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50-Prozent-Grenze beachten Vermietung an Angehörige: Steuern sparen

Mietvertrag

Bei der Vermietung an Angehörige gibt es einiges zu beachten.

(Foto: Dieter Assmann/dpa)

In vielen Städten und Gebieten Deutschlands steigen die Mietpreise massiv. Zugleich vermieten Eigentümer auch meist deutlich günstiger an Angehörige als ortsüblich festgelegt. Hier ist Vorsicht geboten: Wer die Wohnung zu günstig vermietet, für den kann es steuerlich sehr teuer werden.

Wer kann, unterstützt die Verwandtschaft gerne - auch mit einer günstigeren Miete, gerade in hochpreisigen Gegenden. Doch Vorsicht: Wer es übertreibt, rennt in eine steuerliche Falle. Worauf es bei der Vermietung an Angehörige ankommt und wie Sie Ärger mit dem Fiskus vermeiden, erfahren Sie hier.

Weniger Einnahmen, weniger Steuern

Die Kinder wollen für das Studium in die Stadt ziehen, aber die Wohnungssuche gestaltet sich schwieriger als gedacht? Zum Glück haben die Eltern kürzlich eine Wohnung gekauft, die sie jetzt an die Kinder vermieten können. Natürlich nicht umsonst - den vollen Mietpreis sollen sie jedoch auch nicht zahlen müssen.

Daniel Schollenberger ist Steuerexperte des Portals Steuertipps.de von Wolters Kluwer.

Daniel Schollenberger ist Steuerexperte des Portals Steuertipps.de von Wolters Kluwer.

Solche vergünstigten Vermietungen sind unter Angehörigen üblich. Dabei ist es egal, ob es sich um die eigenen Kinder, Enkelkinder, Eltern oder andere nahestehende Personen handelt. Die Überlegung dabei ist nicht nur, dass die Liebsten etwas Geld sparen. Auch für den Immobilienbesitzer lohnt sich die Rechnung: Wer weniger Miete erhält, muss dafür weniger Steuern an den Staat abführen.

Gleichzeitig können Vermieter den Wertverzehr und die laufenden Kosten für die Wohnung weiterhin in voller Höhe bei der Steuer geltend machen. Klingt erstmal super, gäbe es da nicht die 50-Prozent-Grenze.

Was versteht man unter der 50-Prozent-Grenze?

Damit solche Steuermanöver nicht überhandnehmen, hat der Gesetzgeber einen Schwellenwert von 50 Prozent festgelegt. Dieser besagt, dass Vermieter an ihre Verwandten und andere nahestehende Personen günstiger vermieten dürfen. Das große Aber: Um im vollen Umfang Ausgaben für das Mietobjekt absetzen zu können, darf die Miete nicht unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete liegen. Das gilt im Übrigen nicht nur für Wohnungen, sondern auch für Einrichtungen, Garagen oder Kellerräume.

Sollte das doch der Fall sein, dürfen sie die Werbungskosten nur noch im gleichen Anteil in der Steuererklärung berücksichtigen. Liegt die Miete hingegen über 50 Prozent der ortsüblichen Miete, erhalten Vermieter den vollen Werbungskostenabzug. Beim Vergleich mit der ortsüblichen Miete ist die Warmmiete zugrunde zu legen. Auch wenn eine verbilligte Vermietung hauptsächlich unter Verwandten und nahestehenden Personen vorkommt, gilt die Regelung entsprechend für Mietverhältnisse mit fremden Dritten.

Beispielrechnung für die Vermietung an Angehörige

Der Eigentümer vermietet im Jahr 2021 eine Wohnung an seinen Sohn.
Ortsübliche Miete (warm): 9,32 Euro/Quadratmeter
Tatsächliche Miete (warm): 5,50 Euro/Quadratmeter
Prozentual: 59 Prozent

Die vergünstigte Miete beträgt nur 59 Prozent der ortsüblichen Miete. Damit liegt sie über der 50-Prozent-Grenze. Sämtliche Werbungskosten dürfen in der Steuererklärung angesetzt werden.

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird anhand des Mietspiegels einer Stadt ermittelt. Dieser wird regelmäßig von den jeweiligen Städten und Gemeinden in Zusammenarbeit mit Mieter- und - Vermieterverbänden aufgestellt. Normalerweise wird der Mietspiegel im Internet veröffentlicht. Es kann aber auch sein, dass eine Stadt aus Kostengründen auf die Erstellung verzichtet.

In diesem Fall haben Vermieter verschiedene Möglichkeiten, um die ortsübliche Miete zu ermitteln. Dazu gehören Gutachten durch einen Sachverständigen (die Kosten können Steuerpflichtige absetzen), den Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde heranzuziehen, drei Vergleichswohnungen zu benennen oder Mietangebote aus Immobilienportalen herauszusuchen.

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Um Schwierigkeiten mit dem Finanzamt vorzubeugen, empfiehlt es sich, die Miete nicht zu knapp zu kalkulieren und stattdessen etwas über 50 Prozent anzusetzen. Außerdem sollten Vermieter regelmäßig prüfen, ob sich die ortsübliche Vergleichsmiete geändert hat. So vermeiden sie, dass ihnen plötzlich Werbungskosten nicht mehr anerkannt werden.

Daniel Schollenberger ist Steuerexperte des Portals Steuertipps.de von Wolters Kluwer.

Quelle: ntv.de

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