Nicht auf den letzten DrückerAnschlussfinanzierung: Diesem Zeitplan sollten Sie folgen
Schon Jahre vor Ablauf der Zinsbindung bei der Immobilienfinanzierung lohnt sich ein Blick auf die Konditionen für die Anschlussfinanzierung. Wie Sie Schritt für Schritt den besten Vertrag finden.
Wer bei der Anschlussfinanzierung des Immobilienkredits einfach nur auf das Angebot seiner Hausbank wartet, zahlt unter Umständen drauf. Denn diese Offerten kommen erst kurz vor dem Ende der Laufzeit und bieten meist nicht die günstigsten Konditionen. Besser, man kümmert sich rechtzeitig aktiv darum, wie es nach der vertraglich geregelten Zinsbindung mit der Finanzierung weitergehen soll. An diesem Zeitplan können Sie Ihr Vorgehen orientieren:
2 bis 3 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung: Bestandsaufnahme
Schon zwei bis drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung sollte man sich mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen. Bevor es aber ans Vergleichen der Zinskonditionen verschiedener Banken geht, muss der Kunde erst einmal herausfinden, wo er bei der Finanzierung seines Eigenheims überhaupt steht.
Wann endet die Zinsbindung genau? Wie viel der Schuldensumme ist schon abgezahlt? Wie hoch ist die Restschuld? Wie hat sich das Einkommen entwickelt? Kann ich mir vielleicht bei der Anschlussfinanzierung höhere Monatsraten leisten und so das Darlehen schneller abzahlen? Gibt es nur ein Darlehen oder habe ich zusätzlich einen KfW-Kredit? Wie sieht es dort mit der Restschuld aus?
"Diese Fragen sollte jeder für sich beantworten. Das kann man ganz privat zu Hause erledigen. Mit allen diesen Informationen ist man dann gut gewappnet für künftige Verhandlungen mit den Banken", sagt Matthias Zetzl, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein, einem bundesweit tätigen Finanzvermittler.
1 Jahr vorher: Marktbeobachtung
"Viele Kunden, deren Zinsbindung jetzt ausläuft, haben ihre Finanzierungsverträge vor 10 oder 15 Jahren zu günstigen Konditionen abgeschlossen", sagt Roland Stecher, Immobilienexperte bei der Verbraucherzentrale Bremen. "Viele kommen von einem damals üblichen Zinsniveau um ein Prozent. Wenn sie jetzt mit den aktuellen Zinssätzen um die vier Prozent konfrontiert werden, bekommen sie große Augen." Umso mehr lohnt sich der Vergleich der Bankangebote.
Angst vor der Anschlussfinanzierung ist aber auch in Zeiten steigender Zinsen nicht angebracht. "Man muss bedenken, dass ja der Kredit schon jahrelang abgezahlt wurde, und jetzt die Restschuld wesentlich geringer ist als die damalige Darlehenssumme", sagt Matthias Zetzl. "So kann man auch mit höheren Zinsen bei der Anschlussfinanzierung ähnliche Monatsraten erreichen wie vorher. Das wollen viele Kunden."
Schon bis zu 5 Jahre vorher: Forward-Darlehen prüfen
Wer schon ein paar Jahre vor dem Ablauf seines Darlehensvertrags den Markt beobachtet, kann noch aktiv eingreifen. "Mit einem Forward-Darlehen lässt sich das aktuelle Zinsniveau gegen einen geringen Aufschlag bis zu fünf Jahre im Voraus sichern", erklärt Matthias Zetzl. Allerdings: Ob sich das lohnt und wie sich der Markt künftig entwickeln wird, kann niemand genau vorhersagen.
6 bis 9 Monate vorher: Unterlagen bereitstellen
"Die Unterlagen zur Immobilie, also Objektunterlagen, Vertragsunterlagen, Kaufvertrag und Grundbuchauszug dürften die meisten Hauseigentümer ohnehin parat haben", sagt Erik Stange vom Bauherren-Schutzbund in Berlin. "Bevor konkrete Angebote für die Baufinanzierung eingeholt werden, brauchen sie dazu noch aktuelle persönliche Angaben wie Einkommensnachweise, Darlehensstand und Restschuldhöhe."
6 bis 9 Monate vorher: Angebote einholen und Bankwechsel prüfen
Es empfiehlt sich, Angebote verschiedener Banken einzuholen und dabei vergleichbare Kriterien in Bezug auf Darlehenshöhe, Laufzeit, Zinshöhe und Tilgungsrate zugrunde zu legen. "Die eigene Hausbank kann dabei durchaus mitbieten, sollte aber nicht ausschließlich angefragt werden", rät Erik Stange. "Ihre Angebote sind oft nicht die besten, aber sie kommen den Kunden auch entgegen, wenn diese günstigere Konditionen von Wettbewerbern vorweisen können."
"Ein Problem bei der Hausbank kann sein, dass diese ihre Angebote für einen Anschlusskredit automatisch auf der Grundlage der Konditionen des alten Vertrags abgibt", sagt Matthias Zetzl. "Dabei muss die Immobilie nach 10 bis 15 Jahren neu bewertet werden, denn Kunden haben bereits viel abgezahlt und auch der Immobilienmarkt hat sich verändert."
Ein Vergleich der Konditionen zahlt sich aus, denn es lässt sich über die Jahre viel Geld sparen. "Der Preis eines Kleinwagens ist durchaus drin", so Matthias Zetzl. Ab Zinsunterschieden von 0,2 Prozent bei einer Restschuld von weniger als 200.000 Euro oder 0,1 Prozent bei einer Restschuld von unter 300.000 Euro lohne sich ein Bankwechsel in der Regel.
"Neben den Zinsen sollten Kunden beim Anschlusskredit auch auf den Tilgungssatz und Sondertilgungsmöglichkeiten ohne Aufpreis achten", so Erik Stange. Je flexibler die Konditionen sind, desto besser. "Wenn die Bank das nicht von sich aus anbietet, sollten Kunden gezielt nachfragen", rät Roland Stecher von der Verbraucherzentrale Bremen. Sie sollten ihre Bank auch daraufhin ansprechen, wie ein vorhandenes KfW-Darlehen in die Anschlussfinanzierung eingebunden werden kann.
3 bis 6 Monate vorher: Vertrag für die Anschlussfinanzierung abschließen
Spätestens, wenn der erste Darlehensvertrag ausläuft, sollte die Anschlussfinanzierung stehen. Sind die Laufzeiten des ersten Kredits länger als zehn Jahre, können Kunden sie sogar schon vorher kündigen und sich so das aktuelle Zinsniveau sichern. "Es gibt ein kostenloses Sonderkündigungsrecht", so Matthias Zetzl. "Zehn Jahre nach Vollauszahlung können Kunden ein Darlehen mit einer Sollzinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren ablösen."
Übernimmt eine neue Bank die Anschlussfinanzierung, kommen auch neue Kosten, zum Beispiel für die Löschung und den Neueintrag der Grundschuld ins Grundbuch hinzu. "Diese Zusatzkosten lassen sich wesentlich reduzieren, wenn man sich stattdessen für eine Abtretung der Grundschuld entscheidet, die notariell beglaubigt werden muss", sagt Roland Stecher. In diesem Fall werden Löschung und Neueintrag abgekürzt, die neue Bank übernimmt einfach die Grundschuld der alten Bank.