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Niedrige Zinsen Wohnungskauf lohnt sich immer noch

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Die Preise für Wohnungen sind in Berlin besonders hoch: Hier müssen Käufer über 35 Jahresmieten zahlen.

(Foto: imago images / Schöning)

Die Preise für Wohnimmobilien steigen seit Jahren, besonders in großen Städten wie Berlin, Hamburg und München. Potenzielle Käufer sollten sich davon dennoch nicht abschrecken lassen. Das zeigt der Immobilien-Check von Finanztest.

Angesichts der ständig steigenden Kaufpreise benötigt man immer mehr Eigenkapital, um eine Wohnung zu kaufen. Allein im vierten Quartal des Jahres 2018 zahlten Käufer laut dem Forschungs­institut des Verbands deutscher Pfand­brief­banken (vdp) im Bundesdurchschnitt 5,6 Prozent mehr für Eigentumswohnungen als noch im vorherigen Jahr. Bei Einfamilienhäusern stiegen die Kaufpreise um 8,2 Prozent.

Finanztest hat in der aktuellen Ausgabe die Preise und Mieten von 115 Städten und Kreisen detailliert aufgeführt und zeigt, wo sich der Kauf noch lohnt. Auf den Deutschlandkarten ist die Preis­entwick­lung vom 4. Quartal 2015 bis zum 4. Quartal 2018 aufgeführt.

Preis-Boom in Metropolregionen

In Berlin, München, Frankfurt am Main und Hamburg sind die Preise für Wohnimmobilien seit 2015 im Vergleich zu den Mieten doppelt so schnell gestiegen. Dasselbe gilt auch für die kleineren Städte Magdeburg, Regensburg und Lübeck. In Berlin sind die Kaufpreise in den letzten fünf Jahren um 75 Prozent angestiegen. Damit ist die Hauptstadt trauriger Spitzenreiter beim Preisanstieg. Wer in Berlin eine 100 Quadratmeter große Wohnung sucht, benötigt heute 120.000 Euro Eigenkapital. Zum Vergleich: In Leipzig brauchen Käufer nur ein Drittel davon. In Hamburg und Berlin müssen Interessierte laut Finanztest damit rechnen, jahrelang Hunderte Euro mehr Miete im Monat zu zahlen als ein Mieter.

Auf Platz zwei nach Berlin mit einem Immobilienpreisanstieg von 10,6 Prozent liegt Frankfurt am Main (+9,3), dicht gefolgt von Düsseldorf (+9,0). Am wenigsten sind die Kaufpreise für Wohnungen in Frankfurt Oder gestiegen (+1,1). Auch die Kreditraten unterscheiden sich regional sehr stark. In Hamburg ist die Kreditrate mehr als doppelt so hoch wie in Leipzig.

Dennoch ist günstiges Wohnen auf Dauer trotz Kauf vielerorts möglich. Das liegt daran, dass die monatlichen Ausgaben im Vergleich zu Neuvertragsmieten oft kaum höher, gleich oder sogar niedriger sind. In Köln zahlt man beispielsweise für eine 100 Quadratmeter große Wohnung in guter Lage und mit guter Ausstattung 90 Euro weniger, als dies bei einer Mietwohnung der Fall wäre. In Berlin hingegen müssen Käufer mit einer monatlichen Mehrbelastung von 550 Euro rechnen. Kommt der Mietendeckel, dann verschlechtert sich das Kaufpreis-Miete-Verhältnis in der Hauptstadt wahrscheinlich weiter.

Wohnung kaufen oder mieten?

Die Entscheidung, ob sich ein Immobilienkauf lohnt oder nicht, ist stark abhängig vom Eigenkapital und der Lage. Die Finanzierung aller Kaufnebenkosten und 10 Prozent des Kaufpreises sollten mit dem Eigenkapital zunächst bewältigt werden können. Die Experten von Finanztest raten Käufern zudem, nicht mehr als 30 Jahresmieten zu akzeptieren, auch nicht in großen Städten wie Berlin oder München. Idealerweise sollten nicht mehr als 25 Jahresmieten investiert werden müssen. Dies ist in den meisten Regionen glücklicherweise der Fall. Kaufpreise, bei denen 22 Jahresmieten nicht überschritten werden, sind sogar günstiger als Mieten. Im Klartext bedeutet das: Ist die zusätzliche finanzielle Belastung im Monat nicht höher als bei der Miete einer vergleichbaren Wohnung, wird sich der Kauf lohnen.

Käufer sollten hierbei weiterhin darauf achten, dass die Kreditraten und die Kosten für die Bewirtschaftung der Eigentumswohnung nicht über denen einer Mietwohnung liegen. Trifft das zu, lässt sich langfristig ein Vermögenszuwachs verzeichnen. Weiterhin haben Käufer gegenüber Mietern den Vorteil, keine Mieterhöhungen befürchten zu müssen, zumindest solange sie Kreditraten mit einer langen Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren ergattern.

Quelle: n-tv.de, imi

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