Ratgeber

Verkauf der Immobilie Bank muss Vorfälligkeitsentschädigung erstatten

Wer vorzeitig einen Immobilienkredit tilgen will, sollte sich die Widerrufsbelehrung im Vertrag ansehen. Ist diese fehlerhaft, spart sich der Kreditnehmer womöglich die Vorfälligkeitsentschädigung. Foto: dpa-infocom

Die vorzeitige Beendigung der Baufinanzierung kann teuer werden.

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Eine hessische Volksbank muss ihrem Kunden aufgrund einer falschen Information im Kreditvertrag den Vorfälligkeitszins erlassen - so ein Urteil des Landgerichts Darmstadt. Der Fall ist brisant, denn er könnte eine Welle auslösen.

Eine Baufinanzierung ohne Zusatzkosten vorzeitig zu beenden - davon träumen viele Kreditnehmer, die ihre Immobilie verkaufen. In der Praxis berechnen die Banken jedoch massive Vorfälligkeitsentschädigungen. Diese stehen ihnen laut Gesetz zu, um den Zinsschaden zu ersetzen, wenn der Kunde sein Geld vor Ende der Zinsbindung zurückzahlt.

Allerdings sagt das Gesetz auch: Die Bank verliert den Anspruch auf Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung, wenn sie den Kunden nicht korrekt über die Berechnung des zu zahlenden Betrags informiert. Hier könnte nun ein aktuelles Urteil des Landgerichts (LG) Darmstadt (Az. 13 O 6/22) die Kreditinstitute in Schwierigkeiten bringen.

Berechnung muss nachvollziehbar sein

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Roland Klaus arbeitet als freier Journalist in Frankfurt und ist Gründer der Interessengemeinschaft Widerruf.

Denn das Gericht hat entschieden, dass eine hessische Volksbank ihrem Kunden die Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von mehr als 14.000 Euro erlassen muss. Grund: Die Bank informiert im Kreditvertrag fehlerhaft über die Berechnungsgrundlage der Entschädigung.

Dort heißt es nämlich, dass sich der Schaden der Bank ergibt aus der Differenz zwischen dem Vertragszins (also dem Zins der Baufinanzierung) und der Rendite von Hypothekenpfandbriefen mit einer Laufzeit, die der Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens entspricht.

Doch das ist falsch: Denn unter der (Rest-)Laufzeit eines Darlehens versteht man den Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung des Kredits. Im vorliegenden Beispiel gibt die Bank die Laufzeit im Vertragstext mit mehr als 33 Jahren an. Dies ist jedoch völlig unerheblich für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.

Kündigungszeitpunkt relevant

Relevant ist vielmehr der Zeitraum bis zum frühestmöglichen regulären Kündigungszeitpunkt des Kunden. In der Regel entspricht dies dem Ende der Zinsbindung des Darlehens - üblicherweise also zehn Jahre nach Abschluss. Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung darf also nur erfolgen unter Berücksichtigung der Rendite von Hypothekenpfandbriefen mit einer Laufzeit bis zur frühesten Kündigungsmöglichkeit der Baufinanzierung - und nicht deren Restlaufzeit.

Dies mag wie ein unwichtiges Detail erscheinen. Da Pfandbriefe abhängig von ihrer Laufzeit jedoch sehr unterschiedliche Renditen aufweisen, ergibt sich dadurch unter Umständen auch eine stark abweichende Vorfälligkeitsentschädigung. Der Fehler ist daher gravierend und könnte eine Welle an Kundenforderungen auslösen.

Viele Banken betroffen

Nach unseren Untersuchungen findet sich dieser Fehler nämlich nicht nur in den Verträgen vieler Banken aus dem genossenschaftlichen Bereich (Volksbanken, Raiffeisenbanken, Sparda-Bank, PSD, BB Bank), sondern auch bei vielen Sparkassen, der Schwäbisch Hall und etlichen anderen Kreditinstituten. Besonders aussichtsreich ist die Anfechtung der Hypothekendarlehen der Commerzbank, da dort noch andere schwerwiegende Fehler gemacht wurden.

Daher ergeben sich nun für Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie verkaufen, gute Chancen, die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden. Erfahrungsgemäß sperren sich die Banken zunächst dagegen, Kreditnehmer ohne Entgelt aus dem Vertrag zu entlassen. Dies ändert sich jedoch häufig, wenn der Kunde einen Fachmann zur Unterstützung hinzuzieht.

Auch rückwirkend lässt sich dieser sogenannte Vorfälligkeitsjoker verwenden - und zwar für Darlehen, die ab 2016 abgeschlossen wurden und ab 2019 beendet wurden: Wer seitdem eine Entschädigung an die Bank gezahlt hat, sollte prüfen lassen, ob er diese auf Basis der jüngsten Rechtsprechung zurückfordern kann.

Über den Autor: Roland Klaus arbeitet als freier Journalist in Frankfurt und ist Gründer der Interessengemeinschaft Widerruf. Bekannt wurde Klaus als Frankfurter Börsenreporter für ntv und den US-amerikanischen Finanzsender CNBC.

(Dieser Artikel wurde am Montag, 08. August 2022 erstmals veröffentlicht.)

Quelle: ntv.de

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