Ratgeber

Kündigung der Wohnung Bei Eigenbedarf haben Mieter kaum Chancen

Kisten packen, weil der Vermieter Eigenbedarf angemeldet hat. Foto: Kai Remmers

Kisten packen, weil der Vermieter Eigenbedarf angemeldet hat. Foto: Kai Remmers

(Foto: dpa)

Wer zur Miete wohnt, lebt in fremdem Eigentum. Der Vermieter kann seine Wohnung zurückverlangen, wenn er Eigenbedarf anmeldet. Das Gesetz ist oft auf der Seite des Vermieters - Mieter müssen hoffen, dass der bei der Kündigung einen Fehler macht.

3i051103.jpg5723469350859339957.jpg

Kalle Gerigk musste seine Wohnung nach 32 Jahren räumen.

(Foto: dpa)

Mein Heim ist meine Burg, dachte sich Kalle Gerigk, und die wollte er verteidigen. Der Ur-Kölner lebte 32 Jahre lang in seiner Wohnung im Agnesviertel, bis ihm der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigte. Gerigk weigerte sich auszuziehen, zog vor Gericht - und verlor. Der 54-Jährige ließ es drauf ankommen. Als mehr als 100 Polizisten seine Straße absperrten und seine Wohnung zwangsräumten, mussten sie sich ihren Weg durch etwa 200 Demonstranten bahnen.  Der Vermieter, so der Vorwurf Gerigks Unterstützer, hatte nur Eigenbedarf angemeldet, um in absehbarer Zukunft die Wohnung teurer weiterzuvermieten: Der Fall Kalle Gerigk wurde zum Sinnbild der Gentrifizierung.

Laut deutschem Recht kann einem Mieter, der sich ordentlich verhält und seine Miete bezahlt, nicht gekündigt werden. Einzige Ausnahme: Der Eigenbedarf. Schätzungen zufolge werden deshalb pro Jahr etwa 40.000 Kündigungen ausgesprochen. Die Wohnung ist letztlich Eigentum des Vermieters, will er selbst dort wohnen, ist das sein gutes Recht. Er muss sich aber an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten:

  • 3 Monate bei einer Mietdauer bis 5 Jahre.
  • 6 Monate bei einer Mietdauer bis 8 Jahre.
  • 9 Monate bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren.

Damit der Vermieter die Wohnung nicht einfach neu weitervermietet und so die Regelungen zur maximalen Mieterhöhung umgeht, muss er den Eigenbedarf begründen und umsetzen. Das ist in Deutschland nicht sonderlich schwer. Der Vermieter muss nicht einmal selbst in die Wohnung einziehen. Es reicht wenn er Eigenbedarf für Verwandte anmeldet. Selbst Hausangestellte liefern Vermietern einen Grund, ihre Mieter auf die Straße zu setzen. In München bekam ein Vermieter vor Gericht Recht, der seine Wohnung mit der Begründung einforderte, er brauche Platz für das Au-Pair-Mädchen seiner Kinder.

Vermieter umgehen Immobilienpreise durch Eigenbedarf

Ein Schlag ins Gesicht ist für Mieter die Regelung zur Zweitwohnung. So hat ein Chefarzt aus Hannover seine Berliner Mieterin auf die Straße gesetzt, weil er die Wohnung für gelegentliche Besuche seiner Tochter im Teenager-Alter für sich haben wollte. Der Fall landete vor dem Bundesgerichtshof, der dem Vermieter Recht gab (Az. 1 BvR 2851/13).

In Großstädten wird die Möglichkeit, eine vermietete Immobilie als Zweitwohnung zu beanspruchen, zunehmend zum Problem, weil wohlhabende Vermieter so knappen Wohnraum besetzten. Wer sich eine zweite Wohnung sucht, kann sogar den Marktpreis umgehen - auf Kosten des Mieters. Denn vermietete Immobilien sind zum Teil erheblich billiger, da der Mietvertrag nicht ohne Weiteres gekündigt werden darf und die Immobilie nicht zur freien Verfügung steht. Meldet der neue Besitzer aber Eigenbedarf an, fliegt der Mieter raus - und der Vermieter kommt so zu einer günstigen Zweitwohnung.

Sollten sich die Lebensumstände des Wohnungsbesitzers ändern, kann er die Immobilie wieder vermieten, meist für mehr Geld als bisher. Dafür reicht ein mehr oder weniger triftiger Grund. Im Fall des Arztes mit Zweitwohnung in Berlin dürfte es wohl schon reichen, wenn seine Tochter umzieht und die Stadt verlässt. Ähnlich schwammig ist es beim Zerbrechen einer Beziehung: Die gemeinsame Wohnung wird aufgegeben, eine Partei will in die vermietete Immobilie ziehen und kündigt den Mietern. Versöhnt sich das Paar und zieht wieder zusammen, kann die Immobilie in der Regel neu vermietet werden.

Von dem "eigentumsähnlichen Recht", das Mietern per Gesetz zusteht und das Vermietern zum Beispiel verbietet, unangemeldet die Wohnung des Mieters zu betreten, bleibt beim Eigenbedarf also nicht viel übrig. Der Mieter kann sich aber wehren. Findet er heraus, dass der Vermieter gar kein echtes Interesse an seiner Immobilie hat und den Eigenbedarf nur als Vorwand nutzt, um die Immobilie neu zu vermieten, kann er auf Schadenersatz klagen. Dafür gibt es keine Frist, der Mieter kann seinen Ex-Vermieter noch Jahre nach dem Auszug als Betrüger entlarven. Der Vermieter muss dann möglicherweise für höhere Folgemieten, Makler- und Umzugskosten zahlen.

Letzte Hoffnung Sozialklausel

Beabsichtigt der Vermieter, die Wohnung in absehbarer Zeit selbst zu beziehen, muss er das dem Mieter bei Vertragsabschluss mitteilen, sonst ist die Kündigung unwirksam. Das Amtsgericht Augsburg gab jetzt einem Mieter Recht, dem nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs gekündigt wurde. Das Argument der Vermieters: Die Kinder sind jetzt groß und ausgezogen, weshalb er in eine kleinere Wohnung ziehen will. Das Erwachsenwerden der Kinder war allerdings absehbar, entschied das Gericht und erklärte die Kündigung für ungültig.

Mieter sind auf der sicheren Seite, wenn ihr Vermieter keine natürliche Person ist, also zum Beispiel bei einer Immobiliengesellschaft. Die kann schlecht selbst in die Wohnung einziehen, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist also nicht gestattet.

Mieter haben außerdem einen Trumpf in der Hand: Die Härtefall-Regelung. Bei hohem Alter, Schwangerschaft, kleinen Kindern, geringem Einkommen oder schwerer Erkrankung greift die Sozialklausel, durch die der Auszugsfrist zumindest deutlich verlängert werden kann. Hilfe und Beratung bekommen Mieter bei Mieterschutzvereinen und den Verbraucherschutzzentralen.

Quelle: ntv.de

ntv.de Dienste
Software
Social Networks
Newsletter
Ich möchte gerne Nachrichten und redaktionelle Artikel von der n-tv Nachrichtenfernsehen GmbH per E-Mail erhalten.
Nicht mehr anzeigen