Der Kauf eines Eigenheims erfordert viel Planung und kostet Nerven. Mit einer gebrauchten Immobilie kann man Zeit und Geld sparen, erklärt Finanzexperte Herman-Josef Tenhagen im Interview mit n-tv.de. Es gibt aber einiges zu beachten.

n-tv.de: Können Sie pauschal sagen, was günstiger ist: Ein gebrauchtes Haus kaufen oder ein neues bauen?

Herman-Josef Tenhagen: Der Preis eines Neubaus liegt im Normalfall deutlich höher als der einer gebrauchten Immobilie. Aber ob es am Ende tatsächlich günstiger wird, hängt von den Folgekosten und einer eventuellen Modernisierung ab. Das ist im Einzelfall sehr unterschiedlich. Man kann die Kosten bei einem bereits bestehenden Haus nur besser steuern.

Wenn sich Verbraucher für einen Neubau entscheiden: Neubau kaufen, selbst planen oder Fertighaus?

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Dahinter stecken zwei Fragen: Die erste, soll man selber bauen oder ein fertig gebautes neues Haus kaufen. Das ist auch eine Kostenfrage. In Großstädten liegen die Baukosten selbst beispielsweise bei 2500 Euro pro Quadratmeter. Beim Bauträger bezahlt man aber für eine so gebaute Wohnung durchaus 4500 Euro, er verdient also gut mit. Dafür bietet der Bauträger Garantien und man kann das Objekt meist vorher besichtigen.

Wer Stein auf Stein und mithilfe eines Architekten baut, muss viele Entscheidungen selbst treffen. Dabei gibt es natürlich das Risiko, sich falsch zu entscheiden, bei den Fliesen, bei der Planung oder auch bei der Auswahl der Handwerker. Schlimmstenfalls geht eine der entscheidenden Baufirmen vor Fertigstellung des Hauses Pleite. Planungsfehler verleiden den Spaß am Bauherr sein, Pleiten können Bauherren auch ruinieren.

Noch relativ einfach hat man es als Bauherr mit einem in Fertighaus. Das wird hingegen in kurzer Zeit aufgestellt. Man spart sich eine lange Bauzeit. Wenn man das Grundstück und die Baugenehmigung hat, geht alles sehr schnell.

Raten Sie eher zum Bauträger oder zum Architekten?

Ich persönlich würde immer selbst planen und bauen lassen. Wer sich dafür entscheidet, muss allerdings zwei Eigenschaften mitbringen: Man sollte schnelle Entscheidungen treffen und Stress gut aushalten können.

Welche Vor- und Nachteile hat ein neu gebautes Haus?

Der größte Vorteil ist, dass man alles so gestalten kann, wie man es haben möchte. Neubauten besitzen meist die neueste Energietechnik und eine gute Wärmedämmung. Ältere Bauherren haben außerdem gleich die Möglichkeit, das Haus alters- oder rollstuhlgerecht zu planen. Nachteil ist: Jede Bauentscheidung birgt ein Risiko, dass etwas schief geht.

Wie ist die Situation bei einem Altbau?

Eine gebrauchte Immobilie kann vorher besichtigt werden. Dort kann man schauen, ob die Gegebenheiten den Wünschen entsprechen. Man kann einschätzen, wie die Lage und die Infrastruktur vor Ort sind. Meist können die Käufer zeitnah einziehen und peu à peu renovieren. So entfällt eine doppelte Mietbelastung. Zudem ist ersichtlich, welche Probleme damalige Bauentscheidungen hatten. Das Haus muss allerdings zwingend von einem Sachverständigen begutachtet werden.

Gibt es ein bestimmtes Alter, in dem man sich für eine Immobilie entscheiden sollte?

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Man kann dahingehend eine Verschiebung feststellen: Vor 25 Jahren haben die Leute mit Mitte 30 gebaut und versucht, ein Heim für ihre Familie zu gestalten. Heutzutage kaufen die Leute mit Mitte 50 ihre Zweitimmobilie - zum Teil, um dort selbst zu wohnen oder auch als Geldanlage. Die Mitdreißiger sind mittlerweile eher zurückhaltend, weil Mobilität in Bezug auf den Job wichtig für sie ist.

Was sollten Käufer vor der Investition in ein Eigenheim beachten?

Zunächst sollte man sicher gehen, dass man sich eine Immobilie leisten kann und dort wohnen bleiben möchte. Wenn es sich nicht um eine Geldanlage, sondern einen tatsächlichen Wohnort handelt, ist man gut beraten, das Haus oder den Bauplatz vorher zu besichtigen - bei Tag und bei Nacht. So kann man am besten die Licht- und Lärmverhältnisse zu bestimmten Uhrzeiten beurteilten. Bei der Bauverwaltungen sind außerdem Aufzeichnungen über Baugenehmigungen für das Haus selbst und die Umgebung archiviert.

Lohnt sich eine Immobilie als Geldanlage überhaupt noch?

Momentan nicht. Im Regelfall sollte man ein Haus mit den Netto-Kaltmieten von 20 Jahren finanzieren können. Zahlt man zum Beispiel 1000 Euro Miete im Monat und rechnet das auf 20 Jahre hoch, kommt man auf 240.000 Euro. Das reicht heutzutage aber nicht mehr aus. Kostet die Immobilie 20.000 Euro mehr, hat man wahrscheinlich kein gutes Geschäft gemacht. Eine Wertsteigerung des Hauses ist zwar möglich, jedoch neben der Lage abhängig von zwei weiteren Faktoren: der Zinsentwicklung und dem demografischen Wandel.

Also lieber mieten statt kaufen?

Nein, nicht unbedingt. Wenn jemand ein Haus am See haben möchte, kommt es darauf an, dass es ihm dort gefällt. Das ist auf Dauer eine vernünftige Entscheidung - nicht ökonomisch, sondern emotional. Es macht den Käufer glücklich. Weil es die finanziell wichtigste Entscheidung im Leben vieler Menschen, haben wir für Finanztip-Abonnenten sogar ein kleines kostenloses E-Book zur Frage "Mieten oder kaufen" erstellt.

Mit Herman-Josef Tenhagen sprach Lisa Schwesig.

Lisa Schwesig war bis Mai 2019 Volontärin bei n-tv.de und ist seitdem freie Journalistin.

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