Ratgeber
Mittwoch, 17. August 2016

Streitfall Eigentumswohnung: Wenn der Kaufpreis plötzlich höher ist

Mieter haben Rechte. So können sie zum Beispiel ein Vorkaufsrecht ausüben, wenn ihre Wohnung verkauft werden soll. Dabei müssen sie es nicht unbedingt akzeptieren, mehr zu zahlen als Dritte. Denn Preise dürfen im Nachhinein nicht einfach angehoben werden.

Immer wieder gibt es Streit zwischen Käufer und Verkäufer.
Immer wieder gibt es Streit zwischen Käufer und Verkäufer.(Foto: dpa)

Vertrag ist Vertrag. An diesen Grundsatz sollten sich die Parteien eigentlich halten. Das gilt insbesondere, wenn Verträge nachträglich zu Lasten Dritter geändert werden, wie eine Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf zeigt.

So kann der Verkäufer einer Immobilie nicht ohne Weiteres nachträglich den zu zahlenden Kaufpreis erhöhen, wenn ein Mieter sein Vorkaufsrecht ausüben möchte. Darüber berichtet die Zeitschrift "Wohnungswirtschaft und Mietrecht" (Heft 8/2016).

In dem verhandelten Fall hatte der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses die Wohnungen in dem Haus in Eigentum umgewandelt. Eine Maklerin sollte sich um den Verkauf kümmern. Zwei Jahre später wurde eine der Wohnung schließlich an ein Ehepaar verkauft. Als Kaufpreis wurde ein Betrag von 225.000 Euro vereinbart.

Die langjährige Mieterin entschloss sich allerdings, von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Daraufhin änderten der Eigentümer und die ursprünglichen Käufer den Vertrag und nahmen eine Maklerklausel auf. So stieg der Preis nachträglich auf 245.000 Euro.

Der folgende Streit um die Höhe des zu zahlenden Betrags ging zugunsten der kaufenden Mieterin aus (Az.: 5 O 124/15): Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts werde zwar ein selbstständiger Kaufvertrag neu gegründet. Allerdings gelten hier die gleichen Bedingungen wie beim ursprünglichen Vertrag. Die nachträgliche Änderung dieses Vertrages sei nicht rechtens, so das Urteil. Sie sei zum Nachteil der Klägerin aufgenommen worden.

Grundsätzlich gilt bei einer Umwandlung der Mietwohnung in Eigentum der Grundsatz: Kauf bricht nicht die Miete. Der neue Vermieter tritt per Gesetz anstelle des bisherigen in alle Rechte und Pflichten aus dem alten Mietverhältnis ein. Ein neuer Mietvertrag muss also nicht abgeschlossen werden, Vertragsänderungen müssen vom Alt-Mieter nicht unterschreiben werden.

Und auch etwaige Kündigungen müssen nicht hingenommen werden, genießt der Mieter einer umgewandelten Eigentumswohnung doch einen besonderen Kündigungsschutz. So darf der neue Vermieter frühestens drei Jahre nach der Umwandlung kündigen – dies gilt auch bei Eigenbedarf. Auch kann die jeweilige Landesregierung in bestimmten Gegenden aus Mangel an bezahlbarem Wohnraum die Kündigungsfrist sogar auf bis zu zehn Jahre verlängert haben.

Darüber hinaus hat der Mieter erstmals nach der Umwandlung der Wohnung ein Vorkaufsrecht. Das bedeutet, dass der Bestandsmieter in einen Kaufvertrag zwischen Alt-Eigentümer und potenziellem Neu-Eigentümer einsteigen kann. Dies kann sich für den Mieter lohnen, ist der Preis für vermieteten Wohnraum doch zumeist deutlich günstiger als für ein bezugsfreies Objekt.

Quelle: n-tv.de