganz anders. Wenn man einmal absehe vom subventionierten Bauboom in den neuen Bundesländern nach der Wiedervereinigung, dann gibt es, zumindest in den deutschen Ballungsgebieten heute zu wenig Wohnraum. Deshalb explodieren dort die Mieten.

Alles richtig. Doch trotzdem könnte es ein böses Erwachen geben. Sicher, eine selbstgenutzte Immobilie schützt in der Inflation vor existenzgefährdenden Mieterhöhungen, aber leider nicht vor steigenden Belastungen durch den regelmäßigen Erhaltungs- und Reparaturaufwand. Ganz zu schweigen von den explodierenden Nebenkosten, die sich durch die politisch gewollte Energiewende, durch steigende städtische Gebühren für die Müllabfuhr oder die kommunale Grundsteuer längst zur zweiten Miete entwickelt haben. Und damit erscheint der größte Unsicherheitsfaktor in der Anti-Inflationsstrategie des Immobilieneigentümers: Der Staat!

Der große Spielverderber

Schon beim Erwerb der Immobilie schlägt der Staat verschärft zu: Betrug die Grunderwerbsteuer der Bundesländer früher 3,5 Prozent vom Kaufpreis, so kann diese Belastung heute durchaus fünf Prozent überschreiten. Damit nicht genug: Die klammen Kommunen drehen ebenfalls an der Steuerschraube, indem sie die jährliche Grundsteuer erhöhen.

Nun kann diese Steuer bei Vermietung auf den Mieter abgewälzt werden, aber dadurch steigen natürlich die Mieten, was den Vermietern Leerstand und den Politikern Liebesentzug einer gewichtigen Wählergruppe bescheren könnte. Also suchen die Wahlkampfstrategen der Parteien nach Möglichkeiten, diese wichtige Klientel zu beruhigen. So hat jetzt Hamburg angeregt, die Maklercourtage bei der Vermittlung von Wohnraum verstärkt dem Vermieter anzulasten.

Nun mag mancher Hauseigentümer diese Initiative auf die leichte Schulter nehmen, zumal sie, wenn überhaupt, erst in einigen Jahren Gesetzeskraft erlangen und am Ende die Courtage wohl doch beim Mieter oder Käufer landen würde. Doch Vorsicht! Der Staat verfügt über weit wirksamere Folterwerkzeuge, mit denen er den Immobilieneigentümern, die sich im Alter vor der Inflation geschützt wähnen, den Ruhestand gründlich verderben könnte.

Erinnert sei an den Geldentwertungsausgleich von 1924, den Hauseigentümer jahrelang zahlen mussten, weil sie ja schließlich bei ihren Hypotheken von der damaligen Inflation profitierten. Oder an den Lastenausgleich nach dem 2. Weltkrieg, den Hauseigentümer leisten mussten, wenn ihr Wohnungseigentum den Krieg überstanden hatte. Ein Opfer zu Gunsten derer, die durch Bomben und Flucht alles verloren hatten. Damals waren das nach der Weltkriegskatastrophe verständliche Beiträge innerhalb einer solidarischen Gemeinschaft.

Was kommt?

Doch wer garantiert uns, dass heute nicht ähnliche Maßnahmen von der Politik mit gänzlich anderen Begründungen aus dem Hut gezaubert werden. Etwa, um Inflationsgewinne von Hauseigentümern in die chronisch leeren Staatskassen umzuleiten, um aufgebrachten Mietern einen Ausgleich zu gewähren, für inflationsbedingte Mieterhöhungen, die im Grunde der Staat zu verantworten hat?

Heute mag man derartige Gedanken noch als abwegig abtun. Aber morgen auch? Mit Hilfe der bevorstehenden Heraufsetzung des Einheitswertes der Immobilie sind mannigfaltige Belastungen denkbar und damit auch sehr wahrscheinlich. Von der Erhöhung der Grundsteuer bis zur erneuten Erhebung der Vermögenssteuer.

Man möge sich auch nicht mit dem Gedanken beruhigen, zumindest bei vermietetem Wohnraum und bei Gewerbeimmobilien könne ein Großteil dieser wachsenden Belastungen aus Steuern, Gebühren und Inflation durch entsprechende Mieterhöhungen neutralisiert werden. Denn ob der jetzige Mieter dazu dann noch in Lage und bereit sein wird, darf bezweifelt werden. Zahlungsunfähige Mieter, Leerstand oder gar Mietnomaden könnten schneller als jetzt gedacht die hochfliegenden Träume von dem Inflationsschutz "Immobilie" zerplatzen lassen.