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Einzelfall muss geprüft werden BGH stärkt Mieterrechte nach Modernisierung

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Modernisierungen werden von Mietern nicht nur gefordert, sondern oft auch gefürchtet.

(Foto: picture alliance/dpa)

Nach einer Modernisierung werden deren Kosten oft auf die Mieter umgelegt. Das ist nicht in jedem Fall rechtmäßig, urteilt der Bundesgerichtshof. Unter bestimmten Umständen können sich Mieter wehren. Sie dürfen auch nicht einfach eine kleinere Wohnung zugewiesen bekommen.

Mieter können sich bei Hausmodernisierungen wegen finanzieller Überforderung gegen Mieterhöhungen wehren. Der Vermieter kann einem Mieter nicht prinzipiell entgegenhalten, dass eine kleinere Wohnung für ihn angemessen sei. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe entschieden. Es müssten alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Dabei komme es zum Beispiel auch auf die Verwurzelung des Mieters in der Wohnung oder seine gesundheitliche Verfassung an.

Modernisierungskosten dürfen bis zu einer bestimmten Grenze auf die Miete aufgeschlagen werden. Das Gesetz schützt aber Mieter, die eine Erhöhung derart hart trifft, dass diese "auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist". Waren die Modernisierungsmaßnahmen aufgrund von Schäden notwendig oder wurde damit der allgemein übliche Wohnstandard hergestellt, kann der Mieter allerdings keine Einwände erheben und muss den Zuschlag bezahlen.

Im konkreten Fall muss das Landgericht Berlin nun die Einzelfallprüfung nachholen. Ein Mann war 1962 als Fünfjähriger mit seinen Eltern in die Wohnung gezogen und lebt seither dort. Er bezieht Hartz IV, vor der Modernisierung betrug die Kaltmiete für die Wohnung 574,34 Euro plus Heizkostenvorschuss. 2016 ließ der Vermieter Fassade und obere Geschossdecke dämmen, vergrößerte die Balkone und setzte den stillgelegten Fahrstuhl wieder in Gang. 240 Euro sollte daraufhin der Modernisierungszuschlag monatlich ausmachen.

Berliner Gericht muss nochmal nacharbeiten

Das Landgericht Berlin hatte der Klage des Mieters gegen diesen Zuschlag ganz überwiegend Recht gegeben. Die Vergrößerung der Balkone sei nicht allgemeiner Standard, die Fassadendämmung ebenfalls nicht vorgeschrieben gewesen. Der BGH hob dieses Urteil nun auf, weil die Abwägung zwischen den Interessen des Mieters und des Vermieters Rechtsfehler aufweise. So sei nicht ermittelt worden, ob die Balkonerweiterung dem üblichen Standard entspreche.

Das Berliner Gericht habe lediglich auf den Mietspiegel verwiesen, der zur Balkongröße aber keine Aussagen treffe. Auch bezüglich der Fassadendämmung müsse geprüft werden, ob aufgrund von Schäden der Putz vollständig erneuert werden musste und deshalb auch eine Dämmung vorgeschrieben war. In diesem Fall könnte der Mieter nämlich keine Einwände gegen die Modernisierungszuschläge erheben. Allerdings könne der Vermieter den Langzeitmieter nicht auf eine kleinere Wohnung verweisen, weil er seit langem seinen Lebensmittelpunkt in der alten Wohnung hatte, erklärte der BGH.

Quelle: n-tv.de, lwe/dpa/AFP