Ratgeber
Donnerstag, 21. Juli 2016

Hypothekenzinsen sinken weiter: Baufinanzierung war noch nie günstiger

Ein Gastbeitrag von Max Herbst

Selbst die Profis auf den Kapitalmärkten wissen nicht, wohin die Reise der Weltwirtschaft geht. Die Folge sind Zinsen, wie sie die Welt noch nicht gesehen hat.

Die Finanzierungsbedingungen für Bauherren sind perfekt.
Die Finanzierungsbedingungen für Bauherren sind perfekt.(Foto: imago/Gerhard Leber)

Für Sparer sind die Zeiten traurig. Wer sich hingegen etwas leihen muss, hat allen Grund zur Euphorie. Nehmen wir zum Beispiel Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble. Er dürfte sich derzeit die Hände reiben. Da selbst Finanzprofis vor allem auf Sicherheit setzen, sind die zehnjährigen Bundesanleihen so billig wie nie. Wer dem deutschen Staat sein Geld leiht, muss sich aktuell sogar mit Negativzinsen begnügen. Diese Entwicklung drückt auch die Pfandbriefrenditen und die Hypothekenzinsen. Sie bleiben bis auf Weiteres auf ihrem Rekordtief.

Bauherren kann das nur freuen. Und auch die Banken können nicht klagen. Sie verdienen an der Baufinanzierung fast immer gleich gut – egal, ob die Zinsen bei einem oder bei fünf Prozent liegen. Dies macht das Baufinanzierungsgeschäft so interessant. Ein weiterer Vorteil: Durch die aktuell sehr hohen Tilgungssätze können sie wesentlich mehr Kundeneinlagen zur Refinanzierung eines Baudarlehens verarbeiten. Diese Einlagen, etwa Tages- oder Festgelder, werden oft zu null Prozent verzinst. Heißt: die Marge der Banken steigt oder der Satz für die Kreditzinsen sinkt.

Viele Geldhäuser sind sogar wieder bereit, Bauzwischenfinanzierungen für Bauherrn anzubieten, weil sie dafür die zinslosen Kundeneinlagen wunderbar einsetzen können. Und oft gibt es bessere Konditionen, wenn Bauherren ihr Darlehen in einem Betrag bei Fertigstellung des Objekts abrufen und nicht, wie sonst üblich, nach Baufortschritt in acht bis zehn Raten. Bei der Münchener Hypothekenbank spart der Kunde in diesem Fall 0,04 Prozent. Bei einem Kreditbetrag von 250.000 Euro macht das innerhalb von 20 Jahren immerhin 1400 Euro aus.

Immer neue Rekorde fallen

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.
Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Kaum jemand hat geglaubt, dass das Zinstief von Ende April 2015 nochmal zu knacken sei. Inzwischen ist klar: Das vermeintlich Unmögliche ist möglich.

  • Bei der fünfjährigen Zinsbindung wurde der bisherige Tiefststand von 1,04 Prozent bereits Mitte Juni unterschritten. Aktuell sind wir bei 0,94 Prozent. Das billigste Angebot kommt im regionalen Bereich von der PSD Bank Koblenz. Für 50 Prozent Beleihung und 200.000 Euro Darlehen liegt das Angebot bei einem sagenhaften Effektivzins von 0,52 Prozent – wenn man denn bereit ist, pro Jahr vier Prozent der Darlehenssumme zu tilgen. Dies wäre eine monatliche Rate von 750 Euro.
     
  • Bei zehn Jahren Festschreibung hat der Markt den bislang niedrigsten Index-Wert von 1,23 Prozent aus dem April 2015 Ende Juni unterboten. Die aktuelle Marke liegt bei 1,12 Prozent effektiv. Für obiges Beispiel verlangt die DSL-Bank lediglich 0,82 Prozent effektiv. Das ergibt eine Rate von 800 Euro. Ist man bereit, sein Darlehen innerhalb von zehn Jahren komplett zu tilgen, fällt eine Rate von 1727 Euro an – bei einem Effektivzins von gerade mal 0,75 Prozent.
     
  • Auch die bisherigen Niedrigstwerte für die Zinsbindung von 15 Jahren sind seit einigen Tagen Geschichte. Statt 1,59 Prozent betragen sie aktuell 1,56 Prozent. Auch hier ist die DSL-Bank der billigste Anbieter mit einem effektiven Zinssatz von 1,24 Prozent und einer monatlichen Rate von 872 Euro. Bei Volltilgung des Darlehens innerhalb von 15 Jahren liegt die regionale Sparda-Bank Hessen knapp vor der DSL-Bank – bei einem Effektivzins von 1,10 Prozent und einer Rate von 1.203 Euro. Innerhalb von 15 Jahren wären für diese 200.000 Euro Darlehen lediglich 17.565 Euro an Zinsen zu bezahlen.
     
  • Für die Zinsfestschreibung von 20 Jahren hat sich der bisherige Index-Wert von 1,85 auf 1,76 Prozent verbilligt. Das derzeit günstigste Angebot kommt erneut von der ERGO Versicherung über verschiedene Vermittler. Es kostet nur 1,48 Prozent effektiv für ein 200.000 Euro Darlehen mit 50 Prozent Beleihung und vier Prozent Tilgung. Die monatliche Rate steigt auf 908 Euro. Bei einer Volltilgung innerhalb von 20 Jahren wäre der gleiche Zinssatz zu bezahlen und die Rate stiege auf 960 Euro. Insgesamt zahlen Bauherren in dieser Konstellation gerade einmal 30.475 Euro Zinsen ­– verteilt auf 20 Jahre.

Wie wenig das ist, sieht man, wenn man sich die Kaufnebenkosten für die Immobilie ansieht: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro fallen allein für die Grunderwerbsteuer zwischen 14.000 und 26.000 Euro an – je nach Bundesland. Der Notar und das Grundbuchamt kosten zusammen etwa 5200 Euro, ein Makler verlangt je nach Region zwischen 15.000 und 28.000 Euro. Da sind die Baugeldzinsen fast geschenkt. Zum Vergleich: Vor fünf Jahren hätte ein Kunde mit Kompletttilgung innerhalb von 20 Jahren beim besten Anbieter noch einen Zinssatz von 4,35 Prozent akzeptieren müssen. Die Summe der Zinsen innerhalb von 20 Jahren hätte in diesem Fall 96.850 Euro betragen.

Bauen, so lange es billig ist

Wie es mit der Weltwirtschaft in Zeiten von Brexit, Eurokrise und allgemeiner Unsicherheit weitergeht, wissen selbst die Fachleute nicht mehr. Auch die früher so mitteilungsfreudigen Nobelpreisträger sind ruhig geworden, seit klar ist, dass Welt und Wirtschaft anders reagieren, als sie es erforscht hatten. Bauherren sollten sich daher über die niedrigen Zinsen freuen, solange es sie gibt. Prognosen, wie lange sie so günstig bleiben, wird derzeit niemand wagen.

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Quelle: n-tv.de