Geraten Wohnungseigentümer mit ihrer Hausverwaltung in Streit, geht es meistens um Leistung und Geld. Das neue WEG-Gesetz können Eigentümer nutzen, um die Verträge auf den Prüfstand zu stellen.

Seit Dezember 2020 ist das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Gesetz) in Kraft. Im Unterschied zum rund 70 Jahre alten Vorgänger gibt das neue Gesetz Immobilienverwaltern mehr Rechte. Sie dürfen zum Beispiel Geschäfte im Namen der Eigentümergemeinschaft abschließen. Für die stellt sich die Frage, ob und wie solche Themen im Verwaltervertrag zu regeln sind.

Es geht zum einen um Rechte und Pflichten des Verwalters und zum anderen um dessen Leistungen und Honorar. In bestehenden Verwalterverträgen können diese Punkte dem neuen Recht angepasst werden, sie müssen es aber nicht. "Altverträge behalten ihre Gültigkeit", betont die Referentin Recht beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland, Julia Wagner.

Neues Recht gilt mitunter automatisch

Ohne Anpassung gilt an entscheidenden Stellen automatisch neues Recht. Zum Beispiel dürfen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ihren Verwalter jetzt jederzeit ohne wichtigen Grund abberufen (§ 26 Abs. 3 WEG-Gesetz) - selbst dann, wenn im Vertrag etwas anderes steht. Bei Regelungen, die sich ausdrücklich auf das WEG-Gesetz beziehen, greifen ebenfalls die neuen Bestimmungen.

Eigentümergemeinschaften sollten trotz allem Anpassungsbedarf prüfen, findet Petra Uertz. Die Geschäftsführerin des in Bonn ansässigen Verbands Wohneigentum begründet dies mit den erweiterten Kompetenzen, die Verwalter seit Dezember 2020 haben. Sie dürfen im Namen der WEG unter anderem Verträge mit Handwerkern, Energieversorgern oder Versicherungen schließen, ohne dass die Eigentümer dem vorher zustimmen.

Dennoch sollte sowohl in bestehenden als auch in neuen Verträgen geregelt sein, bei welchen Geschäften die Verwaltung künftig trotzdem einen Beschluss der Eigentümerversammlung braucht. "Hier können eine finanzielle Obergrenze oder bestimmte Geschäftsbereiche ausdrücklich definiert werden", schlägt Uertz vor. Handle der Verwalter später trotzdem auf eigene Faust, aber zulasten der Eigentümergemeinschaft, könne diese ihn in Regress nehmen.

WEG kann Leistungskatalog beschränken

Beträge und Aufgaben festzulegen bringt Eigentümergemeinschaften aus Verwaltersicht Vorteile. "Wenn Verwalter bis zu einer gewissen Summe Aufträge vergeben dürfen, können sie schneller und flexibler handeln", sagt Martin Kaßler, Geschäftsführer des Verbands der Immobilienverwalter (VDIV).

Darüber hinaus könnten Eigentümergemeinschaften nun auch den Leistungskatalog beschränken. "Das ist für kleine WEGs interessant. Sie hatten bislang oft Probleme, einen professionellen Verwalter zu finden", sagt Kaßler. Grund waren die Kosten.

Der Präsident des Bundesfachverbands der Immobilienverwalter (BVI), Thomas Meier, plädiert ebenfalls für eine Anpassung bestehender Verträge. Er nennt dafür Neuerungen wie die Organisation hybrider Eigentümerversammlungen. Dies verlange Verwaltern mehr Arbeit ab.

Oft geht es um Honorar

Solcher Mehraufwand ist fast immer mit der Honorarfrage verknüpft: Die Frage nach Grundleistungen, wie Erstellen der Jahresrechnung oder Organisation einer Eigentümerversammlung, und nach Zusatzleistungen sorgt erfahrungsgemäß für kräftige Reibereien zwischen WEGs und ihren Verwaltungen.

Diesen Unstimmigkeiten beuge die Beschreibung pauschal abgegoltener Standardaufgaben und zusätzlich zu bezahlender Sonderaufgaben auch in einem angepassten Vertrag vor. "Das schafft Transparenz", sagt Thomas Meier. Diese ist nach Ansicht von Uertz auch im Sinne der Eigentümer. Faire Bezahlung sei die Basis vertrauensvoller Zusammenarbeit, meint die Eigentümervertreterin.

Neuer Mustervertrag ist verfügbar

Vor dem Hintergrund der WEG-Reform erarbeiten sowohl der Verband Wohnen im Eigentum als auch Haus & Grund und VDIV Musterverträge. Das gemeinsame Formular von Haus & Grund und VDIV ist bereits fertig. Das Papier berücksichtige die Interessen von Eigentümern und Verwaltern gleichermaßen, betonen beide Verbände.

So sollen Streitereien zwischen beiden Seiten nicht mehr aufkommen. Der Schwerpunkt des Formulars liegt da, wo es in der Praxis den meisten Krach gibt: auf Honorar und Leistungen. Diese werden unterschieden nach Standard und Extras.

Die Vertragsparteien können die zwischen ihnen jeweils vereinbarte Entlohnung selbst eintragen. Vorgaben zur Höhe gibt es genauso wenig wie Empfehlungen. "Der Vertrag kann auf die Umstände jeder einzelnen WEG angepasst werden", erläutert Haus & Grund-Expertin Julia Wagner.

Vorlage wird aktualisiert

Den Vertrag haben die Verbandsjuristen verfasst. Sie sollen zudem dafür sorgen, dass die kostenlose Vorlage regelmäßig aktualisiert wird. VDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler erhofft sich von dem Mustervertrag mehr Rechtssicherheit für die Beteiligten. "Er ist transparent und deshalb weniger streitanfällig."

Kaßler hofft, dass das Papier die weit verbreiteten selbst gestrickten Formulare ablöst. Deren Formulierungen lösen und lösten oft Konflikte zwischen den Eigentümern und deren Dienstleister aus. Beim Abschluss eines neuen Vertrags sollten WEGs darauf achten, dass der ausgewählte Verwalter einen von einem Berufsverband verfassten Mustervertrag mitbringt, um Fairness zu gewährleisten, empfiehlt der BVI.