Wer eine Wohnung besitzt, ist oft Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Mindestens einmal im Jahr steht deshalb eine Wohnungseigentümerversammlung an. Hier geht es vor allem ums Geld. Verwalter sowie Eigentümer müssen dabei einiges beachten.

Für Wohnungsbesitzer ist die Eigentümerversammlung ein wichtiger Termin. Sie ist "gewissermaßen das Parlament der Gemeinschaft, das oberste Beschlussorgan", erklärt Gabriele Heinrich, Vorstand beim bundesweiten Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE).

Inhalt und Aufgaben

Die Wohnungseigentümer beschließen den jährlichen Wirtschaftsplan, ihren "Haushalt". Dieser wird vom Verwalter aufgestellt und enthält alle voraussichtlich anfallenden Kosten für das kommende Wirtschaftsjahr. Auf dessen Grundlage wird das monatliche Hausgeld für jeden Wohnungseigentümer festgelegt.

Außerdem legt der Verwalter die Jahresabrechnung vor. Sie enthält die Einnahmen und Ausgaben im zurückliegenden Wirtschaftsjahr. Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung ist Voraussetzung für Nachzahlungen oder die Festlegung der Verwendung von Überschüssen. Außerdem kann in der Eigentümerversammlung über anstehende Instandsetzungsmaßnahmen entschieden werden.

Einladung

Mindestens zwei Wochen vor Versammlungstermin lädt der Verwalter die Eigentümer ein, kurzfristig geht es nur bei besonderer Dringlichkeit. Die Textform ist vorgeschrieben, per Brief, aber auch per E-Mail, Fax oder sogar SMS, wenn dem zugestimmt wurde. Die Eigentümer müssen über Tag, Zeit und Ort sowie die Tagesordnung informiert werden. Zudem muss ersichtlich sein, wer einlädt und wer eingeladen wird. Neben dem Namen ist auch die Anschrift des Verwalters erforderlich.

Die Einladung sollte Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan enthalten. Bei anstehenden Beschlüssen über bauliche Maßnahmen sind Kostenvoranschläge hilfreich. "Liegen wichtige Abrechnungen nicht bei, sollten Eigentümer vor der Versammlung bei ihrer Verwaltung nachhaken", meint Martin Kaßler, Geschäftsführer beim Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV).

Fehler können dazu führen, dass gefasste Beschlüsse anfechtbar oder sogar nichtig sind. Schließt der Verwalter zum Beispiel eine stimmberechtigte Person vorsätzlich aus, sind alle auf der Versammlung gefassten Beschlüsse nichtig, entschied das Landgericht Dortmund (Az.: 1 S 218/15). Oft wird auch der Fehler gemacht, in eine öffentliche Gaststätte einzuladen. Wenn dort kein separater Raum zur Verfügung steht, ist das unzulässig.

Tagesordnung

Auch die Tagesordnung muss der Einladung beigefügt sein, damit jeder teilnahmeberechtigte Wohnungseigentümer ausreichend Zeit hat, sich über die einzelnen Themen der Versammlung zu informieren. Bei Abwesenheit kann er Anweisung geben, wie in seinem Namen abgestimmt werden soll. Die Tagesordnung wird üblicherweise vom Verwalter in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat erstellt. Aber auch Eigentümer können Tagesordnungspunkte einbringen. "Der Antrag muss rechtzeitig eingehen, das heißt vor Beginn der zweiwöchigen Einladungsfrist", sagt Heinrich.

Stimmberechtigung

Bei Abstimmungen gilt das Kopfprinzip. Jeder Eigentümer hat eine Stimme unabhängig von der Größe der Wohnung. Das gilt auch dann, wenn er mehrere Wohnungen in der Gemeinschaft besitzt. "Hiervon wird allerdings oft abgewichen", erläutert Kaßler. "Eigentümer können aus der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ersehen, ob in ihrer Gemeinschaft das Kopf-, Wert- oder Objektprinzip gilt." Den Vorsitz hat in der Regel der Verwalter. Er stellt auch fest, ob die Versammlung beschlussfähig ist. "Hierfür muss mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten sein. Die Höhe der einzelnen Anteile ist im Grundbuch eingetragen", so Kaßler.

Beschlüsse

Die nötigen Mehrheiten richten sich nach der Art des Beschlusses. "Soll zum Beispiel die Hausordnung geändert, das Streichen des Treppenhauses beschlossen oder die Betriebskostenverteilung geändert werden, genügt eine einfache Mehrheit", erklärt Kaßler. Bei Modernisierungen etwa müssen drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer zustimmen, die mindestens die Hälfte aller Anteile an der Wohnanlage besitzen, eine sogenannte doppelt qualifizierte Mehrheit.

Soll das optische Erscheinungsbild eines Mehrfamilienhauses stark verändert werden, müssen sogar alle Eigentümer zustimmen, wie das Amtsgericht Schöneberg entschied (Az.: 772 C 91/15). Sind sich die Miteigentümer nicht einig, "zahlt es sich aus, die Beschlüsse nicht im Paket zu fassen, sondern einzelne Maßnahmen und Kostenblöcke abzustimmen", empfiehlt Julia Wagner, Rechtsreferentin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Wird im Nachhinein einer der Beschlüsse angefochten, ist nicht gleich das ganze Projekt in Gefahr. Jeder stimmberechtigte Eigentümer kann innerhalb eines Monats vor Gericht eine Anfechtungsklage erheben.

Protokoll

"Eigentümer haben nicht per se Anspruch darauf, dass ihnen das Protokoll zugeschickt wird. Eine solche Regelung muss im Verwaltervertrag oder der Gemeinschaftsordnung vereinbart sein", so Kaßler. Erstellt und gegebenenfalls versendet werden muss das Protokoll spätestens in der dritten Woche nach der Versammlung. So können Eigentümer vor Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist Einsicht nehmen.