Es gibt Verkäufer, die dem Käufer ihrer Immobilien Mängel am Objekt arglistig verschweigen. Doch Erstere tun gut daran, derartiges zu kommunizieren. Ansonsten kann es teuer werden. Doch wie sieht die Sache aus, wenn in dem Objekt ein Verbrechen begangen wurde?

Ein Immobilienverkauf birgt so seine Tücken. Für Verkäufer und den Käufer. Werden Mängel, wie etwa Hausschwamm oder ein undichtes Dach verschwiegen, muss der Vertrag unter Umständen rückabgewickelt werden. Doch wie sieht die Sache aus, wenn in dem Objekt ein Gewaltverbrechen stattgefunden hat?

Mit dieser Frage musste sich das Landgericht Coburg (Aktenzeichen: 11 O 92/20) befassen. Hier galt es zu entscheiden, ob der Verkäufer eine Offenbarungspflicht gegenüber dem Verkäufer hat, wenn in dem Haus ein Doppelmord verübt wurde.

Wie war der Fall?

Im Jahr 2018 kaufte die Klägerin von der Beklagten ein Haus zur eigenen Nutzung. In dem Objekt wurde im Jahr 1998 eine Frau und ihr kleines Kind ermordet. Als nun die beklagte Erstkäuferin ihrerseits das Anwesen im Jahr 2004 erwarb, wusste sie allerdings von dem Verbrechen selbst nichts, sondern erfuhr erst einige Jahre später davon. Nachdem die neue Käuferin nach dem Weiterverkauf von dem Verbrechen erfahren hatte, erklärte sie die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung und wollte den Kauf rückgängig machen. Sie war der Meinung, die Verkäuferin hätte auch ohne ausdrückliche Nachfrage auf den Doppelmord aus früheren Zeiten hinweisen müssen. Sie habe arglistig getäuscht. Das Haus sei durch das Verbrechen schwer zu verkaufen und sein Wert gemindert.

Das Urteil

Das Landgericht wies die Klage jedoch ab. Die Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung sah es dabei aus zweierlei Gründen nicht als gegeben an.

Die Begründung

Zum einen bestand keine Hinweispflicht. Eine solche ungefragte Aufklärungspflicht besteht immer dann, wenn der Vertragspartner redlicherweise einen entsprechenden Hinweis erwarten darf. Eine allgemeine Pflicht, Umstände zu offenbaren, die für den Vertragsschluss des anderen bedeutsam sein können, sah das LG hier aber nicht. Zwar kann es durchaus eine derartige Pflicht geben, ungefragt auf ein dort verübtes Verbrechen hinzuweisen. Dies gilt laut Urteil jedoch nicht zeitlich unbegrenzt, weil die Bedeutung dieses Ereignisses für eine Kaufentscheidung im Lauf der Zeit erfahrungsgemäß immer weniger wird. Hier lagen zwischen dem Doppelmord und dem Verkauf des Hauses an die Klägerin mehr als 20 Jahre, sodass die Beklagte schon deshalb nicht mehr zur ungefragten Offenbarung des Verbrechens verpflichtet war.

Zum anderen konnte der Verkäuferin ein arglistiges Verhalten nicht nachgewiesen werden. Erstere erfuhr selbst erst von den Morden, nachdem sie das Haus im Jahr 2004 erworben hatte. Und nach eigenen Angaben machte ihr das auch nichts aus. Vielmehr wohnte sie noch mehr als 10 Jahre in dem Haus, ohne sich mit dessen Vergangenheit zu belasten. Dementsprechend spielte der Doppelmord beim Verkauf des Hauses für sie auch keine entscheidende Rolle. Das LG war deshalb nicht davon überzeugt, dass die Beklagte beim Verkauf davon ausgegangen war, dass diese das Anwesen in Kenntnis des Verbrechens nicht ebenso erworben hätte. Das wäre aber Voraussetzung für eine arglistige Täuschung gewesen. Zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages kam es deshalb nicht.

Das Urteil ist rechtskräftig.