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Steuererklärung Anlage V Was Privatvermieter wissen sollten

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Einnahmen und Ausgaben aus Vermietung und Verpachtung werden in das Formular Anlage V der Steuererklärung eingetragen.

(Foto: imago/Schöning)

Viele Eigentümer verdienen mit der eigenen Immobilie Geld, indem sie vermieten. Das Finanzamt kassiert fast immer mit. Vermieter können viele Ausgaben für die Immobilie aber von der Steuer absetzen. Außerdem gibt es steuerliche Freigrenzen.

Wer Einkünfte erzielt, zahlt Steuern. Oder muss zumindest eine Steuererklärung abgeben. Das gilt auch für private Vermieter, unabhängig davon, ob sie Wohnungen vermieten oder dort regelmäßig Gäste unterbringen.

Einnahmen und Ausgaben aus Vermietung und Verpachtung werden in das Formular Anlage V der Steuererklärung eingetragen. Für jede Immobilie ist ein eigenes Formular auszufüllen. Vermietern wird es in der Steuererklärung vor allem darum gehen, rund um die Immobilie entstandene Ausgaben abzusetzen, um Steuern zu sparen.

Das funktioniert, wenn Eigentümer auf Dauer mit ihrer vermieteten Wohnung Geld verdienen wollen. Es muss eine sogenannte "Überschusserzielungsabsicht" bestehen, wie Carola Fischer von der Bundessteuerberaterkammer erläutert.

Vermieten nur Liebhaberei?

Kassieren Vermieter nur gelegentlich Miete oder setzen sie diese sehr niedrig an, erkennt der Fiskus Aufwendungen, etwa für Kreditzinsen aus dem Immobilienkauf und Reparaturen, nicht als Werbungskosten an: Das Finanzamt hält das Vermieten für Liebhaberei.

Das sollten Vermieter bedenken, die Freunden und Verwandten ein vergünstigtes Dach über den Kopf bieten: Wohnen Angehörige kostenlos, kann der Vermieter keine Ausgaben in Abzug bringen. Bei reduzierter Miete kommt es auf Prozente an.

Werbungskosten können vollständig geltend gemacht werden, wenn Bekannte mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete zahlen. Bei niedrigeren Sätzen wird anteilig gekürzt. Bei "50 Prozent der ortsüblichen Miete kann auch nur die Hälfte der Werbungskosten vom Vermieter abgesetzt werden", rechnet Fischer vor.

Sie empfiehlt zum einen, Mietverträge mit Angehörigen zum Beweis für das Finanzamt schriftlich machen. Und zum anderen, auf der Suche nach einer steuerlich optimalen Lösung Expertenrat einzuholen.

Vermietungsabsicht nachweisen

Leerstand ist tückisch. Um daraus entstehende Verluste vom Fiskus anerkannt zu bekommen, ist Vermietungsabsicht nachzuweisen. "Etwa durch Inserate", sagt Anja Hardenberg von der Stiftung Warentest. Fahrten zur Immobilie, zu Besichtigungsterminen oder zur Wohnungsübergabe, seien als Fahrkosten absetzbar – entweder in tatsächlicher Höhe oder als Kilometergeld. Wer oft vor Ort ist, kann das Pech haben, dass das Finanzamt nur die Entfernungspauschale akzeptiert.

Gabriele Waldau-Cheema, Beratungsstellenleiterin beim Aktuell Lohnsteuerhilfeverein in Arnsberg und Buchautorin, macht darauf aufmerksam, dass Vermieter finanzielle Einbußen durch Leerstand auf die eigene Kappe nehmen müssen, wenn ihnen Zeit und Lust für eine Neuvermietung fehlen. Das gleiche gilt, wenn das Geld für eine Renovierung fehlt und die Wohnung deshalb leer bleibt. Mietausfall sei nicht absetzbar, wenn die Vermietungsabsicht fehle. Bei Schäden durch Mietnomaden sind immerhin Ausgaben für Müllentsorgung und Reinigung deklarierbar. Das gilt zudem für Entgelt, das angemeldete Helfer bekommen, die beim Aufräumen anpacken.

Das Finanzamt fordert meistens keine Belege an. Dennoch hilft das Sammeln, den Überblick zu bewahren. Denn in die Anlage V sind Beträge und Daten einzutragen. Vorsicht ist bei Einbauküchen angebracht. Sie sind nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) nicht mehr auf einen Schlag abzuschreiben, sondern verteilt auf zehn Jahre (Az.: IX R 14/15). Zu den steuermindernden Ausgaben gehören auch Inserate für die Vermietung, Büromaterial einschließlich Mietvertragsformularen und Software zur Verwaltung der Immobilie.

Dauerhafte oder gelegentliche Untervermietung versteuern

Dicke Posten wie Maklerprovision können genauso geltend gemacht werden wie Kontogebühren. Wichtig ist, solche Werbungskosten "grundsätzlich in dem Jahr steuerlich geltend zu machen, in dem die Rechnung bezahlt wurde", erinnert Carola Fischer. Größere Erhaltungsaufwendungen dürften gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.

Achtung: Verbessern Erhaltungsmaßnahmen den Standard der Immobilie deutlich, kann die Finanzverwaltung die Ausgaben als Herstellungskosten betrachten. Diese werden dann auf die Nutzungsdauer des Gebäudes - normalerweise 40 bis 50 Jahre - verteilt und nicht sofort komplett abgezogen.

Bei dauerhafter oder gelegentlicher Untervermietung, beispielsweise über Onlineportale, ist das Finanzamt ebenfalls mit von der Partie. "Die Einkünfte sind zu versteuerndes Brutto-Einkommen und in der Anlage V Zeile 31 einzutragen", erläutert Waldau-Cheema.

Vermittlungsprovision für Portale, Anzeigen und sogar Geräte, die für die Untervermietung gekauft wurden, werden als Werbungskosten gegengerechnet. Einnahmen bis 520 Euro im Jahr bleiben steuerfrei. Dafür können Vermieter und Untervermieter allerdings dann keine Kosten absetzen.

Die Grenze zum gewerblichen Vermieten ist fließend. Sie kann überschritten sein, wenn Vermieter sogenannte unübliche hotelähnliche Sonderleistungen anbieten, beispielsweise einen Rezeptions- oder täglichen Reinigungsservice. Bettwäsche und Ausflugstipps gehen dagegen als üblich durch. Bei gewerblicher Vermietung fällt gegebenenfalls außer der Einkommensteuer zusätzlich noch die Umsatzsatzsteuer und eventuell sogar Gewerbesteuer an. Allerdings bleibt bei der Gewerbesteuer ein Gewinn von 24.500 Euro steuerfrei, erklärt die Steuerexpertin.

Quelle: n-tv.de, Monika Hillemacher, dpa

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