Wie werden sich die Bauzinsen in den kommenden Jahren entwickeln? Lohnt sich der Abschluss eines Forward-Darlehens? Und wo finden Interessenten die günstigsten Angebote? Das haben die Finanzexperten der FMH-Finanzberatung ermittelt.

Die Bauzinsen in Deutschland haben in den vergangenen Jahren eine historisch einmalige Entwicklung durchlaufen. Wer im Herbst 2020 einen Kreditvertrag abschloss, könnte mit etwas Glück zu weniger als einem Prozent Zinsen finanzieren. Kaum zwei Jahre später zogen die Zinsen dann spürbar an und lagen zwischendurch im Mittelwert bei bis zu 4,25 Prozent für zehn Jahre fest. Heute beträgt der Mittelwert für eine Laufzeit von einem Jahrzehnt rund 3,70 Prozent.

Die gerade beschriebenen Turbulenzen sorgen nicht nur bei Neukunden für Unsicherheit. Auch, wer in den kommenden Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigt, stellt sich derzeit die Frage, wie sich die Zinsen wohl entwickeln werden - und ob es sich lohnt, ein sogenanntes Forward-Darlehen abzuschließen.

Wette auf höhere Zinsen

Forward-Darlehen sind eine spezielle Form der Baufinanzierung, die nur für Kunden möglich sind, die bereits eine Finanzierung abgeschlossen haben und in absehbarer Zeit ein Anschlussdarlehen benötigen. Damit haben die Kunden die Möglichkeit, sich die Zinsen von heute auch für die Zukunft zu sichern. Wenn die Zinsbindungsfrist für den ursprünglichen Kredit ausläuft, erhalten sie damit garantiert die vereinbarten Zinsen - unabhängig davon, ob der dann geltende aktuelle Zinssatz höher oder niedriger ist.

Je nachdem, welche Vorlaufzeit vereinbart wird, erkaufen sich Kunden diese Planungssicherheit mit einem relativ geringen Zinsaufschlag, der je nach Bank und Vorlaufzeit variiert. Damit ist zugleich gesagt, dass sich ein Forward-Darlehen vor allem dann lohnt, wenn die Zinsen in der Zukunft deutlich höher liegen als heute.

Ratgeber 17.06.24

Nicht nur der Zinssatz zählt In vier Schritten: So finden Bauherren den passenden Kredit

Leider tun sich selbst Experten derzeit schwer damit, eine fundierte Prognose abzugeben, wo die Reise bei den Bauzinsen hingehen könnte. Die zahlreichen Konflikte auf der Welt, aber auch die (finanz)politischen Entwicklungen könnten sich sowohl in steigenden als auch in fallenden Zinsen niederschlagen.

Droht eine neue Finanzkrise?

Für einen Anstieg der Zinsen spricht unter anderem die beunruhigend hohe Staatsverschuldung weltweit, vor allem in den USA, aber auch in vielen EU-Staaten.

Der Schuldenberg der öffentlichen Hand schlägt sich in höheren Renditen bei den Staatsanleihen nieder - eine Entwicklung, die am Ende stets auch die Bauzinsen steigen lässt. Mit Blick auf Deutschland kommt auch noch ein schwindendes Vertrauen in die Reformfähigkeit der deutschen Politik hinzu. Auch das bewirkt, dass die Rendite der Bundesanleihe eher hoch bleibt.

Und da die Inflation in Deutschland noch immer mehr als zwei Prozent beträgt, ist auch eine weitere Zinssenkung der EZB eher unwahrscheinlich. All diese Aspekte machen einen Anstieg der Bauzinsen in den kommenden Jahren wahrscheinlicher, so die Experten von FMH.

Hoffnung auf Frieden könnte die Zinsen sinken lassen

Paradoxerweise könnten sich die Zinsen aber auch in die entgegengesetzte Richtung entwickeln. Zum Beispiel dann, wenn die Kriege in der Ukraine und in Gaza beendet würden. Dies würde nicht nur das Leid der Menschen beenden, sondern könnte auch der deutschen Wirtschaft einen spürbaren Schub geben.

Doch selbst wenn die Friedensbemühungen noch eine Weile ohne Erfolg bleiben sollten, könnten sich zumindest die Milliardeninvestitionen in die Verteidigungs- und Infrastrukturprogramme positiv auf die Stimmung in der deutschen Wirtschaft auswirken und das Vertrauen bei in- und ausländischen Investoren wiederbeleben.

Diese Zahlen sind jetzt wichtig

Angesichts dieser unklaren Ausgangslage ist es für Anschluss-Finanzierer heute wichtiger denn je, ein möglichst günstiges Forward-Darlehen zu finden.

Im Auftrag von ntv hat die FMH-Finanzberatung daher ermittelt, was Immobilienbesitzer derzeit für solche Produkte bezahlen müssen. Das Ergebnis ist erfreulich.

Die besten Angebote liegen trotz des inklusiven Forward-Aufschlages noch unter dem durchschnittlichen Effektivzins von 3,70 Prozent für klassische Neudarlehen (Details siehe Tabelle). Das ist auch deshalb günstig, weil Kunden abgesehen von diesem Aufschlag keine weiteren Kosten, wie etwa Bereitstellungszinsen, stemmen müssen.

Für alle, die auch bei der Anschlussfinanzierung möglichst flexibel bleiben wollen, hat die FMH die Auswertung zudem um Informationen zu Tilgungsveränderungen und die Mehrkosten für Sondertilgungsoptionen ergänzt.

Es gibt sehr gute bundesweite und regionale Anbieter

Bei der Berechnung haben die Frankfurter Experten die zum Teil enormen Wertsteigerungen bei Bestandsimmobilien in den vergangenen zehn Jahren berücksichtigt. Entsprechend unterstellen sie beim Anbietervergleich, dass die Höhe des Forward-Darlehens nur noch 50 Prozent des aktuellen Immobilienwertes ausmacht und dass deshalb (sowie aufgrund der bereits zurückgezahlten Schulden) eine Tilgung von drei Prozent möglich ist.

Unter diesen Voraussetzungen sind die besten bundesweiten Anbieter von Forward-Darlehen bei einer Vorlaufzeit von zwölf und 24 Monaten: die Sparda-Bank West, die Versicherung DEVK und die Commerzbank. Diese drei erhalten bei zehn und 15 Jahren fest die Bestnote sehr gut. Die BBBank punktet bei zehn Jahre fest.

Bei den regionalen Banken überzeugen die PSD Bank RheinNeckarSaar bei zehn Jahren fest. Die Hamburger Sparkasse, die Sparda-Bank Hessen, die Sparda-Bank Berlin und die Sparda-Bank Hannover glänzen sogar bei zehn und 15 Jahren Zinsbindung.

Für die eigene individuelle Forward-Darlehen-Berechnung können Sie den Forward-Vergleich bei ntv nutzen.