Minderung möglichWohnfläche kleiner als im Vertrag? Diese Rechte haben Mieter
Wenn die Wohnfläche kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, können Mieterinnen und Mieter einen Anspruch auf Mietminderung haben. So setzen Betroffene ihr Recht durch.
Die Traumwohnung ist gefunden, der Mietvertrag unterschrieben - doch beim genaueren Hinsehen kommen Zweifel auf. Ist die angegebene Wohnfläche wirklich korrekt? Und entspricht die im Inserat versprochene Zimmerzahl tatsächlich der Realität?
Tatsächlich können sich die Angaben in Wohnungsinseraten unterscheiden, weil verschiedene Berechnungsmethoden angewendet oder Begriffe unterschiedlich ausgelegt werden. Für Miet- und Kaufinteressierte kann das mindestens zu einer falschen Vorstellung über die Größe der Wohnung führen.
"In Deutschland existiert für den frei finanzierten Wohnraum kein einheitlich zwingender Berechnungsmaßstab für die Wohnfläche", sagt Rechtsanwalt Christoph Stroyer, Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. Noch früher sei es "völlig unüblich" gewesen, konkrete Flächenzahlen in Mietverträgen zu nennen. Das habe sich erst mit der Einführung des öffentlich geförderten Wohnbaus geändert.
"Heute gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) grundsätzlich die Wohnflächenverordnung (WoFlV) aus dem sozialen Wohnungsbau als Maßstab für die vermietete Wohnfläche", sagt Stroyer. Allerdings nur, solange die Vertragsparteien keine abweichenden Vereinbarungen getroffen haben.
Das gilt unabhängig davon, ob die Wohnung durch die Abweichung tatsächlich weniger nutzbar ist oder nicht. Weichen die Angaben lediglich bis zu zehn Prozent ab, muss auch die zweite Voraussetzung der eingeschränkten Nutzbarkeit für eine erfolgreiche Mietminderung erfüllt sein.
"Nicht zur Wohnfläche gehören insbesondere Kellerräume, außerhalb der Wohnung liegende Abstellräume, Waschküchen, Dachböden, sofern sie nicht zu Wohnzwecken ausgebaut und bauordnungsrechtlich genehmigt sind, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen", so Stroyer weiter. Denn so gelten sie laut Stephen Paul vom Immobilienverband Deutschland lediglich als Nutzflächen, die keinen Eingang in die Wohnflächenangabe finden dürfen.
Abweichung größer oder kleiner zehn Prozent?
"Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent nach unten von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ab, liegt nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Mietmangel vor, der zur Mietminderung berechtigt", sagt Rechtsanwalt Christoph Stroyer, der auch Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein ist.
Das gilt unabhängig davon, ob die Wohnung durch die Abweichung tatsächlich weniger nutzbar ist oder nicht. Weichen die Angaben lediglich bis zu zehn Prozent ab, muss auch die zweite Voraussetzung der eingeschränkten Nutzbarkeit für eine erfolgreiche Mietminderung erfüllt sein.
So gehen Geschädigte in der Praxis vor
Rechtsanwalt Stroyer empfiehlt Mieterinnen und Mietern bei Zweifeln wie folgt vorzugehen:
Die Wohnung von einem Sachverständigen vermessen lassen.
Die Abweichung dem Vermieter mitteilen und ihn darüber informieren, dass die zu viel bezahlte Miete unter Berufung auf das Mietminderungsrecht vorbehaltlich gezahlt wird.
Kommt keine Einigung zustande, die Mietminderung vor Gericht durchsetzen.
Um Korrektur der Mietzahlung bitten. Die zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Das ist längstens bis zu drei Jahre rückwirkend möglich.